楼市残酷的样子 一点不比股市逊色

今天，我想给大家讲讲发生在我身边的三件事情。

事儿都是真事儿，只因为某些原因我不得不隐去个别具体信息。

有时候，楼市吃起来人的样子，一点不比股市逊色。

01

她是我的一位圈内老友，在行业内做置业顾问已经8年之久。

2013年，她是中部省会某远郊大盘的销售经理。

该大盘位于省会主城区的35km外，还需要跨越一个将近2km的宽阔河面。

它旁边的一个水甸扩充到1800亩，在1800亩的湖畔做了一个5000亩的超级社区。

站在售楼部里的硕大沙盘前俯瞰社区，远处是绿水盈盈的千亩湖泊，近处是23万㎡欧式风情的商业街区，社区里是挺拔屹立的欧陆高层，耳边回荡的是激情满满的大喇叭爆销控：

恭喜张先生，成功认购5#楼2单元1802！

那一年的市场是真的好，售楼部外的大巴车一车一车的从市区里拉客户；那一年的营销政策是真的好，首付分期，2万就能定套房；那一年的销售是真的爆——

首开3个小时，劲销15亿！

开盘当日上午，数千套房子被5000组客户抢购一空。

当晚，项目总带着两个人抬来一筐现金。

20个销售，每人3万块开盘奖，当场现金发放。

拿到钱的销售们三五成群的扎在一起，共同商讨一个问题：

要是还有房源该多好，3万的奖金正好能首付分期买套房！

深夜12点，项目总唾沫乱溅，以“销售辞职”相要挟，从总部争取来了50套内部房源，当晚就被销售们瓜分一空。

今夜，无人入眠。

5年过去，当初均价5000出头的房子，如今二手房7500元/㎡。

在遍地翻番的楼市神话里，这个当年辞职要挟来的房子，5年涨幅不足50%。

更关键的是，既卖不出去，也租不出去，没有流通，一切涨幅都是纸面财富。

至于原因，其实很简单——

没有人，而且是真的没有人。

大桥没通盼桥通，大桥通了盼免费，大桥免费盼人来，人却没有来；没有配套盼商业，商业开业盼人来，人还是没有来；片区空白盼交房，交房之初，还能在深夜里看到一两盏泛着微黄的灯。如今，数栋楼宇之上，几乎一盏灯都找不到。

夜幕之下，一栋栋崭新的住宅挺立在风中，无声的控诉。

是谁坑了所有人？是项目总？是销售？销售们自己都跳进了坑，至今还无法解套，还着贷款。

大家因行情而盲目，因3万的首付分期而盲目，因臆想出来的小镇住区而盲目，因1800亩的湖景天成而盲目……

我们忽略了一个至关重要的问题：

究竟有没有人愿意每天跨越30km奔赴而来？

究竟有没有人愿意每天都拥堵在2km的跨河大桥上，长达1个小时？

哦，对了，我的那位老友买了两套，因为她拿到了6万块的开盘激励奖。

有的盘，狠起来，自己人都坑。

02

他是我的一位前同事，此前供职于一家国有开发企业。

这家房企在省会近郊的空白板块，做了一个500亩的中等体量社区。

我们这个项目组全程参与了整个社区的产品定位和规划设计，社区之中做了一个30万㎡的集中商业，这也是整个片区8km范围内的唯一一个大型生活配套。

为此，我们找来了曾做出“上海（楼盘）金桥国际商业广场”的同济院做概念规划，找来了本省最好的设计院做规划落地设计，我们还考察了全国20多个宗地质素类似的成功商业案例，前后耗时将近1年半。