如何判断一个地方的房价涨跌？在房产界流传着这么一句耳熟能详的话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。

 

按此说法，人口的多寡、人口流入的增幅，就是决定一个城市房价涨跌的最根本原因。

 

如此，我们做房产配置，去买那些人口多，人口持续流入的城市就好了？实际上，长期看人口，看似简单的5个字，里面隐藏着很多的细节和门道。

 

01

人口越多的城市，越值得买吗？

 

如是这样，中国最值得买房的城市，应该是重庆，而不是北上深广。重庆的人口达到3102万，当之无愧的中国城市人口之王。

 

但是，大家不要忽略了，重庆的面积达到8.24万平方公里，比海南加上台湾的面积还要大出一个宁波的面积，而宁夏省的面积也不过是6.64万平方公里。

 

实际上，重庆城区的人口是1508万，全国城区人口排第三。其中，9大主城区人口仅为875万。

 

 

 

可想而知，重庆的人口密度实际上是很低的。

 

和重庆类似的，还有一个城市 江西赣州。2019年GDP是3474亿，排全省第2。人口981万，全省排第1，全国排前20。赣州人民是不是很兴奋？

 

同时，2021年底赣深高铁又要开通，赣州人民对赣州房价继续上涨是不是很自信？可你知道，赣州的面积有多大吗？39379平方公里，占江西省总面积的近五分之一，比36193平方公里的台湾省还大。

 

光看一个城市人口总量是不够的，还得看这个城市面积有多大。

 

而还有一些城市，比如河南南阳，人口1003万。山东临沂，1125万人，人口也是绝对排在全国前20。按照人口多寡决定房价论，那这两个城市房产应该很有价值。

 

但是这里会存在两个问题。一方面，这个城市的总人口很多，但是城区人口并不多，更多人口分布在郊县。比如山东临沂，建成区人口300万不到，800万多人分布在郊县。

 

另一方面，虽说人口不少，但常住人口却要少于户籍人口，那说明什么？说明人口是流失的。

 

比如河南周口，2018年户籍人口有1149万，但常住人口只有882万，人口净流失266.9万，人口流失总数排全国第二。

 

 

 

光看一个城市人口总量是不够的，还得看这个城市城区人口有多少，人口是净流入还是净流失。

 

02

人口越少的城市，越没有购买价值？

 

如果答案是肯定的话，那么有这么典型的三个城市：厦门、珠海、三亚，说不通啊？

 

是的，这三个城市的房价不仅很高，都排在全国前10，在过去10年的房产投资回报率也很高。

 

截止2020年3月，厦门新房房价35886元/㎡，排全国第4。三亚新房房价35118元/㎡，排全国第5。珠海新房房价26182元/㎡，排全国第8。

 

 

 

而厦门的人口是429万，珠海的人口是202万，三亚的人口更少，63万。这些城市，人口排名在全国前100名都排不上，那为何他们的房价能够排在全国前10？

 

人口的多寡只是一个总量指标，关键还要看人口密度。珠海、厦门的人口密度都能排在全国前20，尤其是厦门，人口密度达到2054人/k㎡，妥妥的全国前10。

 

 

 

一个城市整体的人口密度还不能最精准的说明问题，深入点我们还要看建成区的人口密度。

 

以厦门举例，厦门新房房价均价是3.59万/㎡，但是岛内新房平均价格去到5.5万/㎡以上。

 

 

 

4月22日，上海泰鸣（99%概率是中骏集团马甲）以103.55亿竞得思明区一块地，折合楼面价50598.5元/㎡，溢价率43.8%。这是厦门首个破百亿的地块，同时也是刷新了厦门总价和单价的地块。

 

周边房价5-6万/㎡，而楼面价就去到了5万。显然，开发商对厦门岛内未来房价的预期非常高！

 

什么原因，让厦门岛内房价居高不下？又能让开发商对厦门岛未来房价如此有信心？

 

岛内的人口密度。厦门岛有思明和湖里两个区，158平方公里的面积占厦门总面积不到十分之一，却聚集了厦门一半的人口。

 

同时，再加上岛内有着厦门最完善的配套设施，最好的医疗和教育资源，最舒服的居住环境，使得厦门、乃至全福建的高净值人群都想在岛内拥有一套房子。

 

03

人口流入，定会对房价上涨起作用？

 

房价上涨长期看人口，除了看人口的总数，还看人口是流入，还是流出。

 

这是2019年，中国人口净流入最多的十座城市。