房价上涨的核心逻辑,都在这里了

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如何判断一个地方的房价涨跌?在房产界流传着这么一句耳熟能详的话:短期看政策,中期看土地,长期看人口。 按此说法,人口的多寡、人口流入的增幅,就是决定一个城市房价涨跌的最根
如何判断一个地方的房价涨跌?在房产界流传着这么一句耳熟能详的话:短期看政策,中期看土地,长期看人口。

 

按此说法,人口的多寡、人口流入的增幅,就是决定一个城市房价涨跌的最根本原因。

 

如此,我们做房产配置,去买那些人口多,人口持续流入的城市就好了?实际上,长期看人口,看似简单的5个字,里面隐藏着很多的细节和门道。

 

01

人口越多的城市,越值得买吗?

 

如是这样,中国最值得买房的城市,应该是重庆,而不是北上深广。重庆的人口达到3102万,当之无愧的中国城市人口之王。

 

但是,大家不要忽略了,重庆的面积达到8.24万平方公里,比海南加上台湾的面积还要大出一个宁波的面积,而宁夏省的面积也不过是6.64万平方公里。

 

实际上,重庆城区的人口是1508万,全国城区人口排第三。其中,9大主城区人口仅为875万。

 

房价上涨的核心逻辑,都在这里了  

 

可想而知,重庆的人口密度实际上是很低的。

 

和重庆类似的,还有一个城市 江西赣州。2019年GDP是3474亿,排全省第2。人口981万,全省排第1,全国排前20。赣州人民是不是很兴奋?

 

同时,2021年底赣深高铁又要开通,赣州人民对赣州房价继续上涨是不是很自信?可你知道,赣州的面积有多大吗?39379平方公里,占江西省总面积的近五分之一,比36193平方公里的台湾省还大。

 

光看一个城市人口总量是不够的,还得看这个城市面积有多大。

 

而还有一些城市,比如河南南阳,人口1003万。山东临沂,1125万人,人口也是绝对排在全国前20。按照人口多寡决定房价论,那这两个城市房产应该很有价值。

 

但是这里会存在两个问题。一方面,这个城市的总人口很多,但是城区人口并不多,更多人口分布在郊县。比如山东临沂,建成区人口300万不到,800万多人分布在郊县。

 

另一方面,虽说人口不少,但常住人口却要少于户籍人口,那说明什么?说明人口是流失的。

 

比如河南周口,2018年户籍人口有1149万,但常住人口只有882万,人口净流失266.9万,人口流失总数排全国第二。

 

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光看一个城市人口总量是不够的,还得看这个城市城区人口有多少,人口是净流入还是净流失。

 

02

人口越少的城市,越没有购买价值?

 

如果答案是肯定的话,那么有这么典型的三个城市:厦门、珠海、三亚,说不通啊?

 

是的,这三个城市的房价不仅很高,都排在全国前10,在过去10年的房产投资回报率也很高。

 

截止2020年3月,厦门新房房价35886元/㎡,排全国第4。三亚新房房价35118元/㎡,排全国第5。珠海新房房价26182元/㎡,排全国第8。

 

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而厦门的人口是429万,珠海的人口是202万,三亚的人口更少,63万。这些城市,人口排名在全国前100名都排不上,那为何他们的房价能够排在全国前10?

 

人口的多寡只是一个总量指标,关键还要看人口密度。珠海、厦门的人口密度都能排在全国前20,尤其是厦门,人口密度达到2054人/k㎡,妥妥的全国前10。

 

房价上涨的核心逻辑,都在这里了  

 

一个城市整体的人口密度还不能最精准的说明问题,深入点我们还要看建成区的人口密度。

 

以厦门举例,厦门新房房价均价是3.59万/㎡,但是岛内新房平均价格去到5.5万/㎡以上。

 

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4月22日,上海泰鸣(99%概率是中骏集团马甲)以103.55亿竞得思明区一块地,折合楼面价50598.5元/㎡,溢价率43.8%。这是厦门首个破百亿的地块,同时也是刷新了厦门总价和单价的地块。

 

周边房价5-6万/㎡,而楼面价就去到了5万。显然,开发商对厦门岛内未来房价的预期非常高!

 

什么原因,让厦门岛内房价居高不下?又能让开发商对厦门岛未来房价如此有信心?

 

岛内的人口密度。厦门岛有思明和湖里两个区,158平方公里的面积占厦门总面积不到十分之一,却聚集了厦门一半的人口。

 

同时,再加上岛内有着厦门最完善的配套设施,最好的医疗和教育资源,最舒服的居住环境,使得厦门、乃至全福建的高净值人群都想在岛内拥有一套房子。

 

03

人口流入,定会对房价上涨起作用?

 

房价上涨长期看人口,除了看人口的总数,还看人口是流入,还是流出。

 

这是2019年,中国人口净流入最多的十座城市。

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