快跑!美国房地产的灾难又来了

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新型冠状病毒大流行 ,或许是重创美国经济自上世纪30年代的一个最大的危机。美国经济大片闲散,尤其是服务业正以重创大萧条的方式被淘汰。到6月,两位数的失业似乎是不可避免的,
新型冠状病毒大流行 ,或许是重创美国经济自上世纪30年代的一个最大的危机。美国经济大片闲散,尤其是服务业正以重创大萧条的方式被淘汰。到6月,两位数的失业似乎是不可避免的,随之而来的是所有的经济和金融后果。

在这种混乱中,美国房地产业应该成为经济可以寻求支撑的堡垒。毕竟,美国几乎所有的住房抵押贷款和许多多户商业贷款都是政府担保的,对吧?

是的,但是联邦监管机构做出的一系列失误和彻头彻尾的错误正在使房屋的糟糕状况变成一场灾难,这可能导致美国债务违约。

抵押行业本质上是一个庞大的合作网络。房主支付抵押,银行或非银行贷款服务商将付款转移给债券投资者,并保留少量费用。贷款服务商还支付财产税和财产保险,不仅保护房屋,还保护全国各地社区的市政财政。银行代表房主进行的利息,本金,税收和保险的总流量每月达到数百亿美元。

快跑!美国房地产的灾难又来了  

根据《 CARES法》,国会已邀请数百万美国人停止支付抵押贷款。这项巨额无资金准备的任务的影响是,当数以百万计的美国人所期望的现金流没有到来时,美国金融体系就有可能发生违约。

请记住,这些美国人将在停止支付抵押贷款的同时停止支付汽车贷款,信用卡和其他债务。

特朗普政府一直在缓慢制定解决现金短缺问题的解决方案,该问题将在30-45天左右打击美国金融体系。

包括银行,非银行放贷人和服务业者以及房利美和房地美等政府支持的企业(GSE)在内的抵押贷款行业将能够在4月份按规定的7.7万亿美元抵押贷款支持证券付款。

但是到5月,该系统将用光现金,并且银行,非银行或GSE都将无法支付抵押债券的持有人。顺便说一下,这是由美国财政部担保的债券。

如果在2.2万亿美元的政府贷款市场或5.5万亿美元的传统贷款市场中的发行人未能向投资者支付债券,那么美国财政部必须介入以兑现担保。

在政府市场,发行人将把短缺的情况通知金妮 梅,并要求财政部兑现其担保。

在常规市场中,发行人将短缺通知GSE,而GSE将需要向财政部要求资金。无论哪种方式,在这种日益危险的情况下,所有道路都将由财政部长史蒂文 姆努钦(Steven Mnuchin)终结。

尽管金妮 梅(Ginnie Mae)已开始制定临时解决方案来为政府市场上的欠款提供资金,但鉴于每天都在增加的贷款还款缺口可能很大,因此这还不够。

每天有成千上万的借款人寻求银行和非银行放贷人的贷款。

支付利息和本金的累计违约行为正在形成金融海啸,最终可能会导致美国债务违约,除非现在采取措施来为这一最高的贷款承受能力做准备。

正如美国医疗专业人员必须判断COVID-19的感染率并试图辨别何时达到顶峰一样,美国金融体系也正面临贷款违约的高峰,这也必须得到预期和管理。

特别是,需要在联邦监管机构之间迅速达成共识,以支持住房金融业的现金需求,这种方式既可以兑现对抵押债券投资者的付款,又可以为贷款服务商提供处理数百万陷入困境的借款人的资源。

特别是,财政部需要与美联储合作,为政府贷方和服务机构建立流动性设施。尽管金妮 梅(Ginnie Mae)表示希望逐案偿还所欠的贷款,但很快就会证明这种方法不足以完成任务。

在较大的常规市场中,财政部需要控制GSE,并利用其资产负债表提供预付款以弥补未偿还的代理证券付款。

特朗普政府在制定可行的解决方案,以弥补抵押贷款所需资金,面临的一大障碍是联邦住房金融局局长马克 卡拉布里亚。最近,GSE房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)拥有流动性设施,随时准备支持传统发行人。

计划与国会议员开会讨论该计划。然后,突然间,卡拉布里亚在没有任何解释的情况下命令GSE下台,搁置了支持该行业的计划。房地产行业内外的人们都为之疯狂。

卡拉布里亚(Calabria)采取行动关闭GSE计划的服务业者流动性设施后,金融稳定监督委员会(FSOC)开会并决定采取 静观其变 的方式为抵押服务商,银行和非银行提供流动性。

FSOC的决定很大程度上是由于卡拉布里亚(Calabria)主任的错误建议而来的,而卡拉布里亚(Carabria)主任从未真正从事过房地产行业的金融工作。FSOC和卡拉布里亚(Carabria)局长在玩火。

白宫,财政部和美联储需要抛弃卡拉布里亚主任的错误建议,并在本周宣布针对代理住宅抵押贷款流动性问题的 解决方案 。

然后,我们有几周的时间来详细研究细节,简单来说,这涉及到银行和非银行服务业者通过抵押担保并由美联储提供资金的透支。

如果不能迅速采取解决方案,那么美国财政部将面临为代理机构和Ginnie Mae债券持有人支付极端款项的可能性。

在主权违约的几天之内,美国将处于悬崖边上。

任何认为美国国债市场可以在该机构崩溃后幸存下来的人,以及政府担保的抵押贷款市场,都应该再考虑一下。

 

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