房价还能不能涨?到底是什么原因

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前段时间我国被疫情困扰,武汉封城,全国公共卫生都是一级响应。疫情导致全国经济一片萧条,各行各业都遇到前所未有的困难。好多城市电影院到现在都还没有开门。餐饮、旅游、航
前段时间我国被疫情困扰,武汉封城,全国公共卫生都是一级响应。疫情导致全国经济一片萧条,各行各业都遇到前所未有的困难。好多城市电影院到现在都还没有开门。餐饮、旅游、航空、外贸等影响巨大,失业率也不断增长。在这么困难那的经济环境下,国家公布5月份的房价,居然又涨了。这让全国人民怎一个愁字了得。

国家统计局公布5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。据统计,5月份,我国70个大中城市新建商品房环比上涨0.5%,涨幅较上月扩大0.1个百分点;二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月持平。中国5月70大中城市中有57城新建商品住宅价格环比上涨,4月为50城。

房价还能不能涨?到底是什么原因  

其中,疫情中心武汉的房价都涨了,还涨幅不小,比深圳还高。这就咄咄怪事了。

今天我们就来分析一下为什么房价不怕疫情,还要在经济环境这么差的时候开启上涨之路的。

本文主要是通过房产的货币现象、房产的成本、房产的购买群体、城市化角度和杠杆资金的作用等五个方面来分析房价的涨价现象的。

一、 房价是一种货币现象。

从货币角度讲,央行每年增发大量货币进入市场,导致物价上涨,通胀现象是长期的,也是必然的。央行需要的是温和通胀,只要不是恶性通胀就行。如果不大量增发货币,目前的经济状况就会出现通缩,那是经济更加无法承受的。今年疫情这么严重,国家为了遏制经济出现通缩,M2增速都由前两年的8%左右调高到了11%。货币每年高速增发,自然造成多余货币寻找出处,房地产以它保值效果获得最大的投资价值。下图就说明了这些年来房价和M2增幅之间的正比例关系。下图充分说明房价走势跟M2走势正相关。货币增发速度加快,必然导致房价上涨速度加快。

房价还能不能涨?到底是什么原因 M2涨幅和房价涨幅比较

二、 房价成本中土地出让金和税收占房价6到8成。

也就是说面粉已经是占80%成本,房产商拿的是小头。税收一般是两成多一点,土地成本能占到4到6成。

房价中的税费成本:1、营业税5%+教育附加+城建税附加=6%;

2、契税2%;

3、开发商的企业所得税,一般预交房价的3%;

4、建筑企业的营业税3%+教育附加+城建税附加=4%,建筑企业的企业所得税一般核定大约为营业额的2%,合计约6%。由于建安成本大约占房价60%,因此折合占房价的3.6%;

4、所有建筑材料包括钢材、水泥、砖瓦的增值税,税率是17%,扣除抵扣项目大约6%(算小规模纳税人差不多),建材生产企业的企业所得税也算2%,合计8%,以建筑材料在建安成本的比例占大约60%(请讨论),折合房价的2.88%;

5、所有设备比如电梯、消防设备的增值税,所有设备生产企业的企业所得税,折合1%;6、土地交易的营业税5%+各个附加=6%,土地的契税3%,以土地成本占房价30%算(大城市占比更高),折合房价2.7%;仅仅以上就占房价合计21.18%

这些年,土地价格持续上涨,有些年份还出现暴涨。就导致土地成本成为开发商最大的成本。大型房企的净利润都已经降到了10%到15%了,那些融资资金比较高的企业被市场淘汰是必然的。疫情更加加快他们的淘汰。

从土地角度讲,土地价格不降,房价是不可能降的。而土地和税收都是政府收入主要来源,哪有降低的可能。

三、 房价是由少数财富高净值人群决定的。

绝大多数普通大众是决定不了房价的,他们只是被动参与者。

房价还能不能涨?到底是什么原因 中国财富按人数和按财富的分布比例

上图中的数据很清楚的展现了,中国拥有10万美元以上财富的人口不到总人口7.5%,他们却拥有57%的总财富。低于10万美元财富的人口顶多只能购买一套房或者租房。而能大量买房,拥有高达60%财富的只占总人口10%的中国人才是购房主力。买房对普通人来说可能是人一生中最大的开销。但是对这些10%财富拥有者来说,他们考虑的才是货币抗通胀,不能让资产贬值。他们买房的目的只是为了把买房当作存钱。

为什么大城市都要限购呢?只有高净值人群才会被限购,他们的钱没有出路,不买房就要贬值。最后甚至很多人被逼得到非限购区域买房,正好拉动开发商回款,又能推进新区建设,还能为政府创收,并且不会造成房地产局部过热。实际上被限购的才是最有价值的,因为有人抢才限购,不抢谁去限购呢?

四、 今年城市化还在加快。

2020 年 4 月,国家发改委印发了《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展 重点任务》。《重点任务》提出:督促城区常住人口 300 万以下城市全面取消落户限制;推动城区常住人口 300 万以上城市基本取消 重点人群落户限制;并取消大城市郊区新户落户限制。2020年要实现1亿非户籍人口落户、户籍城镇化率达到45%的目标。人口增量是城市新购房人口的重要保证,大家都在流入城市,城市就那么大,不买房落户有个啥子意义啊。从政策和趋势来讲对于重点城市特别是新一线和二线城市迎来高速发展的阶段。可以参考我另一篇文章有详细介绍。

五、 杠杆资金对房价的推动。

我们都知道现在大家全款买房难度越来越大。更多人都采用银行贷款分期支付方式购房。1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。这一政策的推行直接刺激了住房贷款的增长,1998年个人住房贷款比上年增加了324亿元,1999年又增加了858亿元。

2010年国务院《国十条》对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%。自此开始我国房产全面进入杠杆时代。首套房相当于资金是三倍以上杠杆,连目前股市,正宗的金融投资品,都只有1倍杠杆是合法的。房产负债已经成为居民负债主要来源。杠杆资金的存在让很多无法买房者光荣成为房奴,高杠杆的存在大量增加了购买房产的群体。

房价还能不能涨?到底是什么原因  

从中央定调房住不炒开始,像16年那样大幅上涨的历史已经过去。未来的房价只可能是稳中有升,一旦房价有进一步过热的表现,国家一定还会出台更加严格的监管措施。实际上我对国家政策的实施一直都是非常支持的,这种举措就是为了保护广大的有产者的不动产不至于在暴涨暴跌中变成泡沫蒸发了。暴涨一定会跟着暴跌,限制了就能让上涨来的更加稳健一些整体上长期跑赢CPI物价指数就可以了。

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