房地产这个行业发展到现在，按照国家的统计数据，中国人均居住面积已经达到50平米，96%的人拥有住房，就如重庆前市长黄奇帆所言：已经到达中国房地产开发的天花板，未来不需要政府调控，按照市场规律每年的开发量也要往下降。

所以，未来的房地产发展的逻辑已经发生变化，那么闭着眼睛买房赚钱的时代已经成为过去。

这点，从目前的楼市分化就能略知一二了，当然，这种分化只是开始。

那么，在这个新的时期，如何做好置业选择以及房产优化，就成为我们首先应该考虑的问题。

要考虑好这个问题，我们首先要明确一点，就是房地产的本质。

房地产有两个属性，这一点是毋庸置疑的。

第一是金融属性，也可以说投资属性，它是一种资产，这一点自古以来都没有变过。同时，也可以作为抵押品来进行融资。

第二是居住属性，这是功能属性，也是最根本的属性。

而房地产未来的发展就是将社会对于房产的第一印象逐渐的从金融属性回归至居住属性。

当然，他的金融属性仍旧是存在的，还是一种资产，是一种长期持有、稳定的资产配置中的一项。想要靠它一夜致富是不现实的了。

万变不离其宗，理解了这两个属性，就理解了房产的根本，才能做好我们的房产优化。

做好房产优化之前，首先要建立自己的置业模型。

第一、选择城市 有人说，房价就是一座城市的股价，代表这座城市的价值。 除非再来一次全国去库存，无论哪个城市房价都在涨，但是我们都知道，这是不可能的了。

所以说，未来的城市选择很重要。

选择城市的就像选股票一样，要看基本面，看是否具有成长性或者是否拥有护城河。

其实就几方面：

1、国家层面的城市定位高。

2、对于人口虹吸效应强，人口持续净流入。

3、产业机构优化，第三产业强，具备良好的创业就业环境。

4、城市管理者高瞻远瞩，根据科技发展及时进行产业转型。

以上四个方面我们不展开细讲了，直接说结论：

京津冀、长三角、珠三角等大都市集群，定位明确，经济水平高，人口密度高。

2019年各省市人口流入统计

郑州、武汉、长沙中部地区主要城市，地处交通要道，高铁贯穿，四通八达，人口吸入能力强，发展快速，产业结构优化速度快。

 

在城市的选择上，很多人更倾向于自己熟悉的地方，或者长时间居住的区域。

如果说是用来自住的话，从稳定的角度看，那么首选可能就是自己的居住工作地。如果是大学生选择城市择业定居的话，以上的几个区域可能就是最好的选择了。

如果是家庭资产配置，以目前社会的发展程度来看，完全不必要受限于目前居住的城市，作为资产属性来说，保值增值才是最重要的。

当然，目前的核心城市都是限购的，但是很多问题还是可以想办法解决的，而且，如果有置业计划可以提前做准备。

 

第二、选择区域 1、核心区域

 

区域发展已经成熟，土地开发饱和。各项公共配套醇熟，居住及生活氛围浓厚。

这类区域好处就是房价稳定，有价值支撑，租金收益高于郊区，保值能力强，增值能力弱，风险小，同样，价格也高，正常情况下，有利于长期价值投资，好出手，变现快。

2、潜力区域

 

潜力区域一般代表城市的扩张方向。这类区域，缺点是公共配套不成熟，居住氛围弱，租金收入低，二手房出手难，投资风险较高，城市感观差。但是优势就是有发展预期，处于价值洼地，房产增值预期高。

对于区域的选择，主要看个人的风险承受能力和投资的目的，一个成本高、风险小、变现快、稳定。一个成本低、风险大、预期收益高。

但是，无论是核心区域还是潜力区域，选择具体楼盘的时候，都有四点共同点：

交通（地铁）、教育（优质学区）、医疗（三甲医院）、商业（购物、农贸）

这四点是必须要考虑的，尤其是第二点，优质的学区，这是最重要的，基本上如果有了这一条，这个投资一定是保险的。