多地产商在重庆这里遭遇“滑铁卢

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大渡口滨江地块,成交楼面价9301元/㎡,佳兆业、中铁建、中海、华宇、联发、荣安、新城、财信+中梁、香港置地+招商、旭辉、保利、金地、美的+金科、碧桂园、龙湖等近20家房企
大渡口滨江地块,成交楼面价9301元/㎡,佳兆业、中铁建、中海、华宇、联发、荣安、新城、财信+中梁、香港置地+招商、旭辉、保利、金地、美的+金科、碧桂园、龙湖等近20家房企参拍。

大渡口重钢地块,成交楼面价10066元/㎡,招商、佳兆业、保利、新城、万科、雅居乐、美的、荣安、融信、龙湖、旭辉、金科、中铁二十局13家房企参拍。

众多房企抢夺大渡口地块,让原本并不起眼的大渡口区再次出现在大家的视野中。

然而仔细分析大渡口这个区域,会发现所谓的 高攀不起 ,或许只是口头之快。

入这个区域,更像是赶考,完全马虎不得。这个区域没法为你的产品加分,你必须靠自己的产品,来争取客户对你的认可,没有谁能帮你。 在大渡口伏牛溪板块做开发的一名开发商如是说。

1、大渡口的情怀

金鳌寺、义渡古镇、马桑溪古镇、钢花影剧院、长征厂

 

还有在老重钢人心中,不可抹去的重钢记忆:管道纵横的厂区、吐着黑烟的烟囱、通红的炉火、轰鸣的机器、奔忙的运输车辆

没错,大渡口是有情怀的。

渝中人之于洪崖洞的情怀,就如同大渡口人之于重钢。

1965年建区至今,大渡口的50多年 区史 里有46年都是因为老重钢而辉煌。

幺儿幺儿快快长,长大就进钢铁厂 。很大一批大渡口人,在这首民谣的熏陶下成长着。特别是在老大渡口人心里,都珍藏着一份关于重钢的记忆。那儿,有他们的童年无忌、有他们的年少轻狂、有他们的青春芳华。就连最近大渡口地价破万那块地,都是原重钢体育场的地块。

 

然而,在城市发展的滚滚车轮中,辉煌总如过眼烟云,当年的热闹繁华已成记忆。特别是随着重钢搬迁到长寿,同时带走了绝大多数关联企业,大渡口一下似乎被掏空了。

据官方的统计数据显示,2010年,大渡口的GDP为177.21亿元,位居重庆区县15位。此后,大渡口的GDP总量和增速就不断下跌,直到2015年,大渡口的GDP也仅为159.72亿,期间,下降17个多亿。

如今,大渡口区2018年的GDP为228亿元,从曾经的第15位下降至第30名。

虽然,大渡口区幅员面积小,人口少,但是以人均GDP来算,2010年大渡口人均GDP排名第3,2017年,大渡口人均GDP排名第16,甚至远远落后于永川、长寿、万州等区县。

因此,不可否认的是,如今的大渡口的现状确实很尴尬,长期处在被遗忘的角落。

就连轰轰烈烈的房地产业,也没能孕育出几个真正能代表大渡口的高端产品。

2、大渡口的悲情

回到房地产业,有一个房地产企业曾在大渡口区留下浓墨重彩的一笔,他就是晋愉。但如今却是大渡口挥之不去的悲情。

晋愉地产,作为以前楼市 西城王 的代表,可以说是大渡口人的骄傲。当时,还有着 北龙湖,西晋愉 的说法。然而,在今天滚烫的市场背景下,我们只能听到他旗下资产处置的消息。

大渡口区春晖路街道陈庹路666号,这是晋愉的大本营。一直以来,晋愉对大渡口区有着深入地了解与研究,晋愉绿岛、晋愉岭海、晋愉林畔神韵、晋愉天意、晋愉江州一期、晋愉江州二期、晋愉盛世融城等楼盘都是晋愉在大渡口开疆拓土的脚印。

有业内人士认为,晋愉采取爆发式扩张,同一时期开工多个项目,还没收获就开始浪。奈何实力小于雄心,资金链紧张,只好高成本融资,不惜大量打造带返租产品(商铺、车位)虚假销售,甚至非法集资,导致自掘坟墓。

现在回过头来看晋愉破产的原因,不仅有集团自身原因,也有市场和布局的原因。

遥记得当年,晋愉 主城西进 的口号和 重庆向北 一起高喊。10年过去了,北区从新牌坊,兴盛到照母山,这次来到中央公园。可是,10年弹指一挥间,西区还是老样子!

大胆假设,倘若晋愉的大部分布局是北区的话,项目对市场的抗跌性会不会要更好一点?或许还能稳定销售呢,说不定还能撑住那一口气,哪怕再憋一两年,再赶上市场红利,完成自我救赎也不是没有可能吧?

3、大渡口的无奈

近几年,主城各区几乎都有组团大发展,唯独大渡口一成不变。

试问大渡口有什么? 这几乎是关心大渡口的市民的灵魂发问。

重钢搬迁后,虽然大渡口区积极谋划区域发展,提出了建设 新兴产业之区、品质生活之城 的总目标,科学把握城市发展规律,系统推进 六大板块 城市开发,致力建设产城融合、生态优美的现代化城区。

但是,大渡口硬伤是存在的。

比如大渡口人均GDP排名在主城区中几乎垫底,经济的落后直接导致了人们就业的机会偏少,人口流出是必然,久而久之便降低了对外的吸引力。

最重要的是,大渡口缺乏影响全城的资源和要素,虽然重庆多个部门全力支持大渡口打造重庆康体城项目,大渡口区政府也曾表示已与首钢集团、世茂集团、恒大集团等知名企业进行了深入对接。但目前也没有看到实质性的进展。

毋庸置疑,大渡口目前依然存在很多发展难题。

虽有钓鱼嘴、重钢片区等大片可供开发建设土地,但是土地成本高,项目很难落地,如华侨城、金科文旅等具有带动性的大项目难以引进。

开发主体投资意愿不强,在城市开发时序、开发重点、重大项目地价等关键问题上,协商存在一定困难。

最重要的是,全市发展的重心依然在主城北部区域,南部区域政策吸引力不足,导致重大产业项目和重大功能性项目引进困难。

4、大渡口商业之殇

商业是一座城市的经济实力、社会凝聚力等多方面的集中体现,是一座城市力量的根基。

事实上,大渡口的商业发展一直不温不火,也就九宫庙商圈的商业还能将就。

以至于,那些曾经投资过大渡口的商业但最终以失败告终的商人们,看到新的商业规划蓝图时,仍然再无信心。这是大渡口的商业地产之殇。

在重庆资深媒体人徐波看来,大渡口商业最大的问题是太分散,不集中,以及前期规划的短视问题,导致了现在大渡口商业的尴尬。

顺祥壹街区,旁边就是大渡口区体育馆、大渡口公园、区府广场,也有重百、餐饮休闲街等生活配套设施,一度号称集高尚住宅、文化步行街、购物中心、商业步行街一体。但如今,呈现出要死不活的境地,记者近日也进行了走访。

顺祥壹街区A区为购物中心,并没有几个能拿得出手的品牌。B区为百安居,做一站式装修解决方案。

让人唏嘘的是,B区一旁商业主体还是烂尾的状态,据项目周边一文具店老板称,烂尾了差不多五六年。后记者在招商中心的沙盘看到,烂尾的地方原本是一栋商业+高楼的规划。并且,中间通过一个连廊,可以连接两个区。

记者发现,商场2、3楼出现了很多闲置的商铺,比如3楼就只有一家教育机构、一家火锅、一个健身会所在营业中,人烟稀少。连2楼的电影院也空无一人,非常异常。

记者还了解到,去年商场将最外围的位置招商给了德克士,可是德克士 装修 了大半年的时间,仍没开得了业,最后还是逃之夭夭。

经常在商场周边搬货的棒棒王老师,告诉记者,他们经常在购物中心的店铺搬货出来,商场做死的商户不只一两个。并劝告记者,千万不要在此处投资,做一个死一个。

重庆美域地产机构董事长谢斐妍认为,该商业的运营很差。本身项目在大渡口区域位置掉角,辐射人群有限,靠自有项目本身的社区人口难以支撑这么大体量,本来可以定位成社区邻里中心,但是总体量上超量了,变成了区域性购物中心,然而在定位和招商上却不符合这一区域型购物中心的品牌要求和物业结构。此外,在装修,层高,人流动线上设计的也比较差,属于容易落后的物业。

记者来到该项目运营中心,负责招商的老师表示,最近商场正在进行业态调整,比如2楼将定位为教育培训,乡村基就将从2楼搬下,到LG层德克士的位置。

重新进行业态调整后,人气会有所起色吗?

重庆资深商业人士、楼市通思汇商业管理有限公司总经理颜雪表示,如果要做活,必须对项目进行重新定位,硬件做部分改造,找到细分消费者市场才能在大渡口消费力不足的情况下脱颖而出。

颜雪提到,地段决定一切,步行街没有延伸过来是顺祥失败的最大原因。此外,大渡口的消费力不足也是主要原因。

不久后,华润万象汇、万达广场也将亮相大渡口,届时是否能带动大渡口商业蝶变,我们拭目以待!

5、大渡口地价之痛

大渡口地价破万了!

以佳兆业拿下的重钢地块为例,地价10066元/㎡。

梳理大渡口区域的房价,据领域盛景统计数据,2019年1-4月,高层业态建面均价8983元/㎡,别墅业态建面均价13094元/㎡,洋房业态10190元/㎡。

再看该重钢地块周边的在售楼盘,华润凤凰城高层建面均价11000元左右,金科中建博翠长江高层建面均价11000元左右,洋房建面均价12000元左右。

再看人群结构,目前在大渡口居住的主要人群特性:

一是故土难离。大渡口区的每一条路、每一棵树,都留着他们深深的眷念。特别是重钢情怀。

 

二是情感归属。人是有情感的群居动物,不仅是大渡口区人,重庆很多本地人买房的时候,往往会将情感便捷放在首位。

 

三是迁出成本高。家人、亲戚、朋友都在本区生活工作,去别的区域买房,就等于离开家人和亲戚,不仅情感上难以接受,生活时间上也将付出更多成本。

 

四是大渡口物价低,包括房价。很多经济条件有限的人,自然选择了继续落户。

正是基于这几点,大渡口区开发的楼盘多为刚需盘,缺少高端改善的好作品。也正因为如此,分流了一部分有改善需求的人群到其他区域。

这样一来,大渡口对于高端产品的承受度越来越低!高地价打造的产品谁来接盘?

如今,大渡口诞生的 地王 的楼面价已经略等于区域房价,开发商的拿地逻辑甚至可以说是不理智的,为了资源而拿!甚至可以说,开发商疯狂抢地的背后,是在赌房地产的 明天 。

重庆一品牌房企的营销负责人曾对记者提到,几年前做项目,利润还可以在20%左右,如今地价越来越高,政府又严控房价,利润已经下降到5%。越来越多的地王出现,开发商的日子将越来越难过。

在房地产界,区域升级带动房地产价值,品质项目提升区域价值,二者相辅相成,体现着一个区域,甚至一个城市的变迁。

如果把渝北区当作一线城市,那么大渡口只能算是三四线城市。然而两者的地价已经趋平,在渝北区,还可以靠着政府的各种规划,混混日子;在大渡口这样一个发展缓慢的 城市 ,靠区域带动项目基本是很困难的事了。 大渡口区一开发商表示。

因此,对于房地产开发商来说,如果要进入大渡口这个区域,要达到北区的发展情况有一定的难度,且这个过程中没有任何捷径,开发商必须在做产品上多些琢磨,多些耐心,多些努力才行!

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