房子或迎来贬值,2类人遇到麻烦

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眨眼间到了5月份下旬,在大家还在重温前一段时间市场火热的同时,五一期间的数据却极大刺激了大家的心弦,其中北上广深均迎来不同程度的上涨。看到这里,其实大家似乎有点不知所措
眨眼间到了5月份下旬,在大家还在重温前一段时间市场火热的同时,五一期间的数据却极大刺激了大家的心弦,其中北上广深均迎来不同程度的上涨。看到这里,其实大家似乎有点不知所措,本以为市场会迎来短暂低迷,一方面是开发商求生存,需要一部分现金流周转,另一方面部分购房者存在投机捡漏的心态。但现实很打脸,二线城市在一线辐射下,房价并没有大家想象的那么脆弱,反而三四线城市正处于试探政策放松的阶段,简单来说,当下的楼市无论是热度还是各维度数据均回到去年同期水平。

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客观来讲,这一次楼市宏观条件并不是太好,仅从4月份金融数据来看,第一季度经济增速下滑6.8%,而广义货币M2余额为209.35万亿元,同比增长11.1%,现在来看M2和经济增速相差18%。对于有点经济常识的人来说,在过去十几年里,M2往往都是跟随经济增速,至于在这一次会造成什么后果,其实大家都心知肚明。事实上未来房价上涨并不存在政策和市场基础,央行报告删除因城施策,开发商7月份迎来债务顶峰,楼市的路方向已经很明确。

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简单来说,现阶段房地产经济扮演的角色是不拖后腿,保持现有格局或许比改变更有价值。而从最近的市场动向来看,住建部终于对楼市 下手 了,主要有2点内容:一是土地改革接踵而至,其中最关键的是集体建设用地的依法入市,在新修订的《土地管理法》和审批权下放的基调下,土地市场或迎来冲击,这对于本身供地相形见绌的一线城市来说,是利好消息,但仅限于公租房、人才房等领域;二是棚改退场,旧改登场,按照棚改十三五攻坚计划目标来看,2020年需要基本完成现有城镇棚户区、城中村的改造等,这一点可以参考去年深圳的白石洲城中村改造。

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从以上2点来看,我们可以很直观得出一个结论,市场局面开始扭转,以前是土地不够用,而现在集体建设用地入市当地部门有着极大的自我决定权,其次在失去棚改的助推下,开发商缺少了赚钱渠道,而购房者则将面临投机买房的后果。而对于购房者来说,此时请不要忽略部分政策的来临,例如房产税的落地、取消预售制,无论是哪一样,都将会本地市场产生极大影响。在我看来,未来5年内的市场轮廓较往年来看,要简单很多,但不意味着更适合投资买房。

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如果站在房子本身价值来看,在房价并不会大幅度上涨前提下,其实房子或迎来贬值。事实上对于这一点,我们得明白一个道理,房价走平即亏钱,额外的持房成本恐怕只会只增不减,如果再加上每年的通货膨胀,核算下来接近9%。与此同时市场现状出现一个尴尬的局面,卖房的人比买房的人都多,这一点从二手房挂牌房源就可以看出,以前思考的问题是房子能赚多少钱,而现在却是房子降价多少才能卖出去。如果硬要说更加直白的话,那就是前者贬值在于房价的高低,而后者则是市场的需求度,当没有人愿意买房时,再高的房价终究只是一个数据。

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看到这里,我个人观点就是当下楼市呈现金字塔分布,抛开头部城市,例如一线城市,一个健康的房价是良好的城市经济、居民收入、教育就业资源集中化的产物,但任何其中一个条件不满足时,市场终究并不是正序循环。如果按照这个趋势,那么这2类人将遇到麻烦,那就是坚持炒房和持多套房的人,前者在于无法快速变现,自我资金被套牢,而后者在于房子卖不出去,而持房成本只增不减,最后的结果就是房子越多亏得越多。总的来说,房子并不是香馍馍,买房也不是一本万利的生意,当有一部分人彻底明白的时候,也许那才是真正的拐点。

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