“救生衣”房贷合同“2行字”兜底

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2019年的10月份已经到来,根据央行对按揭贷款的新规定,从10月8日开始,按揭贷款利率将按照市场最新的LPR利率为底价加点形成。所以,最近几日,很多即将买房的人不知所措,不知道在10
2019年的10月份已经到来,根据央行对按揭贷款的新规定,从10月8日开始,按揭贷款利率将按照市场最新的LPR利率为底价加点形成。所以,最近几日,很多即将买房的人不知所措,不知道在10月8日后房贷利率将会增高还是调低,买房应该提前进行还是延后进行。

对于这一个问题,楼市指闻可以简单作答,根据央行的贷款利率新规,从10月8日开始新的房贷利率将依据LPR利率为底价确定,但是利率总体上应该不会有太大的变化,新利率根据当前最新的LPR利率计算预估,首套房利率应该不会低于4.85%,二套房利率应该不会低于5.45%(也就是央行规定的不低于LPR利率加60个基准点。)

房价暴跌怎么办?银行早已准备“救生衣”房贷合同“2行字”兜底  

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截至目前,已经有超过13个省市完成了新的房贷利率标准确定,各大城市标准略有不同,有的加点明显高于央行给出的最低值,有的城市与央行新政的最低值基本持平,不管属于哪一种加点情况,都与本城市此前的房贷利率基本相当,例如北京新确定的房贷利率定价基准为:个人购买首套房的商业贷款利率不应该低于LPR+55个基点,个人购买二套房的商业贷款利率不能低于LPR+105个基点,乍一看明显偏高,但是与此前市场的基本贷款利率没有太大变化。

所以,购房者忐忑的心,其实可以放下了。刚需买房采用按揭贷款的方式进行,似乎成为了市场上一种司空见惯的方式,面对现如今房价企高不下的年份,这种贷款买房法或许也是最理想的刚需买房方式。很多人有一个疑问,买套房子自己仅仅支付了30%购房款,剩余的70%全部来自于银行贷款(也就是银行给的钱),那么如果房价发生了暴跌情况,个人资不抵债的情况下,可不可以选择不要房子了,把房子扔给银行呢?相信很多人都有这种想法。

不过,当你了解清楚了实际情况之后,或许就不这么想了,一方面个人确实需要居住的地方,即便是房价大跌,但是在不影响自己居住的情况下,自己拥有一套房子也总比租房子划算的多,更何况在中国的房地产发展历史上还未曾出现过因为房价下跌而带来的大规模个人购房者资不抵债的情况出现。

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即便是有,也仅仅在某一个特殊年份,发生在极个别的炒房者身上,买房与炒房只有一字之差,却相差甚远,买房的意义更多在于自己居住,而炒房的意义更多在于差价赚钱,炒房的基本逻辑是什么?举个例子,张三炒房赚钱,准备买入3套房子,每一套房子价值200万元,由于资金能力不足,所以全部采用按揭贷款的方式进行(当然,一看张三就知道不是正儿八经的炒房者,因为炒房最需要的是快加快出的买卖方式,按揭贷款避之不及)。

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按照市场上正常的首付款逻辑,第一套房子首付款30%,第二套房子首付款50%,第三套房子不给贷款所以张三全款200万元,也就是说张三以200万+100万元+60万元=360万元的总价格买下了600万元的3套房。不过,楼市行情发生了新的变化,房价不仅没有继续上扬,而是急转直下,眼看着自己支出的360万元已经不保本,一方面房子卖不掉,另一方面自己还要每个月向银行还着房贷月供,所以无奈之下张三选择弃房断供、把2套办理了按揭贷款的房子丢给银行,那么银行会因为房价下跌导致购房者不偿还月供带来亏损?

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明确地说,银行绝对不会做亏本的买卖,银行早已准备 救生衣 房贷合同 2行字 兜底,个人按揭贷款买房时,银行并不是随随便便放款,更不是没有任何准备的把资金发放给个人,个人购房贷款都是抵押贷款,抵押贷款有一个鲜明的特点,那就是必须提供超过贷款额度的等值资产作为抵押,例如,个人买房贷款100万元,那么按照一般银行贷款要求,个人需要提供至少120万元以上的贷款抵押资产到银行,如果抵押资产价值达不到,则放款额度会有所降低。

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通俗地理解为:个人在向银行申请贷款时,需要把自己即将买入的房产作为抵押物抵押给银行(这也就是为什么房产证办下来之后,首先开发商会把房产证拿去给银行抵押,然后再给个人的原因。)银行会对个人房产市场价值进行评估,如果这套房子的市场价值100万元,那么银行一般会发放不超过70-80万元的贷款额度给购房者,剩余的 20%价值作为银行资产抵押的基本贬值保障,以防抵押物贬值带来的银行坏账情况。

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房地产行情风云变幻,虽然说过去的20年里,我国房地产一直高歌猛进,从未出现过房价较大幅度下跌的情况发生,但是如果哪一天因为房价下跌较大,导致个人在银行的抵押物贬值或者说个人购房者普遍感觉到还款压力太大,进而无力偿还银行月供的时候,银行有了产生坏账的风险,该怎么办?

这个问题,对于个人而言,可能是想不通过的大问题,但是对于银行而言简直是小KISS,很多人忽视了房贷合同的2行字: 抵押期间由于乙方(也就是买房贷款人)的过错或其他原因(这里没有标明,一般是指市场环境变化等客观原因)造成抵押价值(在这里一般是购房者的抵押房产价值)减少,乙方应在30天内向甲方(贷款银行)提供与减少价值相当的其他担保,否则甲方(贷款银行)有权立即处置抵押物。

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合同条款的3句话滴水不漏,加上在房贷时的基本额度限制,银行是不可能出现多大的坏账情况的,更不会因为房价下跌的和购房者断供带来资金风险。因为在审批贷款额度时,就有资产20%-30%的比例缩减,再加上一旦银行发现个人抵押房产实际缩水,就会按照合同要求个人补充抵押资产缩水部分价值,如果个人无法补充等值抵押物,则银行可以处理抵押物用来避免房贷即将带来的损失。所以,买房过程中,各种情况都应该提前了解,各种合同也应该提前知晓,不管是甲方条款还是乙方条款,做到心中有数,方可宠辱不惊。

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