2020年买房,4个“坏消息”摆在眼前

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过去,人生的头等大事一般是寒窗苦读然后考取功名,继而成家立业,光耀门楣。现在对于绝大多数老百姓来说,买房就变成了一等一的头等大事。有人说不对,结婚、生子才是人生的头等大

过去,人生的头等大事一般是寒窗苦读然后考取功名,继而成家立业,光耀门楣。现在对于绝大多数老百姓来说,买房就变成了一等一的头等大事。有人说不对,结婚、生子才是人生的头等大事,其实仔细想想你就会发现自己错了。以现行的社会标准,没有房子,年轻人想娶老婆成家,在很多地方都是非常困难的一件事。因为不知从何时起,买房就成了丈母娘嫁女的硬性指标了。

2020年买房,4个“坏消息”摆在眼前,大家最好提前知道

 

用曹德旺的话说,房子不过是一堆砖头水泥。何以竟变得如此重要,很多人不惜背负半生巨额负债,掏空三代人六个钱包也要凑齐首付买房?国人爱买房,对房子尤其看重,在我们看来有三大核心原因:

第一,受传统 买房安家 思想影响,有房才有家。租的房再好也是替别人还贷,而且毫无安全感可言,即便有租赁合同约束,房东还是可以随时霸气 赶人 ;

第二,过去二十年,房价涨多跌少,而且跌的年份都被随即而来的上涨覆盖,早买房的人基本都赚得盆满钵盈,不仅轻松解决了居住问题,很多人凭借房子翻身改命,实现财富自由,跻身富豪阶层者更是数不胜数。尤其是过去5-10年,房地产的发展越来越畸形,买房的目的也不再单纯,房子更多被当成了崛起财富的工具,投资属性凌驾于居住属性之上;

第三,很多人潜意识里认为,地产之于经济,就好像鱼儿离不开水。他们坚信经济发展永远需要房地产,更坚信国家永远不会让房地产 垮台 。正是因为有这种扭曲的思想存在,所以很多人在买房投资时,都有恃无恐。尤其是过去这些年,一轮又一轮调控砸下来,打击楼市的口号喊得震天响,但是房价却一次次走高,这更给了很多人巨大信心。

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上述三大因素合力支撑着国人的买房投资热情,很多人过去几年 跟风 买房, 闭眼 买房,硬是 躺着 也把钱赚了,这更坚定了很多人 看涨 房价的信心。有人甚至认为,房地产不管如何调控,未来依然是 闭眼买都赚 的时代。更有激进者认为,买房其实就是一场勇气的比拼,楼市就是典型的 撑死胆大的饿死胆小的 。

对此我有不同看法,虽然我们无法改变未来房子依然重要,依然会被大多数国人列为头等大事的事实。但越来越多的信息显示,买房的逻辑已经变了,过去地产一路狂飙突进,房价不停涨,闭眼买房确实可以躺赚,但房住不炒时代来临,住房回归居住属性,是大势所趋,更是国家调控楼市的终极目标,这意味着未来大多数房产的投资属性会被削弱,有专家甚至认为,未来90%的房产不值得投资。这就意味着,从2020年后,未来几年买房真的要改变策略了,尤其是东拼西凑来三成首付的刚需购房者,买房容错率极低。

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2020年买房,刚需或不得不面对的四个 坏消息 摆在眼前,每一个都比房价上涨更头疼,大家最好提前知道:

第一、房住不炒主基调的楼市调控虽然会继续坚持,但我们也不得不面对第一个 坏消息 :大城市房价不仅还会继续上涨,而且买房难度会继续上升。

我知道很多人不愿意听到这个结论,但这是无法忽视的事实。李嘉诚说过,房子值不值得买,最核心的因素就是地段。大城市因为有庞大的人口流入,需求自然充足,加之可供开发的土地有限,新建房自然供不应求,所以房价依然有上涨压力。

尤其是有显著人口增量、有产业托底、有资源优势等特征的城市,未来房价上涨的压力也更大。涨幅虽然无法预测,但是可以肯定的是,刚需买房再继续等下去,晚两年买肯定要比早两年买支付的成本更高。而且,好房不缺买家,未来在大城市买房,竞争力必然也更大,好房子不仅要抢,可能抢到的几率会越来越小。

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第二个坏消息就是:我们将迎来房屋质量最差的几年,未来买到 问题房 、 豆腐渣房 ,甚至是 烂尾楼 的概率大大增加。

此前媒体报道,开发商大佬自己都直言不讳,这几年开发商日子不好过,大家都想着怎么活下去,盖房子完全是在糊弄。很多房子简直连 豆腐渣 都不如。该高管自爆,他一直劝身边的亲戚朋友,这几年若非万不得已一定不要买房。

即便未来楼市横盘,房价不会出现大的变化,但是随着调控不断深入,尤其是金融调控大招的不断祭出,未来几年开发商融资、卖房回款的压力都会加大。这必然导致他们会在建房、装修方面节约资金,也就是说,这几年开发商建的房子不管是花的心思,还是用料、用工方面,大概率都会比前几年差。

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不差钱的时候,利润爆棚日赚斗金的时候,为了良心上过得去,开发商可能会多花心思,多砸钱把房子质量、服务和口碑都一道做好。但是当开发商都极度缺钱的时候,大家想得都是怎么活下去,至于房子的质量,我们只能祈祷开发商别太丧尽天良。

这几年因为房屋质量问题维权的不在少数,最核心的原因就是,这两年刚需、刚改类型的买房人群增多,这两类人群都是格外关心房屋质量的。过去房产大升值时代,很多人想着,房价涨了,反正也赚了,质量差点也就无所谓了,只要房子不倒,开发商用料差点就差点,大不了用赚来的钱,砸掉重装就是,没什么大不了的。

未来几年,开发商缺钱大局已定,这种背景下,购房者千万不要对未交付的房产质量、环境等抱有太高期望。此外,我们建议刚需买房,还是要首选国企、央企等排名靠前的开发商,因为这些开发商有实力、有背景,融资渠道多、融资成本低,不差钱。虽然无法保证房屋质量一定好,但至少不会 烂尾 。

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第三个坏消息就是,卖房买房类人群换房计划可能没那么顺利实现。

4、5月份全国主要城市二手房挂牌量激增,合肥、南京、杭州、武汉、青岛等地挂牌量大增均超过50%,武汉最厉害,翻了三倍多。说明什么?大环境不佳,国人下意识开始重视现金流了,处置劣质房产就成了当务之急。这其中最典型的就是重庆某位 大鳄级炒房客 ,一出手就处理180套房产,而且是每套比市场价低50万,套现离场的欲望不要太强。

挂牌量激增,但是成交量却并没有同步增加,说明当前市场,很多城市卖房人比买房人多。这种情况下,未来房价必然会走上 阴跌 路径,17、18年北京、上海的市场就是如此,一直阴跌,虽然幅度不大,但是两年房价也整体跌去了15%左右。

二手房市场开始阴跌,对于有换房需求的人来说,绝对是 坏消息 一个。房源过量,接盘却严重不足,房价挂不上价不说,短期能不能找到接盘者更是问题。更头疼的是,二手房市场金融信贷收紧,二手房放款周期会拉长。从过去两年的经历看,从卖房到拿到尾款,卖房人等半年以上都是常态。卖房拿钱周期如此之长,也给买新房制造了不确定性。总而言之就是,未来几年对于换房族来说,可能不太有利。

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第四个坏消息,未来买房变成了技术性工种。不能再盲目买房,否则不仅可能无法保值增值,更坏的情况也可能出现,比如钱房两空。

我不止一次说过,过去十年甚至更长的时间里,很多人投资买房赚钱,并非是自己有多高的技术,多牛的投资眼光。大多数人买房躺赚纯粹是借势了国运 所有人都坐在一部上行的电梯,闭眼买房都能赚。

房住不炒时代来临,意味着房子的投资属性要得到遏制和削弱。而且国家三令五申,当前阶段楼市稳定胜于一切,基本已经宣告了投资炒房大赚幻想的破灭。我们无法一刀切地说房子不能再投资,只是未来投资买房赚钱,可能更需要技术支撑和资金优势了。小白拿着一笔资金也想靠楼市大赚特赚一笔的时代已经宣告终结了,未来买房更考验技术。未来买错房,小了说损失首付,大了说,真有可能钱房两空。

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比如,国家现在在对小产权房动刀,如果有人一意孤行买这类房产,真的有可能无偿拆除,这就是钱房两空;再比如,棚改宣布结束,旧改登场,未来老城区的发展走的是城市更新取代大拆大建,这就给那些押注拆迁的人,当头一棒,还想博拆迁一夜暴富,该歇歇了;再比如,国家明确未来新建房屋要 限高 ,这意味着几十上百层的高层要被打入冷宫了,尤其是那些地位偏远、配套严重不足、人口不密集区域的高层项目,未来真的有可能被购房人集体抛弃,房价一夜跌回解放前也不是没可能。

所以,刚需在买房时,一定要特别留意,尽可能避开这些缺点明显的项目,避险的同时,也尽可能发挥购房资金的价值。

   
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