金地集团
公司概况
创立时间：1988年
主营业务：房地产开发经营
2006年主要数据
总股本：6.66亿
收市价：18.48元
总市值：123亿
营业收入：36亿
税后利润：4.45亿
员工人数：3902人（物业管理系统2739人）
发展历程：
1988年，深圳市上步区工业村建设服务公司成立。
1992年，更名为深圳市福田区金地开发实业公司。
1993年，取得房地产经营权，并将沙嘴工业村定名为金地工业区。
1994年，更名为金地实业开发总公司，进行“现代化企业制度改革试点”，推出第一个商品楼盘“金地花园”。
1996年，完成股份制改造，定名为金地（集团）股份有限公司；金地海景花园发售。
1997年发行新股，香港深业控股有限公司认购5040万股，成为第二大股东。
1998年，高层调整，金地董事长尹智雄调任南油集团总经理，福田区政府推荐金地总经理凌克担任董事长，常务副总张华刚升任总经理。
1999年，金地翠园、金海湾花园发售。
2000年，签下北京郎家园地区72000平方米土地，成立北京分公司。
2001年，发行9000万A股并上市，成为1993年以后首批解禁的房地产上市公司；金地海景翠堤湾发售。
2002年，北京金地格林小镇发售。
2003年，占地2100亩的上海格林风范项目签约；并进军东莞、武汉。
2004年，深圳金地香蜜山、武汉格林小城发售。与摩根士丹利房地产基金IV、上海盛融投资有限公司共同设立项目公司。增发1亿A股。
2005年，取得天津净用地面积566亩土地开发权，成立天津公司。
总体印象：这是一家成功改制的国有企业，其实际控股人为深圳市福田区国资委，通过不断发行新股，其控股股东深圳市福田投资发展公司的持股比例仅占12.32%。分散的股权结构使公司的管理不断完善，职业经理人的引入大大提升了公司的管理能力，从而使金地进入深圳地产四强。在人力资源上，金地与万科之间基层管理人员的流动是比较频繁的，从这个侧面可以看出金地的员工素质已经与万科处于同一阶层。正是这一因素使金地保持高速增长，超越深圳地产界的长城、振业等一些老牌国企。
分红能力
分红年度 分红方案 每股收益(元)
2006-12-31 10股派2.38元 0.6700
2005-12-31 10股派1.5元 0.4810
2004-12-31 10股转增8股派3.3元 0.6660
2003-12-31 10股派3元 0.6131
2002-12-31 10股派2.5元 0.5120
2001-12-31 10股派1.8元 0.4450
分红稳定，年均分红0.24元/股，年均利润0.56元/股，年均现金分红占利润比例43% 。
2001年首次公开发行新股发行价9.42元/股，首次认购的流通股东每股累计分红1.76元，年均分红0.29元，年均现金回报率3.1%，同期人民币一年定期存款利率年均约为2.2%；2006年收市每股复权市值33.26元，5年增长2.53倍。同期深圳GDP增长1.91倍。
公司治理评价
公司董事15名，其中独立董事5名，非控股股东委派董事5名，来自控股股东及管理层董事5名。结构比较合理。
公司控股股东为国有投资管理公司，公司与控股股东、实际控制人之间不存在关联交易的可能。
公司董事长及管理层董事在公司领取报酬，相对独立于控股股东，全职服务于金地，不存在国有企业高管兼职的弊端。
公司在董事会下设立了由独立董事占多数并担任召集人的薪酬与考核委员会、审计委员会。这一措施对于防止管理层滥用职权具有积极作用。
信用记录
公司在深圳社保局投保信息
投保起始年 1992
参保总人数 385人
养老参保人数 385人
医疗参保人数 385人
工伤参保人数 381人
住房公积金参保人数 29人
失业参保人数 373人
数据显示，公司自1992年起开始投保，养老、医疗、工伤、失业等基本保险参保人数正常，住房公积金保险为可选投保，只有少数人享有此项福利，显示出福利待遇的不平等。
根据深圳市中级人民法院提供的信息，金地(集团)股份有限公司2004年、2005年、2006年在该院立案件数分别为11件、3件、1件，案由涉及房屋侵权、房屋买卖、房屋租赁、房屋确权、土地买卖等类型。诉讼案件较多反映出公司对法律风险的管理还有待完善。
2006年度报告解读
1、 概述：
金地对2006年的行业发展基本面概括为：房地产新政频出，行业整合态势加剧，优胜劣汰愈加分明。金地将自己定义为“行业中负责任的一分子”，将2007年作为金地的“规范执行年”，通过规范提升以速度和客户为导向的关键组织能力，落实“快速准确投资——快速开发建设——快速销售回款——快速再投资”的战略导向。
速度对于房地产公司的重要性是不言而喻的，速度决定了资金使用成本和资金运用效率，开发周期短、销售回款快就能大大提升利润率，而且销售回款快还可以大大降低楼盘运作失败的风险。90年代中后期，房地产不景气，楼盘销售慢，很多地产公司因此而陷入亏损。目前，政府调控房价的呼声越来越高，一旦购房者出现观望，销售速度将再次成为地产公司成败的决定性因素。
公司2006年销售面积突破70万平方米，主营业务收入35.5亿元，比上年同期增长38%；净利润4.45亿元，比上年同期增长39%；净资产收益率14.42%，比2005年提升2.76个百分点 。公司进入西安、沈阳，完成长江三角洲、环渤海经济圈、珠江三角洲、武汉、西安、沈阳等12个城市布局。全年新增土地储备127万平方米建筑面积。
土地储备是房地产公司增长的基础，这方面金地已有保障。
2、 财务数据：(单位：亿元)
财务指标 2006-12-31 2005-12-31 2004-12-31 2003-12-31
主营业务收入 35.54 25.75 31.75 15.10
主营业务利润 9.39 7.89 6.74 4.46
投资收益 0.9 -0.33 -0.19 -0.16
净利润 4.45 3.20 2.46 1.66
净资产收益率 14.42 11.66 9.67 10.96
资产总额 107 66 59 48
股东权益 30.88 27.44 25.46 15.11
资产负债率(%) 66.76 53.71 53.47 66.97
其他应收款 3.38 0.52 0.28 0.41
经营活动现金净流量 -14.7 -11.7 11.7 -11.8
筹资活动现金净流量 21.59 1.65 0.44 13.24
2006年，公司主营业务收入比2005年增了38%，应是2004年增发资金产生的收益，还不能说明公司具备增长能力；净利润比2005年增长1.25亿，如果扣除投资收益，与2005年相当，说明公司主营业务的盈利能力比2005年有所下降。
经营活动现金净流量为较高负值，筹资额也比较高，反应出公司目前在建面积有较高的增长，2007年竣工面积增长应无悬念。
其他应收款大幅增长是公司在北京的一块土地解约所致，公司2002年与北京经济开发区房屋土地管理局签订了《预约用地协议书》，向房管局支付了6千万元预约金，向北京博大兴投资开发有限公司支付了拆迁补偿及土地开发费用1.7亿元，2006年解除该协议，博大兴公司应返还1.7亿元本金及利息。这项应收款虽有北京经济技术投资开发总公司担保，但仍然存在风险。2亿多资金5年没有产生收益，这对2002年的金地应是一笔不小的损失，客观上是由于北京土地市场不规范造成的，这也说明公司当时的风险管理不够审慎。
3、 高级管理人员
董事长凌克，男，1959年12月生，华中理工大学无线电专业工学学士，浙江大学管理工程硕士，高级经济师。曾任深圳市福田外贸公司经营部部长，深圳市金地商贸发展有限公司总经理，金地(集团)股份有限公司常务副总经理、总经理，现任金地(集团)股份有限公司董事长、党总支书记。
总裁张华纲，男，1962年10月生，工学学士，美国纽约州立大学布法罗管理学院工商管理硕士(MBA),高级经济师。曾任深圳赛格宝华电子股份有限公司销售经理、经营部部长、副总经济师，金地(集团)股份有限公司总经理助理、财务总监、常务副总经理、总经理。
常务副总裁赵汉忠，男，1957年4月生，华中理工大学电机专业工学学士,复旦大学EMBA，高级工程师。曾任武汉曙光控制微电机厂副厂长、厂长深圳市金地商贸发展有限公司副总经理、金地(集团)股份有限公司企业发展部经理、总经理助理兼总经理办公室主任、党总支副书记，金地(集团)股份有限公司监事会监事长。
董事会秘书郭国强，男，1963年4月生，中共党员。浙江大学理学硕士(1988年)，金融学博士研究生。拥有证券代理发行、证券投资咨询从业资格。曾任中国化工建设深圳公司进出口三部经理、党总支委员，荣深国际贸易有限公司董事总经理，海通证券有限公司投资银行 (深圳)总部融资四部副总经理。
财务总监王培洲，男，1962年6月生,中南财经大学经济学学士,会计师。曾任国营七三三厂财务处副处长、处长、金地(集团)股份有限公司副总会计师、财务部经理、深圳地产公司董事长。
总裁助理杨伟民，男,1962年3月生,南京建筑工程学院学士,高级工程师。曾任深圳市金地物业管理有限公司管理部经理,金地(集团)股份有限公司规划设计部副经理,工程部经理,深圳地产部总经理、技术总监兼设计工程部总经理。现任北京地产公司董事长、总经理。
总裁助理黄俊灿，男，1971年2月生，同济大学工民建专业工学学士。1992年毕业至今在金地（集团）股份有限公司工作，曾任金地（集团）股份有限公司工程部副经理、北京金地鸿业房地产开发有限公司副总经理。现任金地（集团）股份有限公司深圳地产公司董事长。
高级管理人员均为大学本科以上学历，且多为重点大学毕业，基本素质不错；40—50岁5人，30—40岁1人，梯队层次稍显不足。高管人员年度报酬总额多在100万-200万元之间，比较合理。
4、 管理层讨论与分析
(1)2006经营回顾
2006年堪称中国房地产行业的宏观调控年，面对国家房地产市场宏观调控政策的密集出台和全国房地产市场形势的变化，公司采取了相应对策：在投资方面，公司对部分城市房地产过度投资、投机的问题保持了高度的警惕，有意识地控制在部分高风险城市新增投资，对高风险城市的投资决策评审采取更加严格和审慎的标准，同时加大了房地产市场尚处于上升阶段的二、三线城市的开发力度，以求进一步分散投资风险。2006年内公司成功进入了沈阳、佛山两个颇具发展潜力的房地产市场，并加大了在已进入城市的拓展力度。
到本年度报告披露时，公司未结算的土地储备建筑面积超过700万平方米。
公司经过严密的分析论证，认为：全国房价所进入的快速上涨周期处于中国经济快速增长和宏观经济形势持续向好的大背景下，尽管房地产投资热度偏高，但是仍然在安全区域内运行。全国范围的房地产泡沫并不存在，尤其是二、三线城市未来仍有相当大的发展空间，许多二、三线城市存在较大发展机会。因此公司在2006年主要以招、拍、挂方式获取项目土地，相继获取了东莞大岭山项目、北京四惠桥项目、上海浦东高行镇项目、武汉积玉桥项目、沈阳浑南项目、佛山禅城项目，并迅速启动项目开发，通过开发的高效率提升项目盈利能力。公司在产品结构方面，继续坚持以中档住宅为主、中高档住宅及商用物业为辅的产品结构路线，以求提高抗击市场风险的能力。
公司以房地产开发为核心业务，初步形成了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海区域为主，其他区域经济中心城市（武汉、西安、沈阳）为辅的全国化发展布局。年末，已售未结转面积达30.96万平方米，金额计18.51亿元，为未来发展奠定了良好的基础。
报告期内，公司下属深圳市金地物业管理有限公司根据公司战略调整进行了业务收缩，终止了绝大部分外接项目的物业管理服务，以强化和提升对本公司开发物业的管理服务品质，并积累高端物业及写字楼、商业物业管理经验，为集团开发项目的物业管理储备人才及管理经验。截至报告期末，管理项目29个，管理面积164万平方米。
报告期内，公司通过下属深圳市金地置业顾问有限公司，对外提供房地产项目咨询、营销策划、销售代理、二手房代理、租赁代理等专业服务，为集团的房地产开发业务提供了有力支持。在保证2006年业绩的同时，为未来发展奠定了良好的基础。
主营业务分地区情况（单位:元 币种:人民币）
地区 主营业务收入 主营业务收入比上年增减（％）
广东 1,843,475,958.54 52.86
上海 1,138,159,249.00 135.25
武汉 488,659,010.00 28.75
北京 84,118,014.36 -83.37
合计 3,554,412,231.90 38.03
公司的业务主要集中在广东和上海，上海房地产已经进入调整期，广东还未进入调整，2007年可能面临调整，从区域布局上看，抗击风险的能力有待进一步加强。
随着房地产利润率的提升，大的地产公司不约而同地收缩物业管理战线，逐步退出非自身开发的物业，将物业管理定位于为地产主业服务，提升自有物业品牌的附加值。
（2）对公司未来发展的展望
公司管理层认为房地产行业未来有以下趋势：
a.从中长期看，作为拥有13亿人口的发展中国家，中国的城市化进程远未结束，房地产作为国民经济的支柱产业地位不会动摇，中国房地产行业具有巨大的发展潜力。
b.从中短期看，中央政府对国内流动性过剩问题和通胀问题关注程度有所提高，进一步调控金融、调控房地产的新措施有可能会出台，政府加大已有政策的执行力度则更可以预期。
c.即使政府进一步出台强硬调控措施以减少国内流动性、打击房地产投机，因经济和对外贸易高速增长而带来的全国房地产市场整体向上的趋势在2007年仍然不会改变。因此，房价调控热点地区的市场将趋于稳定，而部分二、三线城市则存在较好的发展机会。
在经营环境不发生重大改变的前提下，公司管理层有信心实现2007年净利润总额比2006年增长三成以上的经营目标。
由于市场的惯性以及2006年已销售未结算的储备，尽管面临调控的风险，07年利润增长3成的目标应能实现。
5、 投资情况
2004年增发资金承诺项目使用情况（单位:万元 币种:人民币）
承诺项目名称 拟投入金额 是否变更 实际投入金额
上海格林春岸 11,000 否 11,000
上海格林春晓 9,997 否 9,997
北京格林小镇 11,000 否 11,000
深圳网球花园项目 28,000 否 23,000
东莞金地格林小城 27,000 否 32,000
合计 86,997 / 86,997
承诺项目名称 预计收益 产生收益情况 是否符合计划进度
上海格林春岸 7,307 8,156 是
上海格林春晓 6,064 11,041 是
北京格林小镇 15,549 11,525 是
深圳网球花园项目 11,924 21,991 是
东莞金地格林小城 8,208 13,844 是
合计 49,052 66,557 /
项目预期收益说明：
（1）上海格林春岸项目和上海格林春晓项目销售情况良好，销售价格高于预期，因此项目收益水平高于募集资金说明书的预期收益水平。
（2）因钢材涨价等各种因素导致结算价超过预计成本等影响，北京格林小镇项目的实际收益水平未达到募集资金说明书的预期收益水平。
（3）深圳网球花园项目（深圳金地香蜜山）整体销售情况良好，因此收益水平高于募集资金说明书的预期收益水平。
（4）东莞金地格林小城三期部分尚未竣工，已竣工楼盘销售情况良好，因此收益水平高于募集资金说明书的预期收益水平。
北京的市场经济推行相对较迟，尤其是房地产行业，受地方政府的影响较大，给跨地区经营的地产公司增加了难度。万科曾在北京经历了长达10年之久的调整，最终才靠房地产市场整体向好的大背景用发展解决了历史问题。金地在北京也跌了一跤，1.8亿元的应收款有待回收，对北京格林小镇的收益预期偏高也折射出水土不服。要在北京站稳脚跟，还需要经过磨练。
失败的双龙信托计划
2003年12月10日，公司出资2500万元人民币，参加发起设立双龙房地产投资信托计划，受托人为金信信托投资股份有限公司（以下简称“金信信托”）。2005年12月30日，金信信托因违规经营、经营不善和损失较大等原因被银监会责令停业整顿。
投资管理有待规范。
股东大会观感
金地是深圳20家观察样本中第一家召开年度股东大会的公司。3月12日上午9点20分，开车来到金地办公楼下面，公司保安人员正在指挥停车，显得训练有素。公司总部位于金地工业区内，周边的环境比较差，从金地的内部装修已经可以看出公司的与众不同，办公区域整洁、宽敞。工作人员秩序井然。
来到会议室门口，登记人员首先问我是哪个单位的，显然是对流通股东的到来没有太多的准备。由于参会登记电话一直占线，我是用传真登记的，工作人员说没有收到，我又补交了一份持股证明文件和身份证复印件，签了名，进入会议室。会议室比想象的要小得多。参会人数估计不到30人，主要是大股东的代表，代表小股东的基金好像只有2家，比预期的少，看来多数基金经理们宣称价值投资还只是口号。个人股东还有几个，有一个大户，持有200多万股。北京和上海有视频分会场，各有一人参加。
给股东的资料预备不够，临时又补了一些。股东大会由董事长凌克主持。会议准时开始，董事长首先介绍了会议议题，但没有按照日程安排宣布表决方式。议题介绍完之后来了个“鼓掌通过”。我莫名其妙地跟着鼓掌。
接着是总裁张华刚做董事会工作报告。报告对2006年的工作做了总结，认为工作业绩是令人满意的，并对2007年满怀信心，幻灯片上显示公司管理层认为2007年税后利润能比2006年增长4成以上，比年报里公布的3成高出一成，张总解释说当时讨论是4成，后来为了审慎起见调低了，年底给投资者一个惊喜比失望要好。报告做完之后，是股东提问。大股东参会代表没有一个提问的，小股东们提了不少问题，大多是关于土地储备、税收变化的，公司解答说两税合并对公司总体是利大于弊，目前总体税负是26%多一点，新的所得税实施之后统一为25%，扣除项目还会增多；土地增值税的增加将减少利润百分之十几；目前土地储备723万平方米，够3年半开发，现在每年储备的基本额度按次年的计划进行。提问完了之后，来了个举手表决。我举手投了赞成票。
接着是监事会工作报告，监事长读完报告之后，主持人说今天的流通股东有投票权的只有一个，是那个大户。我不用再考虑是举手赞成还是不举手。但心里不免纳闷，我是按照公司通知要求进行了股东大会登记的股东，怎么没有投票权呢？难道公司章程有什么特别的规定吗？回来后在上海证券交易所的网站查了一下金地的公司章程，没有看到有什么特别的规定。看来股改之后，公司董事会还没有意识到股改对公司治理的深远意义，他们的目光还聚焦在以前的法人大股东身上，对小股东仍然习惯性地称呼流通股东。
接着是对公司年度报告进行表决，表决之前，主持人董事长又请流通股东先对年度报告提意见。有小股东问到了大股东对公司的支持，大股东福田投资公司的代表说，大股东对金地一直是大力支持的，最大的支持就是不干涉公司的经营管理，凌克董事长总结说大股东很会做股东，而不是做政府。我更为关心的是，金地和万科比，有什么优势？一直企图从管理层的表述中悟出点什么。终于，听到张华刚总裁说，金地在小户型的设计方面表现很突出，并认为将来郊区低密度大盘没有出路。根据我的观察，郊区低密度大盘正是万科最擅长的，所以我向总裁提了一个问题：金地是否在小户型的设计和产品盈利能力方面已经超过了万科？并将以小户型开发为主？总裁很谦虚，回答说：我们根万科差不多，万科以后也不敢轻易拿郊区的大盘。在我看来，万科是在房地产低迷时期，靠出色的产品设计做大做强的，目前已经具备了大规模的复制能力，正在进入品牌扩张期，在保持高速增长的同时，万科对宏观调控的风险有较高的应付能力，如果房地产行业进入买方市场、购房者选择余地加大时，人们肯定会首选万科的房子。按照巴菲特的观点，既然金地没有地方比万科更优秀，那就只能买万科了。
接着又进行了几项表决，都是用举手。到了独立董事述职议题，独立董事代表对金地大为赞赏，认为金地每次召开会议之前都会把相关的议题提前给到独立董事，独立董事们也尽心尽责，对议案进行了认真的审阅并发表了意见。董事长也对独立董事们的敬业精神表示了由衷的感谢，并认为金地的独立董事给公司的经营决策提供了很大的帮助，独立董事们都是各行的专家级人物，大大增强了公司董事会的实力，公司董事会的实力已经快赶上长江实业了。独立董事述职完了以后，主持人犯愁了，议程表上没写对该项议题进行表决，前面每项议题都表决了，这个要不要表决呢？董事长问董事会秘书，董秘说问参会律师，参会律师说这议程安排上没写。董事长最后还是不放心，那就还是表决吧。举手通过。
总的来看，这是一次和谐的股东年会，没有争吵，也没有激情。从公司管理层面来看，金地在业界应该是处于中上水平的，从股权结构来看，金地的董事会也有很好的基础。但从流通股东的角度来看，金地的公司治理离公司法的要求还有很大的差距。
根据北京市金杜律师事务所关于金地（集团）股份有限公司2006 年年度股东大会的法律意见书记载：
出席本次股东大会的股东及委托代理人共计[9]人，代表股份[239870000]股，占公司在股权登记日有表决权股份总数的[ 36 ]%。公司部分董事、监事、高级管理人员亦出席了本次股东大会。本次股东大会以书面记名投票方式，逐项表决了会议通知公告所列的全部事项。
投资机会与风险
机会：
1、金地以万科为榜样，以住宅开发为主，在房地产市场景气时期迅速崛起，管理逐步步入正轨，并确立了快速滚动开发的运营模式。在中国房地产市场不出现重大转折的情况下，金地未来3年具备稳定增长的能力。但无论是从规模、管理水平、创新能力还是从抗风险能力等各方面来看，金地离万科还有相当大的距离。所以目前来看，只有当金地的市盈率、市净率远低于万科的情况下，才有投资机会。公司受房地产行业景气度的影响较大，还没有足够的能力抵御宏观调控的风险。只要是以高于净资产的价格购买金地股票，就不可能不看房地产行情。如果房地产市场向好,金地的增长率也未必能够超过万科。鉴于此，我们不对其进行估值。
2、在未来行业整合的过程中，由于房地产行业的特殊性，土地是不可复制的，如果金地投资购买的地块具备增值潜力，其现金流又遭遇宏观调控而出现问题时，金地可能存在被收购的机会。在人民币升值的大环境下，金地的规模不大，也可能存在被外资增持股权的机会。
风险:
1、来自行业调控的风险。现在房子处于卖方市场，销售进度很快，人们买房子主要看地段和价格。一旦房地产市场供求关系发生变化，楼盘销售出现20%的库存，很多房地产公司将会陷入亏损的境地。为了追求快速扩张，金地的资金链条已经绷得很紧了，现在金地的管理层仍然十分自信地认为，中国人口多，房地产行业长期看好。根据建设部2005年城镇房屋概况统计公报：全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米，其中东部地区28平方米，中部地区23.9平方米，西部地区25.24平方米。这个数据表明，目前城镇居民总体上已经不缺住房了，未来的需求主要来自城市新增人口以及换房。在目前的价格水平下，城市新增人口购买新房承受的压力已经非常大，这类住房价格上涨的基础已经不存在了。换房的需求将保持旺盛，好房子的价格还有持续上升的空间。但“好房子”不是金地的长项。所以表面上看来，近期华侨城之类的豪宅地产商受到调控的打击比较大，金地受到的影响相对较小，但实际上一旦房地产大势走坏，金地面临的风险更大。
2、来自公司内部的管理风险。前面已经提到，金地是在房地产市场火爆的时期成长起来的，而且是国企改制过来的。从公司资料来看，公司的董事会以及管理层素质都不错，但通过笔者参加股东会的观察，公司的管理理念还带有浓厚的国企色彩。房价的不断上涨，掩盖了房地产开发经营的许多问题，金地的管理还不够精细、专业，如果房价下跌，购房者的维权意识会加强，公司面临的法律风险不可小视。
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