短短18个月，深圳楼市暴涨200%
（业主：我当时我们就很害怕嘛，觉得房价一直在涨，一直在涨，）
暴涨之后迎来暴跌 6个月内跌幅接近40%
（业主：我现在所有的资产几乎都投资进来了，现在我就变成负资产了）
原何暴涨 又为何暴跌
经济观察为你揭开深圳楼市过山车之迷
记者出镜：各位好，欢迎收看经济观察。今天我们的节目将聚焦深圳楼市。去年深圳楼市成为全国关注的焦点，因为在短短18个月的时间里，深圳经历了一轮前所未有的房价狂飙：平均房价从每平米7000元，上涨到接近16000元，涨了将近2。5倍；而进入到08年之后，深圳楼市再一次吸引了全国的目光，不过这一次却是因为楼价的高台跳水，从去年底开始，短短6个月内，深圳不少楼盘的价格跌幅已经接近40%。深圳楼价为什么会发生如此剧烈的波动？这其中我们又能吸取什么教训呢？首先来看一段我们在深圳的某个房地产开发公司拍到的画面。
正文：
4月30号，20多名业主自发来到小区楼盘的开发商处，要求与开发商对话。
业主：我们又来了，我们来上班了
业主：开门啊，为什么不开门，为什么不敢开门？
这并不是业主们第一次要求与开发商对话，从去年12月份开始，这些业主就频繁造访这里。而开发商似乎也早已习惯了这一切，干脆来个闭门谢客。那么，他们之间到底发生了什么事情，使得双方的关系如此僵化呢？记者前往业主们居住的小区，进行调查。（快闪）
这个小区位于深圳市松岗镇，记者刚到小区门口，就被业主们团团围住，他们告诉记者，之所以与开发商之间出现矛盾，最根本的原因还要归咎于房价。
记者：那时候的价格是多少钱？
业主：价格我女儿的（房子）11500
记者：11500每平米？
业主：每平米
业主：我们买的房子是80平米
记者：总价是多少？
业主：总价是100多万
业主们告诉记者，去年7月份的时候，他们以每平米1万2千元左右的价格在这里购买了商品房。购置新家本来是一件令人高兴的事情，但让大家想不到的是，短短4个月之后，也就是去年底开始，深圳的楼价忽然高台跳水了。如今，业主们斥巨资购买的商品房已经大幅缩水。
业主：现在六七千，五六千都有，他们那里开盘
记者：5，6千都在卖
业主：恩
业主：像我的房屋，我那一套是1万3买的，现在他们开盘的价只有7000，就差了6000，100平米就差了60万。
原来，同一个开发商开发的二期楼盘正在对外销售，让购买一期的这些业主们吃惊的是，二期的房价每平米只有7000元左右，比起他们购买的一期物业，价格跌去了将近一半。而且为了促进销售，开发商还承诺，每套房屋赠送精装修。如此一来，一期的业主都觉得自己受骗上当了。
业主：我现在所有的资产几乎都投资进来了，现在我就变成负资产了
记者：你怎么算的，你怎么变成负资产？帮我算一笔帐好吗？
业主：就是我现在这套房屋嘛，我是100万买的，但是现在如果只能卖到60万的话，就亏了40万，那我的首期不到30万，我所有的资产只有30万，那我现在已经付了40万，就是我现在这套房子，我已经付了60万的资产了。
业主：我们现在都想断供了，因为供不起
记者：你能帮我算笔帐吗？怎么供不起，这个情况怎么样？
业主：利息很高
记者：你们买了三套房，总价是多少？
业主：我们三套，有两套是120多万的，有一套是90多万的，等于加起来就是300多万。像我们还贷的话，一个月大概将近3万元，所以我们现在觉得很吃力很吃力，好像听说今年银行又要加息吗，下半年，所以我觉得这个到时候如果没办法的话，我们只能断供了。
记者：只能断供了？
业主：恩，因为像现在，我们断供了，我们再买另外的房还划算，是不是？如果像现在就目前的情况来看，像我们买的120多平米的，现在房贷一个月将近1万，那如果我拿来买现在它的三期，五期， 那我月供要少，然后首期要少，因为我总共的房价，就相当于我跟银行贷款的那个价格，我首期基本上没有了，所以说我觉得还划算，如果实在没办法，我们就要求退房或者断供，我只能选择这样，没有其他的办法。
于是，我们见到了本片最初的一幕，这些业主们多次前往开发商处，要求开发商退房或者补上差价。
业主：我们就一句话，就是从它的丰厚利润，我不讲它暴利，我们用中性词，丰厚的利润里面拿出一部分，进行利益方面的调整。
业主：既然退楼如果说，有一定的困难，你可以考虑补偿我们差价，我们都可以接受
那么，开发商是否会答应业主们的要求呢？
在业主们与开发商僵持了近半个小时后，开发商终于派出代表与业主们对话。
业主：你一期卖1万多也是赚钱，你这后面不可能亏本就卖了，你的暴利这不用大家想的，这是你们不平等的交易，为什么他的房子就那么高，后面的便宜，差不多就7000块一个平方，你这道理在哪里呢？
开发商：楼价下跌不是我们发展商能控制的，是市场在下跌，所以说为什么楼价下跌，我也说不清楚。市场的原因，
业主：我这次来，就是说，那个房子我们看得很清楚，我们要退房
那么，业主提出的退房或者补偿差价的要求，是否会得到开发商同意呢？
开发商：第一条就是说，关于补偿差价也好，补偿装修，送家电等等这些要求，这个是不可能答应大家的，不可能的。
业主：那退房
开发商：不可能答应大家的。
看来，这些业主们的要求很难得到开发商的认可。不过事实上，我们了解到，在深圳市场上，已经出现了开发商按差价，全额补偿业主损失的先例了。
今年3月，一家名为桑泰的地产开发商推出了某楼盘的三期房源。此前销售的房屋均价为每平米2万元，但三期开盘的均价就只有1万6，最低售价甚至只要1万3，此前已经购买了房屋的业主，面临资产大幅缩水的尴尬境地。对此，开发商对已经签订合同购买了住房的业主赠送了装修款，全部补偿因降价引发的业主损失，以此来平息业主心中的怨气。这件事情，在市场上引起了轩然大波。不少开发商认为，桑泰起了一个很坏的带头作用，会扰乱房地产市场，他们担心老业主们会如法炮制，提出退还差价的要求；深圳市国土局也表示，"此头不能开"。对此，法律界人士认为，因为降价，业主要求退房或补偿价差，于法无据，不是合理诉求。
尹成刚 律师
房地产买卖它是一个市场交易行为，任何市场交易都可能意味着相应的风险，那么行为人应该对自己的交易行为的风险后果自行承担责任。
张律师：
我们刚才用这个比如说“补偿”这个字眼来形容，那么它的一个根本就是说，要看它是否是开发商的一个义务，如果说没有义务的话，它补偿单纯是个人的行为，那么如果是义务的话，这事情可能就另当别论。当然到目前为止，我们所接触的信息中，并没有发现某一项补偿行为，是基于一个义务而产生的。
记者出镜：
其实，无论是出于道义上的考虑，开发商愿意补偿差价；还是依据法律，开发商没有义务来补偿这个差价，对于购房者来说，损失已经造成了。那么，到底是什么原因，使得深圳楼市的起伏这么大呢？稍候我们的节目中，将采访一位炒楼客，听听他对市场的看法。
记者：我们找到的这位炒楼客，名叫邹建民，早在2000年起，他就进入了市场。他告诉我们，从去年上半年开始，他就感受到了楼市的疯狂，当时他就告诫自己，“只能卖出，不能买入。”
记者找到邹建民的时候，他正在考察深圳一处著名的楼盘“半岛城邦”。这个楼盘之所以出名，是因为在过去的两年时间内，这里的房价坐了一回过山车，从一飞冲天到一落千丈。半岛城邦位于深圳蛇口，海景是这个楼盘的一大卖点，大海的对面就是香港。独特的地理位置似乎为楼价的上涨提供了依据。
邹建民 投资者
它在06年的时候，用了一年半的时间从1万元涨到3万5，然后到了07年7月份以后，最高价3万5 以后，开始下跌到现在，也就不到一年的时间，从3万5下来，跌到大概是2万1。
邹建民告诉记者，在这个小区里，一套220平米的房屋，在最顶峰的时候，售价超过千万，而现在标价700万都乏人问津。由于投资客居多，这里的入住率只有三四成，当年投资这里的炒楼客的损失，恐怕用“惨重”一词，已经不足以形容了。
记者：那么这个价格下来以后，是不是意味着有很多的投资客都遭到了损失？
邹建民：最高峰的时候，成交量也是很大的，那个时候交易中心也是人山人海，就说明那时候的成交量很大，现在套住的人，大部分想死的心都有，因为毕竟太严重了，一套房就要损失100多万，有些人买了好几套房，现在就根本没办法供楼，现在只有想办法是不供了。有些人想着不供了，还是底价抛掉，有些甚至负资产了，抛掉也不够了。
邹建民说，自己很幸运，在楼价下跌前就把名下的房产悉数抛出，因此几乎没有遭受损失。
邹建民：7月份见了最高峰，应该说，那时候是只出不进，再没有进货，所以说，这次下跌对我几乎没什么影响。
那么，是什么信号让邹建民做出了楼价即将下跌的判断呢？这还得从本轮楼价的上涨开始说起。2005年之前，深圳的房价以平稳著称。当杭州、上海、北京等城市的房价逐一领涨时，深圳似乎像一个局外人：因为这里的居民经历过90年代中后期的楼价下跌，当时价格从高位时的每平米10000元跌落近一半；他们也见证过香港楼市的崩溃、负资产阶层的凄苦，因此，深圳人似乎更理性，不会轻易去投机。从2000年到2005年，深圳一手住房均价涨幅都保持在10%以内，6年时间内，均价才从5275元/平方米上涨到7040元。但几年后深圳人对楼市审慎的态度，却开始悄然变化了。
房地产行业协会
深圳的楼市从05年的4。5月份开始涨，因为它比上海杭州要滞胀了一年多。
推动房价上涨的力量，更多地来自深圳之外。2005年前后，“流动性过剩”使得越来越的外来资金流入深圳楼市，而人民币的升值更是吸引海外热钱以前所未有的冲动，涌入这个市场。之后，调控楼市的“国六条”在06年出台了。按照规定，“新房2年内出售，必须缴纳5%的营业税”。于是，卖方希望以更高价将楼盘出手，以弥补陡然增加的成本，而买方则不愿买，等着房价跌。这样的心理对峙持续了3个月，最终以买方投降、追涨购买而告终。一系列事件都把深圳楼市推向了“繁荣”之路。
房地产行业协会
尤其深圳是一个特殊的城市，毗邻港澳，那么它进入深圳的这些，无论是内地的游资或者是通过叫地下这些钱庄，进来的这些钱，你确实很难控制，
邹建民：
就是当年众多投资者中的一个。他告诉记者，随着楼价的上涨，与他一样投身楼市的人越来越多，楼价也随之继续冲高。
邹建民：
就像我这种想法的人越来越多，就是投资获取收益的，可能这种人越来越多，那么造成了这样一种需求，这种需求是投资性的需求，并不是所谓的我们居住性没，好像刚性的所谓那种需求，不是那么回事，这种需求应该是假的需求。
于是，从06开始到07年中旬，短短18个月的时间内，深圳经历了一次没有前例的房价狂飙：平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近16000元/平方米，比过去六年上涨的总和还多。仅07年头6个月，房价就上涨了50%。07年4月，深圳市社科院公布的《深圳蓝皮书》中显示，06年的置业者中，有超过30%在取得产权证后半年内转手；不少楼盘的40%都被炒楼客接手；而在回答购房动机时，15%的人选择“自住”，15%的人选择“投资”，余下的70%则选择“投资兼自住”，也就是说，如果房价继续上涨，这部分人很有可能转为新的投资客。
房地产行业协会
我跟中介聊了，中介说（炒家）应该是在40%到60%，我说不用说是在40%到60%，只要最低炒家（比例）超过30%，你这个房地产市场肯定超过这个比例，炒楼 的现象已经很严重了。
那个时候，深圳人甚至创造性地用“干炒”这个词来形容当时的市场。所谓“干炒”的意思是，二手房从原先的由投资客转卖给自住者，变成了投资客转给投资客，投资客之间相互接货，然后一波波抬价。
房地产行业协会
据我了解，那时候最多的一个人，手上是有，我们国土统计局做了一个全市的房产统计，一个人手上最多的盘是70多个，就是能统计出来的，同名同姓的。
而“时间就是金钱”这个在深圳蛇口最先提出的口号，在这个时候也被改变了最初的意思，“拖延销售时间，就意味着更多的金钱。”开发商也加入到哄抬楼价的队伍中，他们捂盘惜售，以追求房价的“涨停板”。
房地产行业协会
就是说有很多因素把它追上了这样一个平台，你如果说在那个时候不赚钱，你就是傻瓜，对吧
这一切都使得真正拥有自住需求的购房者，开始不计成本杀入这个疯狂的市场中。在独立评家王**看来，当时的市场上，交织两股可怕的力量：贪婪和恐慌。
独立观察员
贪婪的力量是从房地产投资或者投机中，得益的这一股力量，他们要更加的贪婪，我赚了100万要赚200万。赚了200万要赚500万，就是说把房地产的投资作为一个游戏，作为一个疯狂的游戏，而很多有自住需求的人，就产生了恐慌，我今天不买明天又涨了，明天不买后天又涨了，我只能加入这个买房的大军，这样多股力量的推动，把房价越推越高。
事实上，我们在节目开始认识的这群购房者，就是在恐慌的心态中，加入购房大军的。
业主：那个售楼小姐说，你们赶快买，要是明天来，今天打97折，明天买不打折，他说你不买，明天你们过来买这套房子，起码要多八万块
1529业主：说什么第二期买要贵过第一期，肯定要贵两三千，我当时我们就很害怕嘛，觉得房价一直在涨，一直在涨，觉得如果不买的话，到时候又贵几十万，那更划不来，就所以他这样一说，我们就吓得要死，就赶快买了。
显然。此时的深圳已经裂变为两座截然不同的城市，一个渴望房价上涨的深圳，和一个期待房价下跌的深圳。楼市的温度越炒越热，终于在去年7月份的时候，楼市价格达到了顶峰。
独立评论人 王
应该说是疯狂火烧，那一股力量简直到惊人的程度，惊人到开发商，业内人士都看不懂了。这是一个什么楼市啊，暴涨，暴涨到所有人都要纷纷进入到楼市当中去，都要捞一把，火中取栗。
不过在这种疯狂中，身为炒楼客的邹建民却嗅到了一丝危险的气息。
邹建民：
就是你这一家中介公司给你介绍了一套房以后，你已经跟业主签合同，门口可能其他中介公司的人也知道了，就等在门口，带着他的客户等在门口，等到业主跟我签完合同以后，出门了以后，可能人家就30万，50万跟他签，就给你抬上去了，所以后来开发商开出来了，你二手楼市场这个房子卖两万了，我为什么不开到2万2，2万5呢，他是根据这个情况来判断，好了，二手市场一看，他开的那么高，更有道理了，以为这个价格是真的，实际上都是非理性的一种价格。
宣传片：
疯狂的市场中 炒楼客嗅出市场危机
（邹建民：很多好多人就不想玩了。）
看似平常的政策实则蕴涵无穷威力
（房地产行业协会：买家不介入了，卖家它又卖不出去，资金又腾不出来，开发商血液没了）
深圳楼市是否会继续下跌
稍候请继续收看经济观察
记者出镜：炒楼客邹建民嗅到危险的气息，他在去年7月份毫不犹豫地退出了楼市。那么，市场是否真的像邹建民预计的那样，山雨欲来风满楼了呢？
邹建民选择了离开。值得关注的是，敏感地觉察到市场的危险炒家不止邹建民一个人。数据显示，二手房市场上的放盘量，在去年6月开始增加，比5月增长了17%，7月份是全年放盘量的最高峰，比6月又增长了17%。放盘量的增加说明部分参与哄抬价格的炒家，开始撤退了。之后的两个月，邹建民的担心应验了。去年9月27号，央行出台了“商业性房地产信贷管理的通知”，邹建民说，这份文件对投机客的打击是前所未有的。
邹建民：
像我们这些就是短线投资，短线投资肯定是用了30%的钱买这个房，然后这几个月以后就卖掉了，实际上就是用银行的钱，作为一种工具来炒作一下，你卖掉以后肯定还给银行。
原来，这份被市场称为927的文件将第二套贷款住宅的首付提高到了40%，基础利率也上浮了10%。这两个看似平常的招数实则威力巨大。因为，投机客的成本被一下子抬高了。
邹建民：
你只要买第二套房，银行征信系统有你记载了，它的利率是1。1倍的利率，那么在这之前，还可以打个85折，这个就相差很大了，他觉得他承担了风险之后，他全部等于是给银行了，对吧，什么手续提高之类的，他赚不了多少钱，那就算了，很多好多人就不想玩了。
与此同时，深圳各家银行也收紧了房地产贷款，可谓是断了楼市的血液供应，炙热的楼市急速降温，并迅速调头向下。
房地产行业协会
我认为这个市场的血液，就是所谓的钱，促进商品流通的这么一个血液，被嘎然给扎住了，那么流出来的血液很少，人为了活命，自然就要减少运动，减少运动是什么？少购房少买房，对吧
为了适应逐渐恶劣的市场环境，开发商使出了各种办法。有的通过降价，促使资金回笼；也有的选择放慢开发的速度。
房地产行业协会
买家不介入了，卖家它又卖不出去，资金又腾不出来，开发商血液没了，我就说血液扎住了，怎么办呢，开发商自然就没有钱回收，就慢慢地会出现，经过一段时间沉寂，现在已经出现资金链的紧张了
开发商的降价虽然在一定程度上提升了销量，但同时也使购房者人开始观望。
房地产行业协会
他们这种心态是趋众的，就是说涨的时候我可以去涨，去搏，赚钱，跌的时候，今天买了，明天一下又跌10%，完全有可能，他们就宁愿等，虽然是刚性需求，但是他并不会因为我刚性需求，不到两个月，就把我的资产损失20%甚至30%，对吧，
数据显示，07年下半年，深圳每天的成交量大约50套左右，跟此前每日200到300套比较起来，成交萎缩异常严峻。几乎就在同时，深圳楼市在达到近两年的顶点之后转头向下。所有在2007年之前购买房产的炒房客，正好赶上了房价的下降通道，这些人很有可能成为自2000年以来，我国首批房产负资产者。
房地产行业协会
那么从07年年初到7月份，或者8月份以后，进房市的这些人，肯定是负资产，负翁了。
“负资产”的意思是：物业的市价低于原先用来购买物业的贷款。以深圳某楼盘为例，原价14800元/平方米，现价10000元/平方米。如果购买100平方米的房子花费148万元，几个月之后变为100万元，资产缩水近三分之一。以首付三成约45万元计算，该房子现价100万元的资产总额已逼近原先100万元的银行贷款额。而随着房价的不断下跌，不少高价购房者的资产发生大幅度缩水，一夜之间蒸发掉几十万元的人不在少数
记者出镜：我们今天之所以寻找深圳楼价暴涨暴跌的原因，是为了从中获得启示。其实，深圳地产这两年的发展，给了我们生动的一课，所有虚无的泡沫和疯狂的上涨，终究是要付出代价的。好了，感谢收看经济观察，下周同一时间我们再见。 |
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