“首要任务”变了!楼市 突然进入新阶段

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一城一策,精准调控下, 稳 字学问大,可上可下,可松可紧,幅度有刚性,方向有弹性,心电图模式最好,窄幅震荡也行。 2019年上半年,楼市先松后紧,小阳春没入夏,成功稳住楼市。 2019年下半年,
一城一策,精准调控下, 稳 字学问大,可上可下,可松可紧,幅度有刚性,方向有弹性,心电图模式最好,窄幅震荡也行。

2019年上半年,楼市先松后紧,小阳春没入夏,成功稳住楼市。

2019年下半年,焦点突然变了,倒春寒可能入冬,防止房价过快下跌,成了 稳 字新主题!

6月26日,新华社旗下经济参考报撰文,下半年房地产市场将迎来新一轮调整,一二线城市仍然要维持严厉的调控政策不放松,而三四线城市防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。

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下跌!下跌!满屏全是下跌!

问:2019年,中国楼市有什么共识?

答:三四线城市下跌,可能是最大共识。

除了官媒表态,6月24日,中国社会科学院财经战略研究院在其发布的《中国住房市场发展月度分析报告》一样用确定性的表述说:

部分三四线城市,经历突击上涨之后,因后续需求不足,房价降进入下跌阶段。

7月1日,58同城、安居客发布2019年6月《国民安居指数报告》,报告显示,6月,三四线城市找房热度下降一成,降幅高居所有城市之首。

实际交易上,中指研究院今天(7月1日)公布的报告显示,一二三四线趋势分化已经非常明显。

环比涨幅,三四线城市和一二线城市的发展轨迹截然相反,别人还在向上爬,三四线则不停地往下出溜。

“首要任务”变了!楼市 突然进入新阶段 易居房地产研究院的数据,6月6日在其发布的《5月全国40城新建商品住宅成交报告》中,三四线城市交易最冷!

据报告:5月,4个一线城市新建商品住宅成交面积同比增长 35%;18个二线城市新建商品住宅成交面积同比下降3%。

而18个三四线城市的交易数据拿出来确实有点惨目忍睹。5月,同比下降29%,高居一二三四线降幅之首!

库存方面,各线城市里,只有三四线库存回升明显,二线城市在下降,一线城市则温和上涨。

“首要任务”变了!楼市 突然进入新阶段 都说开发商精明,今年开发商,彻底把战场搬到一二线,离三四线越来越远。

据中指研究院的数据,2019年上半年,20家主要房企销售业绩中,二线城市贡献率增长幅度巨大。

目前二线城市销售业绩已经占到了20家房企的57.6%,一线城市则为21.1%,两者合计78.7%,比去年足足高了8.1%百分点。

这8.1%份额原本是属于谁的?

除了三四线,绝无他人!主要地产商一二三四线城市业绩贡献率

销售业绩算现在,拿地成绩主未来。

对于未来,房地产企业做的更加彻底,就是要:归回一二线,远离三四线。

拿地金额看,主流房企上半年拿地主要集中在一二线:

其中,一线城市土地成交金额比2018年同期上升58.6%;二线城市拿地金额同比增长32.6%。

三四线城市呢?

开发商拿地金额比2018年大幅下降18.5%(没错,就是萎缩了18.5%)。

线索多,数据全,所有证据摆在一起,罕见地一点矛盾没有,全都指向一个目的地:三四线城市,跌!

2

新问题来了 老办法不能用 到底怎么办?

下跌不是问题,下跌过快是问题。

新问题有了,首要任务变了,怎么解决呢?

以前的办法是,棚改货币化,从需求端给与支持。

2013年到2017年,棚改货币化的比例从7.9%猛然上升到67.7%,货币安置对楼市的拉动效果也从2%火线提高到24%,3年拉动作用提高12倍!

办法不能老用,这次棚改难成顶梁柱。

从央行PSL棚改专项资金,到财政部棚改计划,再到各地方的棚改计划,棚改退潮,2019年腰斩几乎已成事实。

接下来,除非有大的政策调整,否则棚改不会重出江湖。

而且,就像降息宽松味道太浓,不宜随便动用一样,棚改对楼市的预期同样太过刚猛,关键时期,还是多看少动,能不用尽量不用。

再有,发改委4月份关于城市户籍放开的超级文件里,特别点出收缩型城市,今后不必大动干戈,和大城市分庭抗礼,顺其自然就好。

发改委文件主旨很明确,既然中国城镇化发展方向是头部效应,大城市集中,那再通过棚改,城市改造,提高城镇化率就显得不合时宜了。

何况,据西南财大数据,三四线城市住房拥有率早就超过90%,空置率节节攀升!人口不流入,房子越来越多,棚改着实不是好办法。

那怎么办呢?

2019年有几个城市给出了自己的办法。

据华夏时报6月11日报道,恩施市房协要求开盘在售的企业纠正不良做法,并将协助主管部门对备案价格的下限低价进行制度性约束。

3月6日,江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局向房企下发通知:停止特价房销售。

2019年2月,江苏省邳州市房地产商会发布《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》:

个别楼盘以低价扰乱市场、不正当竞争,销售价格严重低于备案价格,此种行为严重扰乱了房地产市场的秩序。

三个城市,不约而同,异曲同工,纷纷采取文件或通知指导房价的办法。

不同的是,除了江西赣州以外,都是行业协会下发的非强制性规范。

商品房交易原本是市场行为,但为了稳定房价,非常时期非常手段,也算三地用心良苦。

最理想的调控是有量无量随意,价格不动就行。

但看看股市就知道,无量往往阴跌,有量往往大涨,长期精准到心电图模式,走横线,真心需要功夫。

一城一策,因地制宜,用房贷控量,用政策控价,慢慢来,急不得!

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