国家态度变了 楼市还会“周期反转”

        近期，貌似对楼市乐观起来了，“触底反弹”、“周期反转”的论调很多。从历史规律看，如果货币宽松了，按揭利率降低了，政府开始托底了（各地普现“降价未遂”），经济开始下滑了，楼市都会周期反转。比如2009、2012-2013、2016-2018。现在，似乎正朝着我们预期的方向演进。

　　但是，大家观察一个现象，尽管从宽货币到宽信用已无悬念，从“两会”政府工作报告看，“降息”似乎也进入工具箱，而银行也开始“抢房贷”了。但是，从2018年4月份第一次“降准”开始到现在，货币宽松基调持续一年，但楼市似乎并未像过去一样，一触即发！

　　两个口径统计。克而瑞29城2月供应下滑55%，成交下滑36%；易居40城销售下降13%。板块轮动“领头羊”京沪深，1-2月新房成交增长40%，但更代表市场（占总交易的70%）的二手房下跌，北京、深圳分别下跌14%、37%。新房销售好，要拜“低价入市”、低交易成本所赐。

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　　为何？

　　一来，楼市体量太大，量价相比10年前上了“两个台阶”，相比20年前上了“10个台阶”。无论城市盘子，还是居民个人，没有大体量资金支持、没有杠杆支持，想在现前几轮火热行情，乃痴人说梦；二来，银行表内加杠杆、表外影子银行等，从去年开始，就被限制住了。

　　所以，近期货币宽松也好，还是地方“托底楼市”（如赣县叫停降价、东莞降低二手房交易税负等）也好，国家心里是有底的，知道一切尽在掌控之中，地方小动作不会“乱大谋”。二来，前几年整顿吏治，现在政通人和，地方不敢阳奉阴违。此外，过去借规划来炒作楼市，现在也少了。

　　比如，雄安新区、海南自贸岛、粤港澳大湾区等。这放在过去，楼市会吵翻天（比如2010年海南国际旅游岛），但现在楼市反应并不大（当然，长期有利好）。2019年，全国GDP增速目标降低，各地“两会”确定的目标也降低了。GDP考核淡化，都在谋转型、抢人才。

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　　当然，楼市还很重要、非常重要，是支柱产业。不过，这个话能意会、不言传。2019年，中央和地方都要针对民企、中小微“减费降税”，不要低估政府的决心。因为，这关系到就业（民企贡献90%的就业）、关系到创新、关系到内需。再说得严重点儿，关系到中美贸易战是否还有的一打。

　　经济下行了，叠加“减费降税”，政府收入少了。但同时，基建、公共服务投资（比如脱贫、养老等）等财政支出增加，而赤字率还没有突破3%。如果楼市下行的话，财政的钱从哪来？答案是，钱还是要从楼市来。只不过，不像过去一样，靠推高房价，卖高价地和征税。

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　　楼市要回归实体经济了！

　　首先是增加供应量。这绝非某个城市2019年供地增加百分之多少，而是都市圈、公共服务一体化、地铁互联互通。这样，楼市范围扩大了，广州房价相对低，因为广佛、广清一体化，楼市貌似没边界。现在，凡是大城市，都要搞都市圈、一体化，都要把轨道交通连到外围。

　　过去也这样谈，但没上面协调，下面各打各的算盘，都市圈有名无实。前面说了，现在中央地方政通人和，地方要放弃“一亩三分地”的“小九九”。规划的19个都市圈，都上升到国家战略了。试想，香港都要和我们互联互通，何况是珠三角、长三角等。互联互通了，楼市供应突破瓶颈了。

　　楼市有机会，但更多是量的机会。因为，限地价、限房价“常态化”了，这挤压楼市利润，开发商不能囤地，还要快点卖房。所以，最赚钱的行业“活不下去”。过去，跑马圈地流行，只要是个房子，就能卖出去、还能赚钱。但现在，一般开发商只能赚类似制造业的平均利润了。

　　想赚高于平均利润的，那得遵从国家战略。所以，一众开发商改名字，或好好打造产品，赢得竞争；或跟着国家战略走，给国家基建做贡献；或者，做好公共服务配套。所有这些，不就是实体经济吗？另外，热点城市开发空间殆尽，开发商有本事帮政府把低洼空间腾出来，也能赚高于平均的利润。