疫情后房价是否暴跌还是上涨

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按照惯例,每年这两三个月,楼市都会有一波购房小高峰,特别是三或四线城市的楼市,由于返乡潮,都现出一波很强的购买力。 但深圳地产研究中心的数据显示,自2020年1月下旬开始,大部分
按照惯例,每年这两三个月,楼市都会有一波购房小高峰,特别是三或四线城市的楼市,由于返乡潮,都现出一波很强的购买力。

但深圳地产研究中心的数据显示,自2020年1月下旬开始,大部分开发商的成交量比往年跌去近88%以上。

一时间,房企动作频频,市场热议纷纷

像恒大这种大开发商都在降价了.七五折力度不小了.如果其他开发商也一起,那不是要打价格战了吗?

一方面,很多就会认为房价即将大跌了,购买人士就陷入观望期。另一方面,央行释放资源、房企仍在不断拿地,似乎又透露着良好的市场预期。

这种又涨又跌的矛盾如何理解?疫情过后,经历风雨的房地产市场调控是否会有所松动?房价到底会涨还是会跌? 我们一起来分析一下

房企扛不住?

这段时间,继恒大之后,很多开发商也搞起了花式营销,直播售房、无理由退房和超低折扣

为什么会如此紧张?

其一,销售回款少。

全国打响疫情防控攻坚战之后,除了餐饮、旅游、影视等行业,房地产也受到了显著影响,至少有70个以上的城市的售楼暂停接待客户 。

而房企所谓的线上售楼,小题大作,真正能转化成购房者的也是微乎其微。成交量几乎为0 。这也是大多开发商直播售楼的状态。

房子卖不出去,资金链自然要受影响。

以全联房地产商会调研的某家房企为例,春节期间单月销售减少80亿元,以往每月可获贷款40至60亿元,如今贷款金额也遭腰斩,单月资金缺口将达到100亿元以上,这还不算企业人员工资、待支付工程款、利息费用等其他刚性支出。

其二,债务压力大。

2020年,如今的中国房地产行业处于债务的集中兑付期。

有研究显示数据.今年95家开发商今年到期债券将超过5000亿元,较2019年高出45%。从利息支出情况来看,统计的70家房企每月利息总支出将超过350亿元。 房地产公司大部分都是高负债比例,每天的利息最多能以亿为单位计算。房子卖不出去,但是贷款利息不会少,没有回款就没钱还利息。具体来看,融资成本高、净负债率较高、短债占比高的开发商,受疫情的影响很大。

这两个因素,会构成了这一段时间开发商降价的主要原因。

卖房子是非常讲究时机的,特别是在市场的转折点上。一位房企的营销部门负责人说, 早一步行动(打折、优惠),就能锁定更多的客户,也为后期生产恢复和业绩稳定,提供重要保障。

政府会出手?

与开发商打折营销相对应的是,放松限购、恢复市场流动性.随着地方政府开启.楼市会涨一波的舆论开始在市场上流传。

这个观点有哪些做支撑呢?

其一,调控政策松动。这也是市场认为影响最大的因素。

楼市是政策市。为了应对疫情影响,各地房地产和金融政策的确出现一些松动

果然,南宁很快就发布通知,购房者在购买第二套房时还是可以使用公积金贷款。

其二,融资利率走低。

货币政策方面,2月20日,央行宣布一年期LPR下调10个基点,5年期下调5个基点。如果照基准利率计算,100万元商业房贷,等额本息偿还30年月供,降息后每月减少30.18元。

实际上,房企借钱,确实也更便宜了。

统计显示,仅仅在2月5日至2月11日期间,就有多家房企发行短融、中票进行融资,融资利率较2019年第四季度、2020年1月份都有明显下降,以招商蛇口为例,其2月11日发行10亿元的超短融债券,利率仅为2.7%。

另一个表现是最近北京、上海土地市场的火热,老牌英资怡和洋行在上海拍出310亿元的地块,北京8天出让9宗地进账363.89亿元

房价上涨和下跌的动力,究竟哪个能占上风?

这就需要理解地方政府 救市 的出发点和本意。

从本质上看,部分城市放松调控的目的,其实不是救市,而是在 稳住 市场。

疫情之下,各行各业都需要一定的支援,只不过楼市作为支柱产业,获得了先于其它行业的便利政策

2018、2019年,国家已经定调了,不要期待房地产业占用更多的资源,这一点不会因为一次疫情而改变。

从各地的政策来看,目前,地方政府主要是针对受疫情影响的开发企业给予一定的扶持,主要针对供给方

而且如果长期观察楼市,会看到一个非常有规律的现象,市场预感房价会因为现阶段的调控放松而上涨的时候,各级政府和各个管理部门都会出面.

再次声明一下. 房子是用来住的.不是用来 炒 的。

对于刚需购房者来说,还是那句老话,经济条件允许了,该买还是要买。至于那些盼望放水刺激楼市,希望抄底大赚一笔的投机客,还是谨慎一些为好。

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