中国的楼市会不会大跌？我想这个命题对于每个人国人而言都是十分精彩的话题，那么对于这年头最时髦的股民来说，房地产行业是否值得投资，香港模式与美国模式哪种类型的地产企业更值得投资，确实是一个需要好好考虑的问题。
先来说说香港模式，其实就是一个住宅地产与商业地产的混搭模式，通过合理的配置持有型商业地产收租，平衡企业财务风险。其利弊来于，因为部分资产配置在长期持有的商业地产上，势必降低了短期的资产流动性，但同时也增加了企业远期的现金流，实属为中庸之道。
再来说美国模式，其重点在于开发地产，通过对产品的精细化定位，高效的开发流程，迅速的完成销售周期，从一个宽泛的意义上来说，美国模式的地产商更接近于制造类企业。其利在于，通过缩短开发周期，可以提高资金使用效率，从而更多的产生收益；其弊在于，如果房价出现大波动，企业风险也将大于香港模式。
回过头来说万科（偶的重仓），知道的人都清楚它是标准的美国模式。也正因为此，很多朋友始终对于万科存有戒心，一来它是高地价的倡导者，二来它几乎持有资产接近于零（号称500亿的资产中，固定资产大概只有5亿左右，剩下的流动资产几乎都是土地）。一旦房价下落，高地价对于万科来说确实是一个非常大的隐患。
分析万科的高地价，实在也是万科的无奈，它既没有保利的雄厚背景，同时也没有陆家嘴的地缘优势，对于积极倡导规范运作的它来说，也只能羡慕多数民营企业的协议拿地。这是万科的软肋，同时也是激励万科在逆境中增强竞争力的最佳契机。因为高地价，所以必须提高产品品质，以提升附加价值，形成品牌优势；因为高地价、高成本，所以必须加快产品周转率，回笼资金，从而降低风险。这两点万科做的很好，同样的区域的楼盘，万科硬是可以比周边高个一些；同样拿的地，万科硬是可以在一年内就完成销售。
以上是万科过去20年走的路，那么未来的道路万科将如何前进？继续坚持美国模式，应该更符合投资者的利益。
中国正处于飞速发展的时期，人口红利，城市化进程将以爆炸似的速度推升我们的房地产行业。这是一个机遇大于挑战的时期，抛开房价因素，没有人能否认，我们需要更多的房子，我们需求更好品质的住宅。面对这个大背景，每个人都应该清楚，国家的宏观调控针对的是房价，针对的是投机，而不是整个地产行业。
对于房价，我始终坚持是市场经济的产物，其本质也是求与供的结果，中国的房价会下降，但一定是供大于求的结果，基于过剩原则下，消费者必然会选择更高品质的住宅，未来万科的房地产研究中心，工厂化施工确实让我看到了希望。
对于投机，普遍的理解就是囤积、待价而沽，显然与万科倡导的短周期运作模式相背离，反而香港模式却有那么一丝接近，通过持有物业，经营物业靠土地的增值，来实现超额收益。政策偏向谁，不言而喻。
或许，有人也会反驳，土地增值税清缴政策的出台不是更有利于香港模式的发展。非也，非也，从表面上看该政策的却有利于商业持有型物业企业，但其实这只是相对高毛利地产企业而言，同时我们也应该细看税则，通过累进税率，其实对于低毛利的开发企业来说影响很小。这个政策的执行，只会让更多的高毛利企业向香港模式迈进，同时因为降低了资产的流动性，他们也将市场让了出来。面对中国经济的高速发展，需求不断扩大的大背景，其实对于低毛利的开发企业实则是大利好。
那么，美国模式是否有风险？当然有风险，但其实房价下跌对于香港模式和美国模式实则是一样的，所不同的是香港模式危机来临时持有的是商业地产，或许会有一些稳定的现金流，但请注意，房价下跌，租金必然也会下调，出租率同时也会下降，也同样存在风险。反观美国模式，如果合理控制好负债率，那么当地价调整的时候，不是又是一次发展的契机。
今后的万科道路会怎么走，至少可以预计的十年，中国的城市化趋势不会变，中国的人口红利因素还在释放，坚持美国模式，合理控制负债率，我相信它会比香港模式跑的更快，更好！
香港经过70－80年代的整合，现在只剩几大地产商，小小的弹丸之地，地产商市值都有几千亿，面对中国这个万倍于香港的市场，若干年整合后的地产商规模有多大，放开胆子好好想一想。中国的土地与美国相近，人口数倍于美国，美国四大地产商今年齐唰唰的进入500强，经过若干年的发展，坚持美国模式的万科，是否也有机会，也请让时间来证明！ |
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