金茂服务如何诠释“烈火淬金” 

新一轮房地产周期中房地产开发职业面临较大挑战，信用风险事件继续迸发，导致以住所为主的物管企业面临许多挑战，在此背景下，物业公司很难独善其身，估值继续下滑，收并购热潮也有所降温。

据中指研究院不完全统计，到6月底，职业揭露披露的并购事例近20宗（不含放弃或终止收买事例），触及交易金额80亿元。而2021年上半年职业界建议并购案40余起，触及并购金额超150亿元，宗数和金额都同比折半。

过去的2021年，物业职业收买整合加速，有玩家进场，也有玩家出局，物业大宗交易频发。到了今年上半年，物企并购数量显着削减，大额并购也屈指可数。

受房地产职业流动性危机影响，物业公司尤其是民企在大额并购方面存在流动性压力，与此同时，多家资金紧张房企出售物业公司股权的事例也时有发生。

买方商场之下，少数有资金实力、财政稳健且仍坚决看好物业职业继续开展潜力的物业企业持币待购，正顺势物色适宜标的。

作为登陆本钱商场仅5个月的“新兵”，金茂服务正以央企优质物企的身份，用“老成”的前期出资拓宽、中期多元事务布局和投后运营办理等多重标尺，审慎扩张，叠加高质量外拓确定优质资源。

在8月22日举行的2022年中期成绩会上，金茂服务履行董事兼首席财政官周立烨用八句话归纳了金茂服务公司上半年的成绩亮点，一是办理规模有质添加，二是公司的外拓策略全面开花，三是稳健股东赋能全面进步，四是公司社区增值服务腾跃开展，五是业主需求全方位呵护，六是才智系统提质增效，七是助力组织才能、护航高速开展，最终是饯别绿色推进可继续开展。

“最强发明ROE的公司之一”

在成绩沟通会上，周立烨怅然介绍公司的财政情况，她以为，金茂服务可谓商场上最强的发明ROE（净财物收益率）的才能的公司之一。

Roe是衡量企业盈余才能的重要目标，用于衡量公司自有本钱的功率，反映了股东权益的收益水平。净财物收益率越高，反映出一个公司出售赢利率、财物周转率和财政杠杆均处在较高水平。

从股权出资者视点看，出资回报来自于企业股票的二级商场价差，但这种价差，从中长时间视点看，取决于企业运营赢利的不断添加。

这就是ROE的重要性所在，也是ROE目标成为众多出资人最看重目标的原因所在。

详细公式上看，ROE即企业净赢利与均匀净财物的比值。要进步ROE绝对值水平，有三个维度，即进步盈余才能、加速财物周转以及进步权益乘数。

其一，则是进步分子的净赢利。在充溢不确定的年代里，金茂服务交出了一份令股东欣喜的亮眼成绩，突出了长时间主义的价值：上半年运营收入由6.85亿添加到近11亿，增速达近60%；净赢利一年间由8700多万添加到1.7亿，增速达94%。如果再扣除一次性的上市费用，经调整的净赢利高达1.83亿元。

营收上扬背面，其间一个原因便是金茂服务半年间完成规模翻倍。到2022年6月30日，金茂服务在管面积翻倍，较去年同期的1990万平方米上涨129%达到4550万平方米，合约面积也添加了57.8%至6960万平方米。

另据招股书，2018-2020年间，金茂服务在管面积的CAGR约为31.7%，可见其上市后提速显着。到2022年中期，其合约在管比约为1.53，可见合约规模潜力巨大。

值得注意的是，上半年营收由6.85亿进步到10.96亿元，且结构也进一步优化：根底物业办理收入、非业主增值收入以及社区增值收入获得了高质量的添加，其间根底物业办理收入添加46%，非业主的增值收入进步30%，社区增值收入进步了两倍以上，其占总收入的份额进步了11个点以上。

烈火淬金：增收节支提质增效

金茂服务办理层在中报和成绩会上屡次说到其一项本钱费用管控目标——“淬金举动”，这是一项全公司层面经过深入开展外部和内部对标，推进本钱管控晋级的专项举动。在中期成绩会上，公司办理层表明，“淬金举动”是公司净赢利的其间一个发明才能，继续细化本钱费用管控标尺和办法，让公司完成降本增效。

数据上看，金茂服务财政“三费”——财政费用、办理费用、出售费用完成了大幅下降，三项费用占比由2021年底的19.6%下降至今年中期的12.3%，核心净赢利率由2021年上半年14.1%继续添加到中期的16.7%。

近三年疫情对物企运营产生了方方面面的影响，最直接影响便是推升根底物业服务事务的本钱，主要体现在防护耗材费用的添加和防疫人力投入本钱的添加。

成绩会上，有出资人对疫情致使收入和本钱端的影响表露出关切。对此，周立烨坦言，疫情的到来，物业公司需求采买更多的防疫物资，消毒剂、口罩、防护服等投入。但从本钱上看，对公司的全体影响不大。

收入端，对商场拓宽的出差、客户沟通等都受到了一些影响，但硬币的另一面，也促进了社区增值服务事务的开展。“疫情使业主更加意识到好物业的重要性，也使政府更加意识到物业公司的重要性，所以金茂服务着力添加客户的粘性方面，在给客户供给到家服务、美居服务等有了更多进步收入的正面效应。”周立烨说。

上半年，金茂服务经过精准布局社区增值服务产品线以及专业团队的参加，社区增值服务完成腾跃式添加，期内收入达2.46亿元，同比大幅进步221%，占总收入的22.4%，同比进步11.2个百分点。社区增值服务收入的进步，将有助于优化营收结构，让公司运营更可继续开展。

上半年，金茂服务在手现金足够，由2021年末的5.53亿元进步至2022年中期的10.43亿元。经调整后的运营活动现金流和净赢利的倍数由2021年6月30日的0.18，进步到1.6倍以上。

作为企业运营的“血液健康指数”，运营性现金流，从必定程度上可以查验上市公司“有钱”的真实性，是验证净赢利“含金量”的重要目标。

现金流办理上，周立烨介绍，公司进步了整个的绩效评分卡，资金功率、资金的清欠预收、收缴率办理、应收账款的追缴，加大力度推进收款。

其次，在“支”方面，公司推广资金计划，核心是以收定支，以求精益资金。此外，还规范了供货商的账期办理、履约点评，定期依据客户情况把账期进行了合理规范，办理层十分重视资金办理，大力的推进快收缓支，加强现金流办理。

去粗取精：择优而购首置物业

运营性现金流足够给金茂服务下半年商场拓宽和收并购都打下了十分好的根底。

3月10号，金茂服务正式登陆港交所，完成上市征集资金，并于上半年支付了收买首置物业的对价4.5亿。

在众多收买标的中，金茂服务选中了首置物业，一是首置物业在管的多个商业归纳体、高端办公楼、大型独立商业项目。

“创始置业为大型地产归纳运营商，土储面积可观，首置物业在管及合约办理的多个商业及写字楼项目，将有助于金茂服务在商业项目物业服务领域的品牌与专业才能进步。并且，经过收买事项，金茂服务可拓宽与创始置业的协作机会，以进一步扩展金茂服务的事务规模及在管物业组合。”金茂服务在收买公告中表明。

二是区域布局上，金茂服务与首置物业两边在管项目地域散布及业态组合方面均具有较高的重合度，城市量级较高，且北京项目散布占比最高，有利于金茂服务发挥协同价值，添加办理密度，下降办理本钱，并为进一步拓宽事务空间、进步收入水平供给了先决条件。上半年，金茂服务连续接管了览秀城、创始商业，有利于补足公司在商业运营方面的不足，直接切入新的事务板块。

从市盈率分解成果可以看出，本钱商场倾向于给高毛利的商管物业占比较大的物业公司更高的估值，将首置物业收至麾下，也有利于进步公司在本钱商场的估值。

全体上市物业公司估值有所下调，但金茂服务履行董事兼首席履行官谢炜仍充溢信心，“咱们上市之初就看待物业服务是一个向阳的职业，现在仍是在一个十分黄金的阶段”。整个物业职业有巨大的事务延展性和耐性，同时从其轻财物的职业特点和运营模式都具有了抗周期才能，特别是在事务的延展上，也有更多归纳多元化的或许。

物业服务职业仍充溢想象力，股价K线、估值目标的改变只能代表短期本钱商场的观点。

基于整个物业服务特性，尽管当时本钱商场对于物业服务的估值有所回落，但谢炜以为，这是因为现在上市的物业企业大多数是房地产开发背景的，在房地产职业下行阶段，本钱商场容易把房地产职业和物业职业画上等号。

“我觉得现阶段整个物业服务职业的估值暂时受到了必定的压制。像金茂服务这样的央企，自身咱们可以十分健康稳健，安全的运营和开展。”展望未来，谢炜信任整个职业的估值应该会有修正。并且从当时房地产商场方针端看，也有企稳迹象。

一位物业职业专家以为，估值不能代表一家公司的质地，市盈率体现受股市大盘、国家方针、本钱商场资金等有关，未来，添加加速、规模较大、抢占到新赛道的企业会更值得受到本钱青睐。