

楼市残酷的样子 一点不比股市逊色
今天,我想给大家讲讲发生在我身边的三件事情。
事儿都是真事儿,只因为某些原因我不得不隐去个别具体信息。
有时候,楼市吃起来人的样子,一点不比股市逊色。
01
她是我的一位圈内老友,在行业内做置业顾问已经8年之久。
2013年,她是中部省会某远郊大盘的销售经理。
该大盘位于省会主城区的35km外,还需要跨越一个将近2km的宽阔河面。
它旁边的一个水甸扩充到1800亩,在1800亩的湖畔做了一个5000亩的超级社区。
站在售楼部里的硕大沙盘前俯瞰社区,远处是绿水盈盈的千亩湖泊,近处是23万㎡欧式风情的商业街区,社区里是挺拔屹立的欧陆高层,耳边回荡的是激情满满的大喇叭爆销控:
恭喜张先生,成功认购5#楼2单元1802!
那一年的市场是真的好,售楼部外的大巴车一车一车的从市区里拉客户;那一年的营销政策是真的好,首付分期,2万就能定套房;那一年的销售是真的爆——
首开3个小时,劲销15亿!
开盘当日上午,数千套房子被5000组客户抢购一空。
当晚,项目总带着两个人抬来一筐现金。
20个销售,每人3万块开盘奖,当场现金发放。
拿到钱的销售们三五成群的扎在一起,共同商讨一个问题:
要是还有房源该多好,3万的奖金正好能首付分期买套房!
深夜12点,项目总唾沫乱溅,以“销售辞职”相要挟,从总部争取来了50套内部房源,当晚就被销售们瓜分一空。
今夜,无人入眠。
5年过去,当初均价5000出头的房子,如今二手房7500元/㎡。
在遍地翻番的楼市神话里,这个当年辞职要挟来的房子,5年涨幅不足50%。
更关键的是,既卖不出去,也租不出去,没有流通,一切涨幅都是纸面财富。
至于原因,其实很简单——
没有人,而且是真的没有人。
大桥没通盼桥通,大桥通了盼免费,大桥免费盼人来,人却没有来;没有配套盼商业,商业开业盼人来,人还是没有来;片区空白盼交房,交房之初,还能在深夜里看到一两盏泛着微黄的灯。如今,数栋楼宇之上,几乎一盏灯都找不到。
夜幕之下,一栋栋崭新的住宅挺立在风中,无声的控诉。
是谁坑了所有人?是项目总?是销售?销售们自己都跳进了坑,至今还无法解套,还着贷款。
大家因行情而盲目,因3万的首付分期而盲目,因臆想出来的小镇住区而盲目,因1800亩的湖景天成而盲目……
我们忽略了一个至关重要的问题:
究竟有没有人愿意每天跨越30km奔赴而来?
究竟有没有人愿意每天都拥堵在2km的跨河大桥上,长达1个小时?
哦,对了,我的那位老友买了两套,因为她拿到了6万块的开盘激励奖。
有的盘,狠起来,自己人都坑。
02
他是我的一位前同事,此前供职于一家国有开发企业。
这家房企在省会近郊的空白板块,做了一个500亩的中等体量社区。
我们这个项目组全程参与了整个社区的产品定位和规划设计,社区之中做了一个30万㎡的集中商业,这也是整个片区8km范围内的唯一一个大型生活配套。
为此,我们找来了曾做出“上海(楼盘)金桥国际商业广场”的同济院做概念规划,找来了本省最好的设计院做规划落地设计,我们还考察了全国20多个宗地质素类似的成功商业案例,前后耗时将近1年半。