佳兆业降负债: 或进一步出售资产

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佳兆业降负债: 或进一步出售资产 志在重振旗鼓的佳兆业交出了一份平淡的半年度成绩单。8月28日,佳兆业集团控股有限公司(佳兆业01638.HK)公布了2018年中期业绩,上半年实现合约

 佳兆业降负债: 或进一步出售资产

 

 

志在重振旗鼓的佳兆业交出了一份平淡的半年度成绩单。

8月28日,佳兆业集团控股有限公司(佳兆业01638.HK)公布了2018年中期业绩,上半年实现合约销售253亿元,同比增长13%;毛利率同比减少1.8个百分点至31.5%;净负债率由2017年底的300%降至258%。

尽管已经度过最艰难时期,曾经的“旧城改造之王”佳兆业依然为负债问题困扰。等待偿还的高额负债,是其步入正常轨道之前最大的隐忧。高达258%的净负债率,虽然比2017年末的300%有所下降,但依然远超于行业88%的平均水平。

在业绩会上,佳兆业董事会主席郭英成多次提及今年最重要的任务是降低负债,将净负债率降低到200%以下。为了降低负债,下半年不仅要提高销售额,还要卖掉一些不是重点的资产。

佳兆业财务部总经理吴建新则表示,董事局一直要求财务部把“降负债、去杠杆”作为重要工作之一。围绕资金周转,财务部的工作包括加快沉淀资产以及大宗资产的销售、加大回款的力度、加快开发和去化周期等。

对于出售沉淀资产,佳兆业首席财务官刘富强称,如果合作方符合我们的布局要求,我们就会出售。

值得玩味的是,这个业内净负债率最高的房企之一,却意欲接盘中弘海南如意岛项目。

高负债率成目前拦路虎

经历2014年底那场“锁盘”风波以及其后的债务违约漩涡后,佳兆业逐步复活,但高企的短期债务以及城市更新业务周期长的问题仍然萦绕难解。

“公司非常重视负债问题,上半年我们做到了一些(改善)。”郭英成在业绩会现场表示。此前的2016年底,佳兆业的净负债率一度高达308%。

数据显示,截至6月末佳兆业总借款约为1096亿元,其中占比16.6%约183亿元需于1年内偿还,其余约83%将在2~5年内偿还。目前,佳兆业持有现金263亿元,可以覆盖1年内的债务。

横向比较,在今年上半年,此前一直奉行高杠杆策略的恒大将净负债率下降至127.3%,降幅超过五成,而佳兆业净负债率的降幅则仅为14%。

值得一提的是,今年上半年,佳兆业的一个数据值得投资者注意——公司的融资成本净额由2017年同期的0.13亿元增加至今年上半年的6.24亿元,增幅达4716.0%。

佳兆业尝试对此进行解释,融资成本净额暴增是因为人民币兑美元贬值,持有大量境外债的佳兆业,上半年汇兑亏损了4.192亿元,而去年同期公司通过汇兑获益4.323亿元。

复牌之后,为获得资金扩充规模,佳兆业多次进行了以美元计值的境外融资。这对负债累累的佳兆业来说无异于雪上加霜。

也因为汇兑损失的缘故,佳兆业上半年的净利润率从2017年年中的21%下滑至15%。

佳兆业管理层因此在业绩会上屡次提及降负债,这也是佳兆业下半年的首要目标。“其实做一家企业,去杠杆、降负债是必然的,特别是目前这种环境,我们会以审慎的态度来看待增长。”郭英成指出。

不过,郭英成也认为今年下半年的融资环境会很紧张,因此并没有对降低负债率设置明确的时间目标。

抓销售回款

一线城市严厉的楼市调控政策还在持续,佳兆业正在设法度过这场寒冬。

2018年上半年,佳兆业累计合约销售为253.19亿元,同比增长仅12.7%,与高歌猛进的同行相比明显速度缓慢。

不过在郭英成看来,在目前的行业市场环境下,一成的增长已属不错。唯下半年将加快资金周转,一是加快沉淀资产以及大宗资产的销售,二是加大回款的力度,三是在保证质量的同时,加快整个工程建设速度以及存活去化速度。

数据显示,上半年,佳兆业的销售回款率达85%。同时,反映短期偿债能力的速动比率,由去年底的1倍上升至目前的1.4倍,资金周转效率得到进一步提升。

“希望特别是从9月份开始,把经营、销售目标给补回来。”郭英成说。

据了解,今年下半年,佳兆业的可售货值有830亿元,可售面积约520万平方米,预计销售均价每平方米16000元,将成为下半年佳兆业的现金流保障。

今年下半年深圳主力在售旧改项目总货值超过440亿元,包括深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、平湖佳兆业广场及盐田佳兆业城市广场等项目。

与加快销售回款同步,佳兆业也在加速扩张,大力拓展广州及中山等市场。目前,广州旧改项目占地面积近600万平方米,占比22%;中山旧改项目占地近700万平方米,占比26%。

招拍挂市场也出现其身影,今年上半年佳兆业新增14幅土地,首次进入广东阳江、江苏徐州及张家港、浙江宁波等8个城市,新增权益总建筑面积约109万平方米,收购总价约54亿元。

有接近佳兆业的人士透露:“佳兆业在城市的选取上遵循着深耕粤港澳大湾区,同时发展长三角、中西部地区、环渤海的思路。不过,扩张步伐没有想象中的快,佳兆业在城市选取上十分谨慎。“

或出售项目回笼资金

除加速销售与回款外,郭英成称会通过在项目层面进行股权合作和出售非核心资产两个手段助力降负债。

“资产合作和资产买卖方面,如果有好的我们就会做,特别是估值合理的话。”郭英成表示。

众所周知,旧改项目虽然利润更高,且成本较低,但是开发周期长,资金回笼慢,无法进行高周转策略,加上房地产政策调控频繁,旧改项目面临着很大的不确定性。

因此卖掉一些不是重点的资产,在郭英成看来也是降负债的好方法,“我们也是采取跟有钱人做生意,我们也很明显看到了,不是买,就是卖,有钱人也想跟我们合作,我们不够钱的时候也会找一些有钱人合作。”

至于出售的项目的选择标准,佳兆业表示没有确切定义。刘富强指出,“出售资产最重要的是看合作方和价格,如果合作方是符合我们的布局要求,我们就会出售。”

值得玩味的是,负债高企,誓言降负债的佳兆业却有意接盘中弘海南如意岛。7月12日,中弘股份发布公告称拟出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%股权,接盘方为罗胜特投资有限公司,后者为佳兆业间接控制。虽然公告显示的对价款只有14亿元,但经过一系列债务重组后,佳兆业需要付出7500万的资金,并背负74.61亿元的债务。

在郭英成看来,本身对海南岛有成长之情,而且要具备债权人同意、政府支持、有城市规划三个条件才会做这个交易。

举债购买如意岛的行为会对佳兆业未来业绩造成多大影响尚不得知。但是目前房地产企业资金链普遍收紧,房企公司债、私募资管计划等多种融资渠道严格受限,开发贷严重紧缩,资金成本明显上涨,大大抑制了房企投资性行为。

对佳兆业而言,接下来的半年考验重重。如何在努力降低负债率的同时,完成今年700亿元的销售目标,这注定不会轻松。

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