买房合算还是租房合算

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问: 我在一座二线城市生活了16年,一直租房住。过去5年,我租住了一套2室户,每月的租金是3200元。房东人很好,5年没有涨过房租。最近,他打算将这套住房卖掉,售

问:

我在一座二线城市生活了16年,一直租房住。过去5年,我租住了一套2室户,每月的租金是3200元。房东人很好,5年没有涨过房租。最近,他打算将这套住房卖掉,售价为300万元,问我是否有意愿买。如果买房,我需要将大部分的积蓄变成首付,每月的房贷支出压力也不小;不买,可能就要另外租房,房租也会涨到每月4000元左右。请问我是买房合算还是租房合算?

标叔:

买房和租房,究竟哪个合算?是一道很难回答的问题,这里面既有经济的因素,也有非经济的因素,不能一概而论。

如果房价不上涨,单纯从房租的角度看,买房不合算。300万元的房产,每年的租金收入也就4.8万元,租金收益率才1.6%。而目前银行理财产品的预期年化收益率还能达到4%,如果拥有300万元,只需购买低风险的银行理财产品,就足够覆盖房租的支出。就算房租会上涨,按每年5%的涨幅计算,19年后,租金才能涨到每月1万元左右,与理财产品的收益相当。像你的房东5年不涨房租,绝对是碰上好心人了。

但如果房价上涨,情况就不同了。假设你首付100万元,房贷200万元,期限30年,贷款利率为基准利率4.9%的情况下,每月的还款额为10675元,30年的购房总成本为484万元(未计算购房税费)。而如果房价每年的平均涨幅为3%,则30年后这套房产的总价将达到728万元,还是相当合算的。

房价会不会涨呢?主要取决于这几个方面:一是房产周边的改善情况,比如地铁的通车、商业配套的改善等;二是居民收入的增加,购房能力提升;三是银行房贷利率的变化,如出现降息等情况,会减少房贷支出,增加购房者的购买力;四是人口的流入,会导致住房需求增加。目前,比较确定的是居民的收入仍在上升,决定了房价很难出现下跌的情况。

从现金流的角度分析,买房不仅要消耗你100万元的金融资产,每月的还款也比房租多6000多元,肯定是有一定经济压力的。但随着房租的上涨,你的还款压力反而在减小。如果不买房,19年后,房租的压力会超过房贷还款的压力。

除了经济因素外,我们还要考虑非经济的因素。你在这套房子里,已经居住了5年,对周边的环境肯定是相当熟悉,由此会产生一定的安全感。如果你不买下此套房,就要重新找新的房源,是否能碰上这么好的房东很难说,经常换房会增添你的漂泊感。

我个人认为,如果你的资金可以负担购房的经济压力,可以考虑买下这套房产,既解决了自身的居住问题,又增加了一项比较安全的投资,还是很值得的。加上你和房东之间可以进行直接交易,减少了中间环节的费用,也降低了购房的成本,这样的机会也很难得。

当然,如果你不希望承受太大的还款压力,继续租房也同样是合理的选择。

(文章来源:理财周刊)

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