房企试水资产证券化 日媒

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房企试水资产证券化 日媒 尽管短期看不到太多盈利,但内地开发商们的城市运营业务依旧开展得如火如荼,他们的内心,都有一个资产证券化的梦想。刚刚过去的10月份,新派公寓权益型

 房企试水资产证券化 日媒

 

尽管短期看不到太多盈利,但内地开发商们的城市运营业务依旧开展得如火如荼,他们的内心,都有一个资产证券化的梦想。

刚刚过去的10月份,新派公寓权益型类REITs(Real Estate Investment Trust,房地产投资信托基金)和保利租赁住房REITs陆续获批。

虽然这些都只是“类REITs”而不是真正的REITs,但交易所的频频“放行”,显示出监管层和决策者对于持有物业尤其是租赁物业的支持正在加大,中国版REITs正在加速推进。

在美国、新加坡等发达的商业社会,REITs的发展已经非常成熟。据彭博统计,截至去年11月,全球有30多个国家和地区推出REITs产品,规模从1990年的89亿美元增加到去年的1.6万亿美元,其中,美国占据了全球REITs约三分之二的市场。

中国内地一直未出现真正的REITs,仅有少数在香港、新加坡上市的REITs纳入了部分内地物业。凯德集团中国区首席执行官罗臻毓认为,按常规和市场的走势,任何开发商或其他机构做长期持有的物业,都有必要通过REITS来退出、变现。大家都期待REITs可以早日在国内公开发行。

全球已发行超10万亿REITs

在中海外主席颜建国看来,当城市化率超过60%,房地产就进入了大周期的右侧,开发市场增速放缓、增量有限,持有型物业快速成长,也催生了许多优秀的运营企业。

据彭博统计,截至去年11月,全球有30多个国家和地区推出REITs产品,总规模达1.6万亿美元(约合10.6万亿人民币)。

以美国为例,链家研究院院长杨现领介绍,美国当前市场REITs非常丰富,涵盖零售、住宅、健康医疗、写字楼、工业、个人仓储、基础设施等多个领域的不动产。其中,住宅租赁领域中机会最大。

据链家研究院数据,截至2016年10月,美国住宅REITs占总REITs市值比为13.42%,仅次于零售21.88%的市值占比。

美国的住宅REITs又分为公寓REITs、工业房屋REITs和独户REITs。NAREIT数据显示,截至2016年10月,美国公寓REITs16家,持有公寓64万套,共1069亿美元,占总REITs市值11.26%。

美国REITs已发展了40多年。据美国房地产投资信托基金协会(NAREIT)数据显示,1971年美国REITs仅有34只,总市值约15亿美元。至2017年9月末,美国REITs市值已达1.115万亿美元,有近200只REITs在纽交所上市交易。

而在亚洲,据戴德梁行统计,截至2016年三季度,亚洲市场上活跃着141只REITs,总市值2096亿美元,其中近95%的总市值来源于日本、新加坡和香港等国家和地区。

要保持REITs的稳定发展,首先需要完善的法律体系奠基。成熟市场莫不如此。

1960年,美国出台《房地产信托投资法》,推动REITs面世,随后还出台《税收改革法案》等。新加坡的《财产信托指引》和香港的《房地产投资信托基金守则》也在2000年左右先后出台。

真正的REITs 是面向大众化的产品。“投资者在二级市场就能轻易买到;国外法律规定,REITs赚到的钱90%要分配给投资者,10%做长期用途。”罗臻毓介绍,国外的REITs还有税务的优惠,投资者收到REITs所得的钱后再自行去报公司税或者个人所得税。

各国对REITs自身所持资产也有要求,如新加坡和香港规定,REITs所募集资金不可参与空地投资,杜绝“炒地皮”的可能;美国则提出“至少75%的资产必须由房地产建筑实体或与房地产相关资产组成”等要求。

同时,美国对公司制成立的REITs股权结构提出“百人股东”等限制,以保障中小投资者的利益和热情。

此外,成熟的REITs回报率稳定,“美国、新加坡等成熟市场的REITs,投资回报率高达四点多到八点多。” 罗臻毓表示,只有给到一个合理的回报,REITs才能运行。

如艾芙隆海湾社区(AVB)是个公寓REITs,现为美国市值最大的公寓品牌,市值已超250亿美元,从年报来看,其营收由公寓出租收入(租金和管理费)以及物业出售和投资收入两部分构成,其中出租收入占比一般在80%-90%之间。

出租收入通常由租金水平和出租率决定,并反映公寓运营能力。2016年,AVB平均每间公寓出租收入为2476美元,同比增长3.7%,出租率达95%,现金流非常稳定;截至2017年6月30日,AVB的投资回报率为5.14%。

从公寓出租收入部分的运营成本结构来看,AVB最大成本来自日常运营费用和物业折旧摊销,合计占到50%左右;其次是税收和利息支出,运营利润率达28.56%。

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