2020年买房,5年后或有3个“新麻烦”

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有人说是因为人口往城市集聚,城镇化进程不断加速,买房置业的需求自然会大幅增加,这些年城镇化率已经增长到了60%,参考国际上的经验,未来还有10%-20%的空间。 有人说是因为货币持
有人说是因为人口往城市集聚,城镇化进程不断加速,买房置业的需求自然会大幅增加,这些年城镇化率已经增长到了60%,参考国际上的经验,未来还有10%-20%的空间。

有人说是因为货币持续流入楼市,房产作为资金的 蓄水池 ,价值不断被抬高,在 买涨不买跌 的心理预期下,自然会有更多人趋之若鹜。

这两个观点都没错,但有点偏重于宏观叙事了,在笔者看来,有一个吸引人们买房的重要因素,是 持有成本 。

何为持有成本? 我们不妨算一下,除了买房时的交易税费比如契税、物业维修基金、过户费用之外,在持有这套房子期间,业主几乎不用付出任何成本,如果是不装修的毛坯房、不计算折旧率,也只有少许的物业费支出而已,到卖房子的时候,多出来的税费又可以转嫁到买家身上。

对很多投机客来说,几乎是 一本万利 的生意,这也是很多人热衷于持有房产的关键因素。

2020年买房,5年后或有3个“新麻烦”,经济学家:亏钱或成常态  

但是,世事变幻,曾经的好日子并不意味着买房一直 占便宜 。

在2020年买房,持有5年后可能会有3个 新麻烦 。

1,房产税落地的预期。 平时大家都觉得房产税离自己很遥远,原因在于,即便在重庆、上海这样的房产税试点城市,这些年起征点屡次上调,覆盖人群非常窄,几乎对多套房持有者没什么影响。

但是,从去年我们可以看到一个趋势,房产税的准备工作,其实是在有序推进的。

比如,住建部去年发布通知,150个城市启动房屋联网,2020年在人口普查的同时还要进行第二次房屋普查,这就意味着房产税虽然短期内开征的可能性不大,但未来5年,不管以试点的形式,还是以逐步推进的方式,都是有可能落地的。

有人计算过,假设税率为1%,一套价值100万的房子,年租金大约2-3万之间,租金回报率不足3%,房产税每年就要1万块钱。

这是什么概念呢?

也就是说,房东如果想着转嫁房产税,房租要涨到每4万才可以,这对很多中小城市来说完全不现实,因为当地的消费能力、年轻人的收入是不足以支撑房产税转嫁的。

2020年买房,5年后或有3个“新麻烦”,经济学家:亏钱或成常态  

如果房产税无法转嫁到租客或买家身上,也就意味着,2020年买房,5年后可能会独自承担多出来的房产税持有成本。

2,房屋折旧率会增加。 为什么以前我们都不关注折旧率这个指标呢?

答案很简单,因为房地产市场是1998年房改后发展起来的,这短短20多年的时间里,商品房、高层住宅走入千家万户,其实也就是最近这些年的事情。

很多人买的都是房龄10年以内的房子,新房在整个楼市里的占比越来越高,期房比现房也要高,这让很多人自动忽略了一点:折旧也是很高的成本。

不过,随着时间慢慢推移,人们终究会发现,每过一年,随着新的房源出现,更多的房子盖出来,原来的老房子竞争力就会大打折扣。

即便按每年2%的折旧率递增,未来5年房价维持原状,持有房产5年后,比原价也要折掉10%左右。

3,房子供过于求的现象会加剧。 2020年买房,5年后或有3个“新麻烦”,经济学家:亏钱或成常态  

统计历年的商品房销售面积,目前我国存量房产已经达到了1.7亿套,这还只是计算商品房的情况下得出的结果,不包括小产权房、宿舍、安置房等无法流通的房子。

根据中泰宏观的报告,过去3年内,每年我国新建商品房面积,足够4000万人居住。而每年城镇人口的增加幅度,仅仅只有2000万人。

这样算来,3年盖了1.2亿套房子,真正的居住需求可能只有6000万人。更何况,按4口之家一套房子,6000万进城人口中,只需要1500万套房子就够。

也就是说,从2017-2019年,我们盖了1亿套多余的房子。

按照这样的趋势,未来5年可能会增加2亿套闲置房,房地产 供过于求 的现象必然会加剧。

以上3个 新麻烦 ,表面上看是房产税、折旧率、供过于求的问题,本质上讲,其实是房地产发展速度过快,造成的 虚火 现象。

在这个问题上,马云、任正非的观点是一致的。 马云去年曾说: 如果都像今天这样大家买房子,将来我们的孙子、孙女,一个人至少要管5套房子,要养8个老人 。

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任正非也表达过类似的观点,他在前段时间接受采访时说: 当年如果不分股份给大家,我们可能就是一个小公司,干一干就散了,重新又去干一个行业。怎么知道我不会去搞房地产呢?我最应该的是去搞房地产,不应该搞通信,这么傻,又苦又累又不赚钱。

马云的话侧面说明了人们对于房子过于重视,却忽视了家庭和孩子,任正非的话听起来更让人感到有点 辛酸 ,实体制造业的企业家,赚钱的速度远远赶不上拿地卖房的房企,兢兢业业的刚需,不如投机赚差价的炒房客。

经济学家梁中华曾专门提醒购房者,假如房价走平,加上资金成本、房屋折旧,持有房产亏钱或将成为常态。

这在某种程度上也揭示了未来房地产的重要趋势:房地产以百米冲刺的速度完成了马拉松的距离,必然会面临 体力 的透支.

笔者建议,假如你并非是首套房刚需,或者有不得不改善买大房子的迫切需求,2020年,买房的决定还是稍微往后拖一下为好。

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