楼市“风声四起”,还能买房?

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买房到底是为了什么?对于这个话题,相信大家都有自己的答案。对于当下90后来说,结婚买房早已成为捆绑效应,房子是成家立业的基础;对于投机买房的人来说,买房更多的是一场博弈,运气
买房到底是为了什么?对于这个话题,相信大家都有自己的答案。对于当下90后来说,结婚买房早已成为捆绑效应,房子是成家立业的基础;对于投机买房的人来说,买房更多的是一场博弈,运气好的话遇到了 拆迁 交通线路规划 等,房子就会坐等增值;而对于部分炒房客来说,房子却成为了敛财的工具,名下多套房宁愿闲置也不愿意出租或者转让。从表面上来看,我国人均面积高达40平方米,但在买涨不买跌的影响下,房子稀缺效应依然存在,甚至不少开发商明确表示,只要降价10%,买房的人都能排成一队。

楼市“风声四起”,还能买房?官方2个报告,房地产规则或改变  

事实上近年来楼市 风声四起 ,从市场总量、人口和政策3大点来看,似乎都到了拐点时刻。去年官媒转发文章明确表示未来市场将供大于求,如果再加上房产税的落地,一旦解放空置房市场,恐怕二手房现状会更加岌岌可危。其次人口,我们只需要关注2个关键数据,去年我国人口出生率仅为10.48 ,再度创历史新低,最关键的是人口老龄化正在加速前进,潜在住房需求规模将面临大幅度收缩。同时去年我国办理结婚登记首次低于千万对,对于当下年轻人来说,即使二胎政策放开,他们面临的是生不生的问题,而不是生几个。

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至于政策,市场更为敏感,在限购放开、落户限制取消的刺激下,部分城市的确取得了良好的成绩,但这终究只是短期效应。宏观条件下,楼市风向早已发生逆转,央行多次定向降息降准,隔离楼市,此时再考虑到房地产行业特殊的高负债盈利模式,去年超400家开发商倒闭恐怕只是开始,其次银保监会多次强调禁止资金违规流入楼市,也就是说未来3年内的投资增速将会呈现下行趋势。对于开发商本身来说,降价只是被迫自救的方式,75折看似诚意十足,实质仍有较大空间。

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针对以上背景来看,今年还能买房吗?其实我们可以从2个角度出发,一是直接购房成本即首付多少,这里可以参考驻马店下调首付比例动作来看,即使政策被收回,但仍有借鉴意义。如果4-5月份市场经济依然低迷,即使是政策,首付比例下跌趋势恐怕也挡不住,其次在LPR下调背景下,房贷利率仍有下跌空间,仅从购房成本来看,你的确省了一部分钱,但对于未来市场走向来说,贬值风险和购房成本将呈正比,这一点则需要大家去衡量,因为房子只会越来越不好卖。

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二是消费群体出现断层,恰遇政策拐点。从购房阶层来看,当下除了90后需要买房以外,恐怕没有人会需要买房了吧,00后直接继承上一辈的房子,也就是说未来的市场表面上是买不起,实则是不需要。而最近官方2个报告却凸显了未来政策的拐点,高层发布《决定》报告,明确表示将农用地转为建设用地审批事项授权各省,其中涉及到北京、天津等8个省市,这是其一;央行负责人明确表示以服务实体经济为出发点,优化债券发行,开发商融资恐怕不会像以往那么简单,这是其二。

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从这一系列信号来看,我只能说房地产规则或迎来改变,在经历这次风波之后,购房者的观念会发生微妙变化,高杠杆的买房模式或将终结。其次土地市场迎来重大调整,在今年生效《新土地管理法》的助推下,这将是今年最大的拐点,所谓的地价会多元化,三四线城市面向群体是乡村建设,而一线则是租赁市场的推进。对于购房者来说,未来的形势只会更好,这里指的是买房,房价下跌是趋势,也意味着不再增值。至于持房者,请记住一句话,卖出去的房子才是真实房价,不要陷入自我幻想中,我个人建议是把房子挂牌出售试试,试探一下市场最真实的行情。

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