楼市现3大“颓势”,房价能否重回5年前?

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全世界的房子都兼具居住和投资属性。但若由此便说房地产投资永不过时,恐怕就有点差强人意了。因为房子说到底是要住人的,而且房地产诞生之初就被定义为民生产业,一个民生产业
全世界的房子都兼具居住和投资属性。但若由此便说房地产投资永不过时,恐怕就有点差强人意了。因为房子说到底是要住人的,而且房地产诞生之初就被定义为民生产业,一个民生产业被炒作成奢侈品的价格,离谱到亿万刚需有需求却负担不起,房地产的发展就彻底背离初衷了。这样的发展虽然确实能带来经济的短暂繁荣,但却是亿万国人的悲哀。   曹德旺曾经怒批过,资金、劳动力资源等都大举流入房地产,真正承载经济命脉的实体制造业、高科技产业等发展受阻,这样的发展方式必然不可持久。经济艰难根源还在房地产,房地产的问题不彻底解决,经济很难转型成功。   依他之见,我们不仅要继续高压调控,更要加大力度 削减 房地产等不必要的投资。倘若一意孤行一直沿着 老路 继续走,不仅亿万刚需无 翻身 机会,中国经济好不容易建立起来的优势也会 败光 。   曹德旺此言绝非危言耸听。机构科学研究论证表明,2018、2019两年,虽然房地产投资增速再创新高,但是对经济的挤压作用已经大于拉动了。也就是说,房地产的过度发展实际上对经济发展已经 没好处 。这也不难解释,为什么这几年国家铁定了心要调(打)控(压)楼市,打击投机炒作,遏制房价过快上涨了。     平心而论,17-19年楼市处于房住不炒的强调控阶段,各类大招狂轰滥炸,取得的战绩也颇让人满意,虽然房价没有统一大跌,但是绝大多数城市房价过快上涨情况确实被 制服 了。尤其是四大一线风向标城市,非核心区域房价两年也累计跌了不少于15%。   进入2020年,伴随着 黑天鹅 降临的还有楼市的 高速坠落 :一季度房地产开发投资下降7.7%。开发商的销售额下滑幅度更是超30%。不仅如此,前三个月有107家房企没有 挺过来 。   虽然4、5月份楼市正在缓慢回暖,很多专家学者也站出来替房地产代言,我仍然觉得今年的房地产不容乐观,因为从目前官方释放的信号看,楼市出现了3大 颓势 :     颓势一:国家明令表态,调控要继续贯彻下去,楼市重启火热已成幻想   楼市从来不乏调控松绑幻想者,拿过去的经验套用未来的发展趋势的也不在少数,但这一次高层对房地产的定论很清楚:没有任何一个国家是靠房地产伟大的,而且历史也证明,靠炒作房地产的也没一个有好下场。   这意味着 纠偏 早就开始了,而且是下了大决心的。所以这也就不难解释,为什么今年房地产行情这么差的情况下,楼市调控也没有丝毫放松(有出格行动的城市政策都被收回了)。     不仅如此,国家在最近一次的重要场合对楼市调控的公开表态也是:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。   官方释放重要信号:未来总体政策大概率会更加严厉。眼下的情况这么恶劣,按照专家的说法,房地产这个 夜壶 早就拿出来用了,但是国家依然保持调控定力,说明高层对房地产的稳定是非常重视的。这也应了我此前说过的观点,调控是动真格的,也会长期贯彻,这意味着短期房地产的投资价值会严重缩水。     颓势二:7成房企已 认输 ,降价卖房成常态,最高降幅高达30%   即使媒体、开发商自己都在高喊 楼市火热大戏上演 ,但楼市的 虚火 显然已经被拆穿了 事实胜于雄辩,当前阶段开发商的日子并不好过,即便是头部房企其实也早就悄悄让利抢跑了:国家统计局数据显示,前4月份房地产开发企业到位资金47004亿元,同比下降10.4%;百强房企融资规模更是下降逾3成,融资成本也是只增不减。   种种数据都显示,开发商现在对资金的渴求非常迫切。按照专家的说法,开发商今年想回笼资金还是得靠卖房,而以价换量又是最直接最好用的手段,未来房价还有一定下降空间。     事实上,根据克而瑞的数据显示,前4月Top20房企中有7成今年的销售均价低于去年同期水平,也就是说他们在降价卖房。排在前3位的分别是华润、恒大和金茂,销售均价分别下滑了16.23%、16.09%、15.64%。而据业内专家透露,恒大三四线城市的某些项目,实际降价最高幅度已达30%之多,总价100万的房子,据说全款购买可以直降30万。   新房在降价卖,这种情绪势必会传导到二手房市场,所以也就不难解释为什么4月份全国二手房挂牌量激增近200%,尤其是四大一线城市和十几个热点二线城市。唯一能解释的就是,当前阶段多套房者、投资炒房客们等,对后市的预期显然是严重不足的,他们在这个时候紧急套现,所为只有一个,尽最大可能止损。     颓势三:官方证实房屋过剩,购房者预期持续走弱,利空房价   坊间一直传言,中国所有房产加起来够34亿人居住,但这个数据一直未得到官方认可。但4月24日官方终于对中国的房屋现状给出了明确答案:调查显示,中国家庭资产以实物资产为主,住房占比近七成,住房拥有率达到96.0%,世界第一;户均拥有住房1.5套,也是世界第一。负债方面,中国家庭负债结构相对单一,负债来源以银行贷款为主,房贷是家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%。   同时发布的还有《2020年第一季度城镇储户问卷调查》报告。对于下季度房价走势,23.0%的受访居民认为继续 上涨 ,48.0%的认为 基本不变 ,15.9%的认为会 下降 ,另外13.1%的 看不准 。近7成居民认为房价会继续保持稳定或下跌。   瑞银的调查数据更直观:80%左右的受访者决定推迟或取消购房计划;无购房意愿受访者占比则跃升至46%,创调查以来最高。     楼市现3大 颓势 ,房价能否重回5年前?刚需 上车 机会来了?   3大 颓势 的出现,更准确的理解应该是,国家对于落实 房住不炒 的决心不曾变化,楼市将在调控之下朝着更为健康的方向发展。何为健康,其实国家也有有言在先,就两个字:稳定。直白点说就是,根据市场本身自我调节,房价微涨微跌,在箱体内震荡都可以,但就是不允许房价大起大落。大起我们实在承受不起,大落可能引发一系列金融危机,更绝不容许出现。   而房价重回5年前,实际上就是 大跌 ,很显然,这和当前阶段国家对房地产的定调严重不符。所以预期房价重回5年前是不现实的。更何况,孙宏斌和潘石屹都说过,房价跌去2成或者3成,其实很多开发商都不复存在了,因为债务原因,很多开发商就破产倒闭了。从这个角度来说,也不允许房价重回5年前。     至于今年到底是不是刚需的 上车 机会,我在此前的文中也多次暗示过了:要因人因城而异。一二线的有资金实力的刚需,确实可以看看房选选房了,一方面开发商、投资客有抛房的意愿,意味着买方市场已经建立,买房人当下是占据主导权的,议价选房的空间都很充足;另一方面,政策阻击楼市过度升温,实则可以看作是国家在帮你按压房价,让你上车,这确实也是千载难逢的机会,毕竟一二线城市有需求存在,房价中长期还是有想象空间的,所以刚需真有需求,而且资金又符合我说的,付完首付还尚够2年月供,有合适的确实可以出击了;   对于三四线城市的刚需来说,则完全没有必要着急,耐心等待更合适。一则,三四线城市刚刚经历完一轮 补涨 ,房价现在正在山巅上,进场即意味着接盘;二则,今年这场风波对三四线城市的影响更甚,春节期间的返乡置业购房潮没有兑现,开发商库存严重积压,现在绝大多数三四线城市新房供应都是远远大于需求,房价跌易涨难。而且从我们了解到事实看,开发商降价卖房的意愿更强,尤其是资金债务压力大的中小房企。

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