击垮散户的最后一棒是这个!

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击垮散户的最后一棒是这个! 根据中指院2月数据,100个城市中,56个城市房价环比上涨,39个城市房价环比下跌,5个城市持平,房价走势大体上涨。  3月份,百城新建住宅平均价格

 击垮散户的最后一棒是这个!

 

       根据中指院2月数据,100个城市中,56个城市房价环比上涨,39个城市房价环比下跌,5个城市持平,房价走势大体上涨。

  3月份,百城新建住宅平均价格为每平方米14759元,环比上涨0.24%,涨幅较上月扩大0.14个百分点。从涨跌城市个数看,百城中,62个城市房价环比上涨,36个城市环比下跌,2个城市与上月持平。

  平安证券的研究印证了阳春的到来。3月单月,百强房企销售额同比增长21%,楼市整体表现好于预期,主流房企2019年销售目标增长10%~20%。随着按揭利率下行及政策预期改善,预计核心城市楼市有望延续缓慢复苏,三四线楼市短期仍有调整压力。

  这一波上涨最厉害的城市,集中在一线城市和准一线城市。

  北京很扎眼。中原数据显示,3月北京新房总成交额339.49亿元,创下了一年来成交第二高,仅次于去年12月。其中居住类产品成交295.77亿元,环比今年2月大增194%,共销售7055套,环比2月激增5162套。

  贝壳研究院数据显示,3月北京链家二手房成交量环比增加1.5倍,同比增加23.2%。

  深圳更扎眼。房贷利率下降,房产交易增值税附加税下调,深圳从12%下降到6%,税收下降,去化上升。

  中原地产研究中心数据显示,3月1日至24日,深圳新房住宅共成交2727套,一手住宅开盘去化约55%。市场供应与访客指数双涨,预计成交将继续回升。

  来自Q房网数据研究中心的数据显示,深圳住宅成交量连续5周环比上升,有家大中介一家门店业绩排名第一的销售人员,3月份销售佣金入账13.58万元。

  杭州、成都、南京等热点城市。成交和土地全都入春。3月21日、22日,南京河西的2个楼盘公开摇号,共有7766人参加购房摇号,中签率分别约为6%和7.8%。

  火爆的楼盘地段好,价格相当于周边二手房,买新房等于23倍市盈率、一周只发一只新股的前提下打新股,是无风险套利。

  有涨有跌 有笑有哭

  面对房价上涨,请淡定,我们对房地产判断不变。

  房地产价格总体稳定,区间震荡,一年上涨幅度大约在6%左右,涨幅不会超过2016年到2018年的平均涨幅。

  中指院公布的房价对比数据,2月份,全国100个城市新建住宅平均价格为14724元/平方米,环比上涨0.10%,涨幅较上个月收窄0.12个百分点。同比上涨4.62%,涨幅较上个月收窄0.28个百分点。百城房价同比、环比增速收窄。房价是在上涨,但速度可控。

  房价如此走势,预示着稳房价政策效果不错。中国房价不是波音机737MAX。

  一只眼睛看到房价涨,另一只眼睛得看到库存和房价跌。

  2019年至今,上海一线房价下跌0.1%(安居客数据),广州房价下跌1.07%,天津房价下跌0.23%,温州房价下跌1.46%,鹤岗房价下跌了28.48%。三亚房价总体上升,隔了几十里的陵水冷清得要死。

  就算北京房价大涨,要看到,库存量在上升,现在上涨不过是在为库存井喷腾时间。

  中原地产研究中心统计数据显示,暂停供应一段时间后,3月下半月,北京限竞房再次开始井喷供应,合计9个项目入市3645套。从2018年6月10日开始,截止到2019年3月,北京合计入市限竞房项目达到了45个项目,合计66期,供应住宅套数达到了30146套,网签数据合计只有7479套。平均网签均价为50011元每平米,网签完成78.17万平米,按照面积计算网签完成率只有21.6%。考虑网签数据滞后的因素,实际销售比例也依然只有40%。

  当然,京沪楼市安全边际很高,主要表现在二手房成交量与成交价格维持在高位。

房地产此轮上涨,是一城一策细化调整的结果,一些城市放松,另一些城市收紧,这意味着,房地产价格中枢总体会缓慢抬升,市场保持平稳,但在一段时间内,城市间两极分化加剧。比如这段时间北京涨、厦门涨,武汉跌、郑州跌,再过三个月,就该倒过来了。

  不仅城市,房地产开发商的两极分化也在加剧。

  今年一季度,销售额超过百亿的企业均值为322.9亿元,龙头房企的领先优势继续扩大,碧桂园、万科、恒大、保利4家房企销售额均超1000亿元,均值达1357.5亿元。碧桂园最高,销售额1700亿元。

  我们对房地产的判断很明确,房住不炒预期不变,千城千策预期不变,小阳春是政策气候变化和市场周期综合作用的结果,市场两极分化非常明确。

  我们继续看好一线、准一线城市,东莞等卫星城,和具有特色产业的特色城市。

  股市大分化 盯住长期资金和大资金

  股市继续上冲,行业处于普涨走势,但股市将如房地产一样,进入大规模分化期。

  3月25日,股市大跌,我们认为股指很漂亮,不必担忧。

  原因已经分析得很清楚了,想了解的檀香请看3月26号《A股指数走得太漂亮了》这篇文章,我们够实诚的了,那是压箱底的分析办法。

  股市看宏观数据,看货币政策,这两者都没有发生太大的变化,宏观数据短期内超过预期。看北上资金,看长期资金,看外资,这些未来最重要的资金,他们怎么进行板块和企业的配置。还有,妖股风向标如东方通(24.10 -0.54%,诊股)讯等,可以比较准确的测量出政策温度。

  按照这样的分析方法,我们认为,股市在经过盘整后,有继续上攻的动力。

  今天要跟大家说另一句实话,虽然外表温度一样,但市场内的运作逻辑已经有天壤之别,以后是两极分化的时代。

  3月25号上证指数下行,3月28号之后开始新一轮反攻,到4月2日,三大股指延续震荡走高,午后开盘,沪指报3187.09点,涨0.53%;深成指报10326.07点,涨0.57%;创业板指报1772.35点,涨0.65%。这一轮股市上涨,看上去跟其他时候没区别,轮动,妖股该涨的继续涨。

  实际上,以前市场看游资,现在看长期资金和外资,长资取代短资,机构取代散户是大势所趋。长期稳健收益与无风险套利,成为主要的投资策略。

  长期资金包括养老金和国外长期配置资金。这两年几乎每一个关于股市的重要会议,都会提到长期资金。社保不必说了,以后会有更多的养老资金进入市场,迟早走到美国401K这一步。普通人买了基金,根本不看,到退休的时候扫一眼。

  外资越来越重要。去年9月27日,证监会副主席方星海在A股纳入富时罗素全球股票指数系列的发布会上表示,MSCI有利于进一步引入境外长期资金、改善A股投资者结构。中国是一个高储蓄率国家,中国不缺资金,中国股市不缺资金,缺的是长期资金,缺的是不需要每年底都要计算盈亏的长期资金。我们一定会实现长期资金主导中国股市的目标,

  看到没有,长期资金主导中国股市,这跟房住不炒一样坚定不移。

  作为重要的步骤,北京时间3月1日凌晨6点,MSCI正式宣布,增加A股在MSCI指数中的权重,分三步走,把A股的纳入因子从5%增加到20%。今年5月、8月、11月是三个重要的时间节点,在这三个月份之前,大资金会提前布局。

  A股的增量资金会从几千亿到万亿,据国信证券(13.67 -2.77%,诊股)测算,A股纳入MSCI因子由5%提升至20%后,为A股市场带来的增量资金约为490亿美元(约合3280亿元人民币)。如果以日、韩等海外市场的外资占比为参考,若外资持股比例达到10%,则将带来约4万亿元的增量资金。倘若外资持股比例能够达到15%,则增量资金规模将达到6.68万亿元。

  至于北上的资金呢,分成两部分,一部分是短期资金,一部分是长期资金。

  3月26日市场下跌前,北上资金净流出,3月26日,北上资金提前流入,沪股通净流入12.16亿元,深股通净流入1.39亿元,合计净流入13.55亿。股指很快翻红,典型的反映了北上短期资金的敏感。

  还有一些国际国内资金结合,快进快出,加上对冲,成为市场中的突击队。散户赶不上他们的步伐。

  外资投资风格对A股市场的影响越来越强,外资、北上资金、机构资金主导市场,养老金进入市场,牢牢抱住万科等股票,具有护城河、市场垄断溢价的大中型企业成为花园奇葩,这是茅台等股票继续飙涨的根本原因。

  散户将遭遇最后一击

  散户的力量已经在变弱,冬天没到,秋风已起。

  上交所统计,截至2017年末,沪市自然人投资者持股账户数为3934.31万户,持股市值共计59445亿元,占比21.17%,较2016年末下降2.53个百分点,这已是散户持股比例连续第二年出现下降,以后散户占比会继续下降。

  散户被洗出局的最后一击是科创板。

  科创板收益大风险大,机构有研究力量、有对冲手段。散户一无资金优势,在打新上无优势,二无融券等专业对冲手段,三是科创板市场化定价,不再有23倍的发行市盈率,可能冲进去的第一天就会被套。

  连打新无风险套利都够呛,抱好股票又抱不住。

  股市出现大分化,公司,资金和投资者的两级分化趋势已经开始,科创板和国际化会加速这一进程。

  怎么办?让自己变靠谱,使劲学知识使劲复盘吧,还有一种办法,找到靠谱的基金经理。如果做不到这两点,离开市场。

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