首创置业钟北辰的“千亿梦”需要多高杠杆?发债融资+卖项目股权连环上演

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财经股市:中国网财经11月6日讯(记者 舒越)首创置业对资金的渴求程度正日渐高涨。日前,首创置业发布公告,拟向专业投资者发行30亿美元(约合210亿元人民币)中
财经股市:

中国网财经11月6日讯(记者 舒越)首创置业对资金的渴求程度正日渐高涨。日前,首创置业发布公告,拟向专业投资者发行30亿美元(约合210亿元人民币)中期票据及永续证券计划,于2019年10月31日起计的十二个月期间内上市。

今年3月,首创置业曾发布公告,拟发行不超过300亿元的企业债券及不超过100亿元的中期票据,获得的资金将全部用于投资建设、补充运营资金、偿还公司债务等。

据中国网财经记者不完全统计,首创置业今年以来多次发行公司债。今年4月22日的发行规模为25亿元,6月4日和7月29日的发行规模分别为36.4亿元和21.3亿元。

此外,据上交所8月5日消息,首创证券-首创置业应收账款资产支持专项计划状态更新为“已受理”,此次债券拟发行金额为15.5亿元;8月16日,首创置业发布公告,建议在北金所非公开挂牌发行债权融资计划,融资总额不超过80亿元。

首创置业还于3月10日发布过供股计划,预期每10股现有股份将发行不多于5股供股股份,已发行股份总数预期将增加不超过50%。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进曾分析称,选择股权融资,一是因为高企的债务水平会使今后的债务发行工具不会太多;二是相比债权融资,股权融资可以有效降低杠杆比率,改善资本结构。此外,扩大融资渠道也会为企业的业务扩张提供丰富资金来源。

密集融资的首创置业,也通过频繁转让项目股权回笼资金。7月3日,北京产权交易所发布信息显示,首创集团出资的康诚置业有限公司挂牌转让沈阳吉天置业有限公司50%股权,转让底价为1.56亿元。同一天,首创置业拟转让北京天城永元置业有限公司50%股权。7月31日,首创置业以3.85亿元底价转让北京阳光苑商业投资有限公司35%股权;8月14日,挂牌出让首创青旅置业(昆山)有限公司51%股权。

对于首创置业的上述种种动作,业内普遍认为其资金紧张。但首创置业总裁钟北辰今年出席中期业绩发布会时表示,一家房地产公司,主要工作是买土地,建设好后,卖给合适的买家。在钟北辰看来,一家房地产公司,除住宅销售以外,进行其他物业的销售也是很正常的事情。

“千亿”时间表不明

在首创置业多渠道筹钱背后,是其对规模扩张的需求。

2018年初,首创置业在业绩发布会上称,力争2018年“保750亿冲800亿元”、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元。2018年4月,首创置业委任了以钟北辰为首的新一届管理班子,管理层重申了上述销售目标。

不过,首创置业2018年全年累计实现签约金额706.4亿元,未能达成董事会年初定下的销售目标。

2019年年初,首创置业下调销售目标至800亿元,截至10月底完成601.5亿元,完成率75%。或许为跑量冲业绩,首创置业近几个月下调了销售均价。

2019年10月,首创置业的销售均价为18778.47元/平方米,而9月和8月的销售均价分别为27519.38元/平方米和32777.78元/平方米,销售均价下滑明显。对此,中国网财经记者致电致函首创置业相关人士,但截至发稿时未获得任何回应。

有房地产专家分析认为,首创置业销售增长乏力,与公司的城市布局不无关系。资料显示,作为隶属于北京市国资委的国有企业,首创置业在2003年上市之初仅在北京发展,2005年后,首创置业开始向西南、长三角拓展,将市场开拓至天津、成都、重庆及无锡等城市。

2019年半年报显示,首创置业有215亿元的销售额由北京地区贡献,占比53%。然而,克而瑞披露的排行榜显示,上半年北京市企业权益金额榜前五位分别是中海、首开、华润、远洋和保利,首创置业以30.2亿元的权益金额仅位居第19位。

总负债升至1500亿元

伴随规模扩大而来的,是首创置业的负债。截至2019年6月30日,首创置业的负债总额为1532.36亿元,与2018年底的1315.16亿元相比增长217.2亿元;有息负债1023.72亿元,净负债率达154.3%,远高于行业平均水平。

首创置业管理层在出席2018年初举办的业绩发布会时曾表示,未来三年净负债率预计控制在100%-120%以内,如果实现A股的重大股本融资突破,净资产负债率有望控制在90%以内。

不过,首创置业的回A计划迟迟未能实现。2018年9月,首创置业发布公告称,考虑到公司业务发展的需要,主动撤回建议A股发行申请。早在2004年,首创置业计划在A股筹资30亿元,被证监会驳回;2007年,首创置业以兴建位于北京、天津、成都的4个项目为由再发起在上交所发行不超过14亿股股份的计划,后搁浅;2009年首创置业曾获权发行A股,却在2010年提交A股发行延期申请,最终夭折。

据媒体10月底报道,惠誉近期下调首创置业长期外币及本币发行人违约评级(IDR),由 BB+至BB。

此前,首创置业的母公司首创集团个体信用资质( standalone credit profile)也遭到惠誉降级。惠誉报告称,首创集团的独立信用状况由于房地产部门的杠杆率上升而被削弱。而同样,由于土地储备迅速上升且现金回款较慢,首创置业的杠杆率居高不下,个体信用资质评级也被下调一级。

对首创置业来说,除杠杆高企,备受诟病还有其旗下项目房屋的质量。据华夏时报今年3月报道,位于北京的首创?天阅西山(又称天阅嘉苑)在交房时因质量问题无法入住,引发了业主的大规模维权。该报道称,天阅西山作为“科技住宅”,备受瞩目的新风系统却成为了疑似污染源,室内空气质量比室外空气质量要差,PM2.5含量超标。

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