2016年，在国家经济工作会议上，首次提出了 房住不炒 ，到2019年，在全国住房城乡建议工作会议上，明确将房住不炒确定为了长期定位。进入2020年以来，房住不炒一词又多次出现在权威会议、央行报告等上面，这已经向市场传递了清晰而又明确的信号， 房住不炒的定位不变，这是楼市调控的底线。对此，央媒人民日报也曾刊文表示， 中国不会靠炒房拉动经济。显然，在房住不炒的长期定位下，房价没有大涨的基础和动力。

第二、 楼市因城施策之下，平稳依然是房地产市场的主基调。

由于经济实力的差距，人口流动的分化等因素，一二三、四五六线城市的房地产市场各有差别。因此，通过因城施策的调控手段，调控不同的房地产市场，防止房价大起大落。比如，在楼市过热的城市，通过资金管控、查处乱象等手段，给市场降温。在楼市偏冷的城市，通过增加供给、提供补贴等手段，降低市场风险。当然，进入2020年以来，济南、广州、驻马店等10多个城市遭遇政策 N日游 ，说明因城施策并不是随便放松调控，房住不炒是底线，房价平稳是根本目的。

 

第三、 旧改 接棒棚改，房地产开发大拆大建的阶段慢慢远去。

从去年开始，截至目前，一年时间之内，老旧小区改造已经在国家权威会议上被提及了4次，这一次更是在报告中为老旧小区改造定下了具体的目标。根据住建部相关信息显示， 改造对象主要针对2000年之前建成的小区，显然这将有助于提高老旧小区的居住品质和增值空间。此外，棚改退潮，旧改接棒，意味着房地产开发大拆大建的阶段慢慢远去，一定程度上可以为土地市场降温， 面粉 价格稳定了， 面包 的价格也会趋于稳定。

第四、楼市进入分化阶段，城市群发展对房地产形成一定利好。

目前我国的城镇化水平超过60%，已经进入到了下半场。现阶段， 全国不少城市都先后放开了落户限制，将人才引进作为城市发展的重中之重。经济学家任泽平表示， 未来还会有2亿人口要进城，80%都将会流入到城市群。比如，此次报告中明确提及的长三角、珠三角、京津冀、大湾区、成渝等城市群。除此之外，国家还正在探索城市群内户口通迁、居住证互认制度，显然这将有助于大幅提升城市群整体竞争力。

笔者认为，伴随未来城市群的进一步壮大，楼市也将进入到分化阶段，与那些人口流出、产业乏力的中小城市相比较，由于经济发展水平更高，住房需求更旺盛，城市群对房价水平的支撑力相对也会更强。