为什么不要贸然投资房产?

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如下小黎,老群友了,还没毕业就关注了我。也算我的职场徒弟,去年,才大专毕业一年半时,在小公司即将走人时,来咨询我如何求职。 还不错,很快入职了杭州某知名公司,尽管工资不算高,
为什么不要贸然投资房产?  

如下小黎,老群友了,还没毕业就关注了我。也算我的职场徒弟,去年,才大专毕业一年半时,在小公司即将走人时,来咨询我如何求职。

还不错,很快入职了杭州某知名公司,尽管工资不算高,但好歹事业算上了正轨,在同学中还行,连住房公积金每月也有1200了。他目前公司知名度在杭州仅次于阿里,他的同学几乎没有一个能进去,甚至都没想过进去。

他可能早就看了些我的文章,比如下面的。

《南通会不会并入上海?》

《昆山的房子,能不能买?》

《嘉兴的房子,能不能买?》

他就觉得自己要投资房产,因为我说了大城市周边的中小城市,未来人口净流入,5年10年内还会有增长,加上身边一线城市的产业转移,这些小城市未来潜力不错。

所以你看如下,早在他毕业1年时,他就投资了嘉兴,实际上是嘉兴下属的一个县级市海盐。

为什么不要贸然投资房产?  

海盐是个什么地方?

我们知道,靠近上海的有4个知名二线城市或地级市,按照经济实力来看,一叫苏州,二叫宁波,三叫南通,四叫嘉兴。

昆山、太仓,属于苏州,因为同样属于接壤上海的县级市,所以眼红那么多人投资昆山太仓的,主要就是嘉兴的下属县嘉善。

所以,这嘉善也开始号称小上海,在过去十年间猛吹了一把,导致目前当下嘉善新楼盘大概70%是被上海投资客买走了,也就是本地人买得少,要么也是杭州、苏州、宁波的人来投资。

但跟嘉善平级同样属于嘉兴管辖的一些县级市,就开始眼红嘉善了,于是他们也开始了一轮攻势,到处宣传,尤其吸引人来买房,其中典型的就叫做海盐。

经过开发商等这么一宣传,加上自己一直看到 买房好赚钱 ,再配合幽哥等网络大V说的人口净流入,所以刚毕业不久的年轻人,就开始下手投资房产了。这是个自然而然的过程,小黎显然就是其中一位。

他是2017年大专毕业,2018年6月借了首付在海盐买了一套开发商的期房,单价1万2,2019年初我指导后跳槽,2019年7月他在知识星球中问我, 海盐房子价格的走向,以及要不要脱手 。

如下,大家可以进星球去听下我当初的回答,具体我都记不得了,但我肯定是劝他赶紧脱手,或者持有5年以上获得一定的涨幅后,再卖了。

这才叫买房投资:远么短期投机,拿房前卖了;要么长期持有,5年8年甚至10年后高位脱手。

但是,在2019年12月交房后,至今,他也没卖掉,或者没有考虑前者 短期投资 ;现在他又撑不到5年以上再卖,因为首付借了亲戚很多,还了房贷已经入不敷出,且他看到市场价已经从1万2跌到了1万,接下去很可能9千、8千,着急了。

为什么不要贸然投资房产?  

所以,大道理来了:买房,要么1)靠近上班所在地,可以住,省了房租;而作为投资,要2)能够短频快出手,或者3)长期持有。

以上这仨你都搞不懂,则这房产就成了鸡肋。这里实际上也回答了本文题目中的问题。

为什么不要贸然投资房产?  

对于小黎目前的建议,其实很简单,他现在就想出手,因为他欠债太多,连信用透支都好几万,每月拆东墙补西墙。但你要知道,你拿到手的新房如何卖,这就成了次新房,实际上属于二手房的范畴。

你得先了解下二手房买卖的政策,即使你认为单价降到了1万,并不是你今天想卖就能卖得了的。你上次是从开发商 公司 手上买了期房,目前别人接盘的就得从你 个人 手上买下这套二手房,后者是私对私,操作难度大。

二手房没有公家和企业背书,别人是否愿意全款一次性付给你,你卖房前得还清贷款并备案、怎么还哪来的钱一次性还,拿到还款证明,又要20来天才能上市交易、过户,过户后尾款不给你怎么办,是不是找个中介?中介问你收高额中介费,甚至忽悠你一个 强过户费8万块 ,你怎么办?......

以上卖房过程,我建议小黎自己摸索下,并不是告诉你 卖 ,你就能卖的。去年就让你卖,你继续等到拿房后撑了半年的现在,说明去年中到12月拿房,你没有找到 拿房前如何卖房 的方法,或者根本没去想,或者忙于工作、跳槽、谈恋爱、家事等等,时间不够用了。

估计得学个半年,会卖二手房了,也就2021年初了。

大家也知道今年国内经济可能只增长1.2%,但明年应该会有一个接近10%的增长率,叫做报复式反弹,这也跟V型或者U型曲线图相符合。所以,明年大环境会特别好,房价自然比去年6.1%和今年1.2%增长率情况下好更多,有望一个小高峰,至少届时你海盐那套房冲破1万2才有可能。

最终不管能否完全超过之前的单价,或者卖房后是否能完全拿回成本+利息,但这个出手的过程,也是一个6-12个月的过程。

我建议小黎再撑个半年到一年,这十来个月不是用来虚度,而是去学习如何卖二手房,顺便等房价回调。具体的后顾之忧如何解决,就是问你的姑姑或者其他亲友再借个5万,度过这次难关。10万更好,现金流就跟游戏里的血一样,是用来 救命的 ,更是救急的。

求职,都要2-4个月,何况不动产的买卖,6-12个月也是合理的,何况是地理位置还不如嘉善的小城市海盐。

年轻人的智商税,真是到处都是。

回到当初2018年6月小黎买这套房时,当时如果来问我,我会赞成他买海盐这套房子不?当然不会。可惜他没有那么幸运。

1万2入手的房子,现在已经还贷了18个月,每月5030块,但需要降到1万甚至9千才能出手,你算算看亏多少。实际上是他白打工了3-4年,仅比创业好一点。

有人说,你幽哥事后诸葛亮。

当然不是。

为什么不要贸然投资房产?  

我们来看另一位小彭的买房经历。

这位小彭,2018年本科毕业,校招进了上海附近的台企上班。2019年初经过我的学生介绍,看了我文章,来找我了。

他当时工资尚可,我的建议就不是立即跳槽,于是他继续研究我的文章,他 发现 主要思路就是1)跳槽获得高薪、2)提升学历、3)开发副业、4)买房投资。

第1)个被我否决或者推迟,而他自身又比较懒,所以第2)第3)被他自己否决了,于是他看中了第4)房产投资。

你看,2019年11月11号,中午突然来了这么一句,他说自己在11月10号晚上,买了一套房。

当然,熟悉的群友也都知道了,这位就是后来的鸡汤哥,我们叫他 汤底 ,那个时候他还没开始发太多鸡汤。

为什么不要贸然投资房产?  

他听了开发商的话,买了1套位于嘉善的西塘古镇的房子。总价大概100万出头,开发商跟他说以后每月租金收益大概是5-6000元。

大家自己算算看,这是什么样的一个年化回报率?一年6万-7万2,年化6-7.2%?

你都不知道扯淡到什么程度,这房是地方开发商开发的;然后转包给链家地产来卖,他此时买了这房;后面由另一家公司来改造成民宿,改造费和装修费是要问他收的,他并不知道;此后,这房子再交给第四家公司比如携程或者如同或者途牛,来当作民宿租出去并日常管理。

这个套路,跟我们熟知的 酒店式公寓 类似,你问下身边或者网上搜下,投资酒店式公寓的有几个赚了钱的,没血本无归就不错了。这里,因为在景区不在市区,所以比酒店式公寓更加复杂,更是未知数。

我肯定是让他退了这套房,如下,为了让他愿意退,我想了个方法,叫做 骂 。也就是,不骂,他是不会听的,很快他就会去补足首付款,并先开始父母亲戚、兄弟姐妹,再同学、同事借钱了。

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