拥有房产好处多!怎么买更划算?

将本文分享至:

在哪里买,这里面的学问很多。新房和二手房两种产品,不同的产品,分别找不同的渠道: 1、新房交易主要有3个渠道:售楼处、按揭银行、渠道分销 新房的交易模式比较简单,变通的地方也
在哪里买,这里面的学问很多。新房和二手房两种产品,不同的产品,分别找不同的渠道:

1、新房交易主要有3个渠道:售楼处、按揭银行、渠道分销

新房的交易模式比较简单,变通的地方也不多,主要就是想办法接触三个渠道:售楼处、按揭银行、渠道分销。

售楼处和银行一般可变通的不多,主要要看人脉,售楼员和营销总、信贷员和支行行长的权利范围肯定有差异。

如果这两块的资源没办法解决和突破,那就多参加团购和结识渠道分销,这些人手里还有几个点不等的佣金,想尽办法从他们的碗里分出一点肉。

这一部分最需要你做好的就是判断,判断渠道是否靠谱。

2、二手房重点需要解决房源和信贷两大问题

二手房交易模式则需要更费心一些,但相应的回报也更高,简化下来就是:解决房源和信贷两大问题。

解决房源,我的建议是如果是老手,应该布局自己的御用中介网络,至少在想买房的区域认识10个靠谱的中介,自己淘折扣笋盘。

如果是买房新手,可以在所在城市找专定制购房公司,他们会站在买方市场,提供定制购房服务。

信贷方面,要想办法认识一个厉害的贷款顾问,融资方面做得好,就算买不到折扣笋盘,绝对收益上也是领先的。

在选择二手房的时候一定要做到,看房200套。

看房200套,你才能熟悉城市房价、熟悉板块

看房200套,你才能知道能不能买,过去的房价轮动和周期

看房200套,你才能结识靠谱的渠道、中介、买房达人。

A、每次出去看房带着地图,把看房轨迹标在上面

周边有几条地铁线?几个商圈?几个写字楼群?周边的价格差异如何?

具体到问题,你会发现好房子都在上海的中环边上,为何真北路、天山路、老外街价格不一样?

是因为房龄新?还是因为台湾人、韩国人大量抛盘?

看多了,你自己自然就会得出差不多的结论。

B、利用互联网看房工具

链家贝壳app可查看小区所有的挂牌价格、历史成交、小区攻略、照片组合、户型信息,甚至于数套房源列式对比,近期又推出了楼栋标号;

百度地图app有全景功能,能查看详细的路网环境;

招商银行app, 借钱 有钱就贷 栏,可以查到银行评估价;

C、好记性不如一个烂笔头,每次出去做记录,记录的内容可以制表:

看房时间、小区名称、建筑面积、房屋价格

楼号分布、楼层分布、房型结构、评估折扣

房龄年限、交通情况、物业情况、配套情况

供需情况、学区情况、改造空间、预期回报

债务情况、小区平面、优势劣势、中介关系

D、找寻规律,为自己寻找资源和博弈点

为什么电梯高区比低区可以多卖15%?

靠大马路的房子要低到什么程度才可以入手?

两南一北的户型应该比两北一南贵多少?

2.5米的层高几折可以入?八折行吗?

离小区的垃圾站太近,必须得打折

200平的房子是不是应该比100平的单价低才行?

三楼还不错,可偏偏前面一棵树挡个正着......

刻意练习之后,也要结合自身的需求,一定要理清自己的优先级,建立对板块和小区的价格体系。

业内有很多大咖,他们已经从业十年以上,但仍经常看房,很多时候,他们的生活轨迹就是三点一线:家 看房 交易中心。

03怎么购房更划算?需要解决4个问题 我们在做买房的财务安排时,至少要先解决四个问题:

第一,你自己出多少钱?缺口是多少?

第二,找谁借钱来填补缺口?银行、家人、朋友,还是其他的金融机构?

第三,如果选择按揭贷款,那么还款期限多久合适?

第四,等额本息和等额本金这两种按揭贷款的还款方式,应该选择哪一种?

首先,买房子的钱一定不要全部自己出,而要尽量找别人 借 。国内各个城市不同类型的房子首付比例不一样,但我们建议尽量选择最低首付 即使你有足够多的钱,也不要全部用来支付首付。因为现在银行按揭贷款的利率非常低,能以按揭贷款的利率借到钱其实就是赚到钱。

其次,我们在借款买房时,首先要尽量多地使用公积金贷款,并且要将这个额度用到最大。使用公积金贷款后还不够的部分,就选择银行按揭贷款,这样就完成了整个购房费用的组合。除了上述两种方式,不建议找亲友或者其他商业机构借款。不找亲友借款的原因在前文讲债务时提及过,我们在借款时应尽量避开私人间的借贷,而更多地借助现代金融机构合理安排资金。而其他类型的商业贷款的还款期限通常比较短,利息则要比住房按揭贷款的利息高出许多,不适合用于买房,所以原则上不予以考虑。

再次,贷款期限越长越好。因为货币的时间价值决定了货币是会贬值的。还款的期限越长,那么你所还的钱的际购买力就越低。换句话说,相当于你每个月要还款的金额随着时间的推移会越来越少。

这里要特别说明的是,公积金贷款的还款期限和商业银行住房按揭贷款的还款期限是不一样的。公积金贷款的还款期限通常不会太长,而银行住房按揭贷款的最长期限可以到30年。

最后,来了解一下买房的两种主要还款方式 等额本息和等额本金。等额本息还款法就是每个月还款的额度始终不变。如果你第一个月还款3000元,那么到了还款期限的最后一个月,你所应还款的金额仍是3000元。等额本金还款法就是,前阶段每个月还款的额度很高,未来每个月还款的金额会越来越少,到最后只需还本金,而无须偿还利息了。

一般情况下,建议大家选择等额本息还款法。因为这种还款方式符合了上文提到的两个原则 尽量多借款 尽量延长还款期限。等额本金还款法和等额本息还款法一个最大的区别在于,等额本金还款法在前期要求你偿还更多的金额,这实际上是一种变相的提前还款,而等额本息还款法是将本金的还款期限尽量推迟。那么能够越迟还款,你就越 赚 。等额本金还款法还有一个好处就是,因为每个月还款的额度是确定的,你在做财务预算和财务安排时也就相对比较容易。

但是,如果你清楚地知道自己未来的财务状况会比现在差,还款压力也会越来越大,那么则可以考虑选择等额本金还款法。

当然,除了上述四个方面的问题,我们在购房后还会面临很多延伸的财务问题,比如提前还款和贷款展期的问题。如果用按揭贷款的方式购房,那么我们不必提前还清贷款。但有几种特殊情况可能要提前还贷款。

第一种情况是,我要出售这套房子。

第二种情况是,我想买二套房或三套房,但因为之前的按揭贷款没有偿清,无法购买或再向银行贷款。

第三种情况是,房子需要抵押给银行获得抵押贷款,必须把按揭贷款先还清。可能有人会问: 我要跟银行借钱,还得先还清之前借的钱,这不是瞎折腾吗? 其实这两者之间并不矛盾。比如一个人之前买了一套房子,找银行借了100万,这套房子现在已经值300万了。在此期间,他的按揭贷款已经还掉了50万。这时如果他急需用钱,但手头又没有足够的现金,那么他就可以以过桥贷款的方式,先还清余下的50万按揭贷款,再将房子抵押给银行,获得抵押贷款。通过这种方式,他最高可以获得房价五成的抵押贷款。那么这套价值300万的房子可以抵押出150万的现金。用这笔钱还掉50万的过桥贷款,他还能获得100万额外的现金。这是通过房子实现灵活财务安排的一种基本操作。

第四种特殊情况是,手头的债务较多,同时可支配的现金也很充裕,那么也可以考虑提前还一部分。

最后需要说明的是,上面提到的买房相关的财务安排都要基于一个前提:银行按揭贷款的基准利率水平较低。如果我们的基准利率提升了,住房按揭贷款的利率也上升了,那么上面提到的建议可能就要有所调整。当然,我们出于刚需而买房子时,在财务安排上应该更慎重一些。除了参考前面介绍的原则,还要考虑家庭的整体财务状况和债务水平,包括未来收入的预期。

04总结: 房子可能是我们这辈子购买的最大的东西了,无论多慎重和仔细的分析评估都不是多余的。当你确定要买房的时候,一定要多跑楼盘,对片区和户型要有充分的了解。最后借助按揭贷款完成购买。在以后的还款生涯里最好选择等额本息的方式去还款。

网友评论 >

DP和HDMI电脑用哪个

HDMI由于早了几年面世,所以比DP的市场占有率高得多,尤其很多低端设备上,大部分

我要提问

广告联系 | 报纸订阅 | 法律声明 | 网站地图 | 关于我们 | 友情链接 | 上海工商 | 举报中心

增值电信业务经营许可证 沪B2-20050348号 互联网视听节目服务(AVSP):沪备2014002 删稿联系邮箱:sheng6665588@gmail.com

版权所有 上海第一财经传媒有限公司

技术支持 上海第一财经数字媒体中心