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楼市小阳春来了 2020年买房抄底的机会也来了

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18日,国家统计局公布了2020年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。在4月份,因疫情积压的住房需求进一步得到释放,新房、二手房销售价格环比上涨的城市数量都有增加,数
18日,国家统计局公布了2020年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。在4月份,因疫情积压的住房需求进一步得到释放,新房、二手房销售价格环比上涨的城市数量都有增加,数量上均恢复到2019年第四季度,也就是疫情之前的水平。虽然小阳春没有出现在 金三银四 ,被推迟到了四月、五月,但它还是来了!

市场稳中向上的态势如此明显,为什么还要说是 抄底的 好时机呢?有几个关键词为证。

关键词一:库存高企 供过于求

中国的房地产市场是两极分化比较明显的一个市场状态,有大量外来人口、提供有吸引力的工作和好学校的一二线大城市,如北上广深等,一向是房地产快速复苏的风向标,这些城市基本不担心去库存的问题。

而三四线城市,往往是人口净流出的城市,购买力透支,城市吸引力不足,去化速度慢,导致库存积压,虽然前几年楼市火爆,房价上涨,开发商还能死撑着不降价,但在今年疫情的大环境下,资金压力增大,快速出货意味着生存几率的提升,这就是打折促销的开端。

举一个三线城市潍坊的例子,2018年的棚改货币化造就了大量的新楼盘、新项目,且连续几年潍坊的土地市场供应都是高位状态,导致潍坊的库存一直上升,截止到2020年5月6日,仅潍坊市区可售的期房套数就超过14万套,按照2019年单月网签最高的4000套来计算,去化周期就至少需要35个月以上,开发商压力巨大。

关键词二:以价换量 现金为王

虽然本次的 小阳春 出现,政府在其中扮演了关键的政策稳定角色,但开发商为了营销使出了浑身解数。在此轮市场升温中,开发商大多奉行 现金为王 的宗旨,在加大营销力度的同时,仍然实施以价换量的策略。

上海易居房地产研究院指出,4月开始,房企的线下营销正逐步恢复,但线上端营销力度依旧不减。折扣方面,恒大集团让利幅度较大,全国619个楼盘让利优惠,最高达到8.1折优惠。虽然部分房企也有跟进,但总体折扣仍与3月持平,在9折左右。

楼市小阳春来了 2020年买房抄底的机会也来了  

某恒大楼盘打出的促销广告

房企人士表示,一季度房企的现金流大受影响,加上土地市场升温,拿地支出增加,企业 抓回款 的紧迫性大大提高,最少到今年6月份,企业都要围绕着 回款 大做文章。

关键词三:房企偿债高峰到来

虽然有疫情期间的因素,以价换量显得有点不得已为之,但是更重要的因素是房企的偿债高峰要来了。

世联行报告显示,2020年房地产行业到期债务为0.82万亿元,2021年房地产到期债务更是达到创纪录的1.16万亿元。从2020年第3季度到2021年第3季度是近年房企偿债高峰期。期间房企所要面对的不仅仅是在销售下行情况下确保到期债务不发生违约情况,也要确保在按期偿还债务的同时,有足够的现金流维持正常周转。

在此背景之下,房企除了加快融资之外,只能从销售回款上着手了,如何快速回笼资金?自然是降价、打折、促销了,你懂的。

关键词四:楼市仍在 复苏期

从国家统计局公布的数据来看,4月份新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达50个,比3月份多12个,这说明受疫情压制的购房需求在慢慢的回复;但1 3月份,全国房地产开发投资21963亿元,同比下降7.7%。其中,住宅投资16015亿元,下降7.2%。1 3月份,商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%。

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