二手房砍价秘笈,再也不怕被坑了

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砍价学继承了老祖宗传承下来的功法,明面上来讲是最优化购房策略,暗地里和街边市场买菜还价无异,谈判桌上双方你来我往,乐此不彼。 我曾记得最疯狂的案例,是很久之前帮上海一个
砍价学继承了老祖宗传承下来的功法,明面上来讲是最优化购房策略,暗地里和街边市场买菜还价无异,谈判桌上双方你来我往,乐此不彼。

 

我曾记得最疯狂的案例,是很久之前帮上海一个朋友买房。买家卖家互不松口,鏖战整整3天,最后卖家因为儿子的婚房要下定金,只能委屈让步签了合同。临终送给我朋友一句话: 你这不是买房,是在熬鹰!

 

但他也知道,3天时间砍下的20万块钱,可以为本不富裕的家庭省下一笔不小的开支,而且超底价成交,以后住在里面心也亮堂。

 

当然现在的砍价已经不能和过去相比了。

 

手机上都是二手房买卖软件,小区楼下随处可见二手房中介门店,成熟的二手房服务市场,已经彻底捶平了信息不对等的沟壑。

 

像之前那样,靠三寸不烂之舌砍卖家两刀,省个几十万的买卖彻底成为过去式。毕竟信息化时代下,谁都不是傻子。

 

不过,砍价学没有就此失传,现在依然是买卖双方座谈时,最重要的一环。按照正常情况,一般能砍下报价的1%~5%,也就是100万的房子最多有5万的议价空间。

 

如果你不甘心,还想砍下更多的价,就得花时间去研究了,这也是高阶购房者必备的功法之一。下面子木以多年经验,特意为大家准备一份实用的砍价秘笈,把期间的来龙去脉给你盘清楚,如果你习得了这个功法,5%就只是起步空间。

 

皮糙肉厚,火眼金睛

 

在习得砍价秘笈之前,你必须要让自己的内功扎实,明白几个道理。

 

1、砍价的本质在于博弈,这是一场零和游戏。一方的不利因素就是另一方的有利因素,这就是时机的把握。

 

拿北京举例,2017年1月行情进入上轮周期的峰值,那时候北京楼市非常夸张,买房都得排着队,第一个看房的都是加价买,只为了防止后来者竞价。卖家坐地起价的不在少数,一夜加价100万的我也见过。

 

真正的砍价时机在于市场行情冷淡的时候。北京在2017年317新政出台后,楼市极速冷却,成交暴跌,在2017年年底时,一套房砍价50万的比比皆是,这时候买家竞争者少。每一个看房者,卖家都会真心诚意对待。这也是我一直强调 越冷的市场机会越多 的道理。

 

其次是在选房的时候,一定要让中介帮你弄明白卖家为何要卖房?

 

为了改善,为了换学区,还是其他地方需要急用钱。这点很重要,因为卖家着急卖房的程度,决定了这套房的议价空间。

 

另外还要注意,业主如果是投资客,趁早就断了砍多少的念想。因为投资客均有心理价位和投资收益预算,在此事上研究不比中介少。

 

2、在谈判桌上,主力是你,而不是中介。

 

中介是买卖双方沟通的桥梁,他为你着想,也得为卖家着想。我之前遇到一个案例,200万的房子让中介去砍价,他跟我说卖家给出的底价是180万,没办法砍了。

 

然而当买家卖家坐在谈判桌上时,三回合下来卖家直接把价格压到175万。因为客户买的是顶楼,通过细节看到房屋之前有漏水痕迹,以此做文章砍了一些,而这些如果不去观察,中介是不会告诉你的,真正去谈还是靠自己。

 

很多人问中介会不会帮助卖家,把房价挑高了卖?这也要看情况。如果这套房签的是独家代理,且房东不着急卖,那自然有很大概率帮卖家。

 

如果挂牌到几家中介公司,中介为了拿到更多客源,则会想办法和卖家拿到较低的报价。报价是中介最大的竞争力,服务才是其次。所以找房一定要找那些多家中介公司代理的房源。

 

3、砍价要做好心理建设,它是一件磨脸皮的事儿。你不好意思别人就好意思,来来去去脸皮薄的人自然落了亏。

 

之前很多来咨询我的朋友就因为这个功败垂成,本来一套说辞已经准备就绪,价格还有往下挖的空间,结果卖家卖惨,还价三轮以后,买家就不好意思答应了。

 

要记得,砍价场如战场,不要嫌墨迹也不要不好意思,这跟菜市场买菜大妈5毛钱砍价生意不一样。放下身段,一定让自己脸皮厚一点儿,直至卖家的终止信号出现:低于这个价绝对不卖!

 

洞悉万物,事无巨细

 

内功修炼完成后,我们来到最重要的环节,砍价学。

 

砍价学第一招,懂行情。

 

懂行情,分为市场行情和 标的物 行情。市场行情不难,花2天时间多跑几家中介门店看客流量就知道,这个我在多篇文章中絮叨过。

 

最主要的是标的物行情,这个比较麻烦,因为只有你知道这房子值多少钱,你才知道有多大的议价空间,而且二手房和新房不一样,没有绝对的底价,绝对的底价是你说服卖家出手的价格。

 

一般中介都会以此小区,上一套同户型成交价来 行价 ,这是远远不够的,你必须知道此小区的平均价格,最好户型的价格,最差户型的价格,以及顶底楼的价格。

 

之前我们都是和中介要信息,或者自己去拿历史成交记录询价,现在比较方便,一些做的好的APP上相关信息非常齐全。

 

下面我举个例子。这个例子是我随便从app上找的,坐标是北京朝阳区东三环的华腾园,2000年开发的70年住宅。

 

二手房砍价秘笈,再也不怕被坑了!  

 

从图中可以看出,华腾园的均价为64644元/平米,一般来说,小区均价代表了小区中户型和楼层为中上的房子。

 

二手房砍价秘笈,再也不怕被坑了!  

 

我们从近期成交中,找到2室2厅的成交记录,发现最近一套房的成交在2020年1月14日,105平米报价为688万,成交价是676万,被砍了12万。报价为6.55万/平米,成交价为6.43万/平米。挂牌时间86天。

 

我们再看第二套,2019年12.30日成交,这套房是95.13平米,报价为630万,高于小区均价,但最终成交价却是600万,整整被砍了30万,力度很大。报价6.62万元/平米,成交价为6.3万/平米,低于小区均价。

 

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