房地产重大政策出台,开发商迎新一轮洗牌

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3月7日晚,海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,提出发展安居型商品住房,以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住
3月7日晚,海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,提出发展安居型商品住房,以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

《通知》明确,即日起,实行新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。

海南省也成为全国首个规定全面实行现房销售的省份。

相信很多买过新房的人都知道,要想等到房子到手实在太不容易了。

有的开发商中途涨价,有的千方百计的拖延工期,这些都还算好的。最惨的要数开发商资金链断裂跑路的,留给大家一个烂尾楼。

房地产重大政策出台,开发商迎新一轮洗牌,结果或导致房价上涨  

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炒楼花或将成为过去式

 

以前,房子的销售跟普通商品的销售没有任何区别,都是一手交钱,一手交货。

可是房子又跟其他产品有着本质区别,因为它不仅可以提供给人安全感,而且价格也非常 感人 。

这就会造成只有有钱人才能买得起房子的现象,穷人可能永远买不起房。

开发商们为了能够更多的卖房子,于是就采取了期房销售的模式,先把地图给卖出去再说。

这种模式的发明人正是香港的超级富豪霍英东,他彻底颠覆了房子销售的模式。

人们只需一部分定金就可以预定一套房,剩下的钱分期付款就可以了,穷人们一下就都能买得起房了。

在香港,人们将期房称为楼花,楼花的盛行也催生了一批人,那就是专门炒楼花的人。

 

房地产重大政策出台,开发商迎新一轮洗牌,结果或导致房价上涨  

这个模式的最大优点就是加速了房产的流动性,但是也同样带来了非常严重的后果,那就是香港房价的暴涨。

与此同时,华资银行和英资银行为了抢夺更多的客户分别推出了两成首付、一成首付,有的甚至是零首付。

银行过度的放贷给买房的人,这就会造成银行的资金紧张。突如其来的储户兑现风波就能将一家银行逼上绝路,潮汕籍银行家廖宝珊在香港1961年的挤兑风潮中突发脑溢血而最终导致抢救无效死亡。

随着香港楼市的兴起,楼花模式很快就传到了大陆的广东、海南等地。

尤其是海南在1992年兴起的炒房热,短短三年,房价上涨超过5倍,造就了一大批的富豪。

潘石屹就是其中之一,他曾经表示,海南房产最热的时候已经到了疯狂的地步。你刚在二楼买了一套房子,在你到一楼的时候,加价转手就能卖掉。

房地产重大政策出台,开发商迎新一轮洗牌,结果或导致房价上涨  

此后,炒楼花模式在全国各地蔓延开来。万科、碧桂园、融创等都是楼花模式的受益者。

如今,海南强力表示拒绝期房销售,那也就意味着楼花模式将在海南得到终结。

我相信,海南之后,恐将有更多省份加入到现房销售模式的队列之中,楼花模式已经完成它的历史使命,未来或将慢慢退出历史舞台。

 

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现房销售会对楼市有何影响?

 

没有楼花之后,房价将迈向何方呢?会不会出现抢工期现象?房地产行业将有何变化?

首先,房价或将继续上涨。房地产的高利润来自于它的高杠杆和高周转率。如果采取现房销售,原本地产商拿到用地之后半年或者一年就可以拿来售卖。而现在则可能需要长达3年、5年甚至更久。

开发商开发的周期越长,建安成本、财务成本、税费等各种成本都会大幅上升。

我们以万科2019年第三季度报为例,万科的销售净利率为12.77%,存货周转天数为1516.85天、资产负债比率为85%。

房地产重大政策出台,开发商迎新一轮洗牌,结果或导致房价上涨  

从销售净利率看,下降的空间较为有限,最多万科再让利6%;从存货周转天数来看,目前的存货周转就需要4年多的时间,如果是现房销售模式,那么该数字可能长达10年之久;从万科高达85%的负债率来看,存货周转天数大幅延长,这将明显加大公司的财务负担,从而挤压万科的销售净利率。

按照公司贷款年化收益率6%计算,那么增加4年的存货周转就要侵蚀公司24%左右的销售额。

很明显为了抵消公司成本的上升,房屋销售价格提升则是顺其自然的事情。

但是这不是一定的事情,因为现房销售制度可能会降低房企的拿地速度,土地的溢价也会降低,过去动不动就曝出的地王很有可能逐渐减少。

土地价格的下降,也能让房企保持一定的利润率。

其次,现房销售或将出现抢工期现象。有很多网友猜测,现房销售制度的实施必将导致一些房企出现抢工期的现象。

我想说的是,这个猜测多少会有点多虑,因为房企一直都想在最短的时间内建成质量合格的房子,这是任何一家房企的追求。

在现有的基础上,房企已经拥有了丰富的施工经验。其实每家房企都在保证质量的基础上抢工期的。

当然也有人担心,有些房企因为抢工期而导致的房产质量问题。目前国内有着严格的房屋质量验收程序,不合格的房屋是不能进行销售的。

最后,房地产行业将有何变化。小小的一个政策变动就能导致某个行业的大变动。现房销售制度也将淘汰掉一大批资金紧张的开发商,行业的集中度将大幅上升。

行业的集中度提升也引发了网友对于寡头垄断的恐惧,我想说的是这未免有点多虑了。

因为现在国内的存量房子已经够39亿人居住,如果寡头大幅涨价,那么我们为何不少花点钱买套二手房呢?省下几十万买辆豪车,它不香吗?

不管怎么说,海南的最新动向表明了地方的一个政策导向。该行业的从业人员需要及时规避政策带来的风险。

吃瓜群众静观其变就好,只要记住:房子是用来住的不是用来炒的就行!

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