一起来揭秘房地產“神話”

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德國房價在全世界就是 神話般 的存在,全球各國普遍都經曆過房地產泡沫的形成以及破滅,比如著名的1991年的日本房地產泡沫、1997年的東南亞危機、2008年的美國次貸危機等等,而
德國房價在全世界就是 神話般 的存在,全球各國普遍都經曆過房地產泡沫的形成以及破滅,比如著名的1991年的日本房地產泡沫、1997年的東南亞危機、2008年的美國次貸危機等等,而唯獨德國沒有出現過嚴重的房地產危機,甚至在相當長一段時間內,德國的房價可以用 沉睡 一詞來形容。


那麼,德國的房價到底有多穩定呢?

1970-2015年,德國新建住房名義價格指數增加90%,扣除通脹的實際價格下跌11.3%,實際房價收入比下跌62%。

也就是說,對於德國居民,房價漲幅連物價的上漲都趕不上,德國居民的收入增長速度也遠遠超過房價的上漲速度,房子買的越晚反而越劃算。德國居民好幸福!

而同時期英國、美國、西班牙房價的名義漲幅大概分別為50倍、12倍、52倍,從下圖的走勢也可以很好的感知出來,德國的名義房價指數以一條穩穩的直線跨越了整個時間段。
部分世界經濟體的名義房價指數波動(1971Q1=100)

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而中國呢?自1998年住房市場化以來,中國房價幾乎單邊上漲。雖然房價上漲過快有過幾次調控,房價也曾短暫 歇息 過,但隨之而來的是更大的報複性上漲,在過去15年時間裏房價上漲10倍的城市也是比比皆是。

很多人覺得,德國房價上漲是不是因為地廣人稀或者經濟不景氣,然而,答案都是否定的。

德國可是歐洲最強大的工業國家、世界第四大經濟體,歐盟最核心的成員之一,屬於發達國家的行列,而德國的高端制造也是響徹國際。

至於人口,我們可以對比一下中德兩國。

德國的人口大約有八千萬,國土面積大約有三十六萬平方公裏,而我們的中國大概有十三億人(實際只會更多),國土的面積大約是九百六十萬平方公裏,也就是說德國的人口密度是中國的1.6倍。

經濟高度發達、人口密度如此之大,按理說,應該是一個高房價的國家才對。但實際上,德國房價除了近幾年略有波動外,幾十年來一直保持相對穩定,那麼,這其中的奧秘究竟是什麼呢?

首先,就是國家對房地產的定位。德國政府始終把房地產看作是社會福利體係的一部分,並不過多強調 支柱產業 的地位,長期實行居住為導向的制度(現在咱們國家也在往居住方向靠近)。

德國不把房地產作為支柱產業,因為德國的制造業很發達,全要素生產率的提升(勞動生產率提升、技術進步、產品創新等等)足以支撐經濟的良性運轉,政府重視發展高附加值和技術密集型的汽車、電子、機械制造和化工等產業,成就 德國制造 。

其次,德國有充足穩定的住房供給以及規範發達的租賃市場,住房擁有率低、租房比例高。

我們知道,任何商品的價格都是由供給的相對變化決定的,房子也不例外,經過戰後重建,到1978年,德國平均每戶家庭有1.21套住房,長期的住房緊張問題得到緩解。我們也不必對德國40年間的穩定房價感到驚訝,原因就是:需求少,供給多。

另外,即使有些人買不起房子,德國政府也會想辦法讓每個人有房可住。比如,政府大力推動廉價房以及福利房建設,根據家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼,確保每個家庭有足夠的租房支付能力,86%的德國人可以享受不同額度的租房補貼,在這種情況下,德國人完全不用擔心沒有房子可以住。

更讓租房者放心的是,通過法律約束,房租會保持在合理穩定的範圍內,完全不用擔心下個月租金會大漲。《住房租賃法》規定房租漲幅不能超過合理租金的20%,否則房東就構成違法行為,房客可以向法庭起訴;如果超過50%,就構成犯罪。

《民法》還規定,出租者無權將租戶趕走,租房合同簽訂之後,房主不能隨意收回住房,更不能任意漲價。租賃合同可以簽訂三年、五年、十年甚至無期限,即使物價出現快速增長,也不能更改合同、要求租房者增加租金,除非合同中有明確的約定。而且,一旦出現房屋需要修繕的情況,費用由房主承擔。

因此,在房子供給相當充足,租賃市場成熟的情況下,超過50%的德國人選擇租房,而不是買房,從而房租保持穩定,房子價格穩定。

第三,德國對房子投機和開發商暴利征收高額稅收,為了減少房子的投機***易,德國政府想了很多的辦法,比如,在住房交易中,若未滿10年出售,需繳納25%的資本利得稅。如果開發商制定的房價超過合理房價的20%,購房者就可以向法庭起訴。如果超過50%,就定性為 獲取暴利 ,開發商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。在這種情況下,房屋持有人以及開發商的行為都受到了制約。

第四,支持自建住房。德國居民的自用住宅不需要繳納房產稅,只需要繳納房基地的土地交易稅,而土地交易在建房成本中所占的比例較低,而且,地方政府也會把土地以分塊的形式拍賣給無房或多子女的家庭,價格比從私人購買更為經濟。買到土地後,居民可以通過和不同的建築商洽談,從而找到合理的價格,德國建築業是一個充分競爭的行業,建築商要找到一個蓋房機會相當不容易,誰也不想報價過高而丟失生意。

第五,德國房價沒有出現暴漲的現象,除了政府強有力的幹預之外,更主要是物價多年來保持穩定。德國貨幣政策首要目標是控通脹,物價長期平穩,CPI漲幅基本控制在2%以內。

從2001年至2015年,德國物價指數同比上漲保持在2.5%以內,其中多年在1%左右徘徊,這可是一份沒有被注水的數據,得到了世界公認和本國民眾的認可!

物價長期保持穩定,居民對貨幣有信心,沒必要通過購買房產來達到避險和保值的目的。一旦民眾對物價和貨幣有穩定的信心和預期,就不會產生恐慌情緒,也沒有必要搶購住房,而且可以從容地購買其他消費品。這就形成了一個良性循環:合理消費、合理生產和合理的經濟增長,合理的產業布局和經濟循環避免產業結構的畸形,也避免了房地產泡沫的出現,政府就可以將經濟發展的重點放在實體經濟上。

著名經濟專家餘豐慧先生這樣說道: 德國的經濟增長不是在金融交易的喧鬧聲中,更不是在房價投機炒作的非理性上漲之中,而是在工廠、車間裏面。
 

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