【宣传片】
一篇源自民间的帖子，引起市民对楼市回暖真实性的严重质疑。
“真房”博客主：“他们人为地制造一种，通过这个销控手段人为地制造一种热卖的氛围，来诱使购房者高价进场”
民间调查和官方统计出入巨大，问题出在哪里？
尹伯成“撤销率一般控制在3%、5%还是可以的，超过5%，我觉得就有点奇怪。”
撤销率高企，是否反映出开发商的某种忧虑？欢迎进入本期经济观察，“房产合同撤销率过高调查”。
【记者出镜】
各位好，欢迎收看经济观察。最近有一篇源自民间的文章，在上海乃至全国的房地产市场上引起了轩然大波。有一位网友意外发现，上海很大一部分知名楼盘最近的合同撤销率都高得离谱，有40%撤销的，有100%撤销的，甚至还有超过100%的。随后，他在论坛上发帖，引起了众多网友、媒体、开发商以及政府有关部门的高度重视。事件发展到今天，有关方面都已经给予解释和回应。但这件事情是否已经结束？有没有实质性的调查结果可以浮出水面？如果有造假现象存在，那又将折射出目前房产开发商的哪些原生态生存环境？一起来看经济观察的独立调查。
【解说词】
这就是那篇在天涯论坛上引起巨大反响的帖子。作者引用上海市房地产交易中心的公开数据，论证出了一个长期不被人关注的问题，那就是，有很大一部分热销楼盘的合同撤销率过高。高到多少呢？20个“上榜楼盘”平均撤销率高达40%，最高的甚至接近100%。进而，作者怀疑3月份上海楼市量价齐升的“繁荣”背后，实际掺杂了人为操纵的某种假象。在这个敏感时刻，帖子引起了巨大的反响，众多网友、业内人士、媒体、开发商以及政府有关部门都陆续被卷入其中。
【采访】上海汉宇房地产顾问有限公司 董事总经理 施宏睿
当时我第一个反应是很惊讶，因为我记得，本身这个事情不应该继续发生，因为在2005年3月份之前，确实大部分的开发商都会采取一种捂盘，/ 所以我们可以看到当时所谓的撤销可能就会很多了。
【采访】复旦大学房地产研究中心 主任 尹伯成
撤销率一般控制在3%、5%还是可以的，超过5%，我觉得就有点奇怪，就有点不正常了。
【解说词】
除了惊讶，大家都很好奇这位作者究竟是谁。他怎么会注意到这个问题？他的手上是否还掌握其他信息？经济观察记者尝试通过论坛联系帖子作者，但他似乎并不愿意直接面对媒体，在更新帖子时始终没有给记者回复。
与此同时，经济观察也在官方的房地产网站上对该帖子所引用的数据进行了验证。这２０个楼盘中，的确有17个楼盘平均合同撤销率达到39.7%，8个楼盘合同撤销率超过40%，其中松江一个楼盘的合同撤销率甚至达到100%。用同样的方法查询其他部分知名楼盘，也可以发现不少异常情况。
作为此事的主管部门，上海市房屋土地资源管理局并不愿意接受经济观察记者的采访。文章发表五天之后，他们发来了这份传真，对问题是这样解释的：因系统设置的原因，大家看到的撤销合同其实包括销售合同和定金合同两部分。目前上海市商品房销售合同撤销率未见异常，为3%，但定金合同撤销率比较高，约8%，总体上也属正常。
显然，除了概念理解有所不同，帖子作者的抽样调查结果与房地局公布的全市平均撤销率也有很大的差距。这种差距是如何产生的？为了找到问题的答案，经济观察记者走访了位于静安区的泰府名邸楼盘。截至4月16日，该楼盘4月份的合同总撤销次数为69次，与当月103次的签约次数相比，占比近67%。
【采访】上海上投置业发展有限公司 副总经理 卓健良
这只不过是定金合同（撤销），我们一般的是10天到15天的时间，客户付了定金以后，他有一个，就是回去有一个(时间)自己要考虑一下，有几个方面考虑，一个就是我们的客户现在是首付30%或者首付40%，他根据他自己的银行贷款的，他如果是第一套或者第二套，他的贷款比例都不一样，/ 有这么一个情况，他觉得贷款利息很高，他就不来（签预售合同）了，/ 还有一个就是我们现在的很多客户，就是您知道在最近的情况，他订了房子，股市也不好，所以他订了以后，他的股票一直往下跌，所以他对后面的支付也感觉很困难，所以跟我们说，股市不好，他又不想来买了，到时间了以后，网上自动就泛绿了，泛绿以后就变成撤销了。那么基本上我们目前的情况，开盘到现在有60几套房子撤销，全部是这么个情况。(哦，都是这两种情况？)对，对，对。(都是定金合同的撤销？)定金合同的撤销。
【解说词】
卓健良让销售人员出示了客户退房的通知，甚至还同意让记者查阅公司的网上备案系统。记者注意到，最新的一条预售合同撤销记录，其登记时间为2007年7月份，换句话说，该楼盘四月份的合同撤销，的确都属于定金合同撤销。卓健良强调，这些都是客户单方面的定金合同撤销，在现在这种特殊时期，这是很常见的，他们会把定金全部退还，所以客户并不用承担违约成本。另外，卓健良还让工作人员向记者演示定金合同撤销在网上公开登记中是如何自动产生的。
【采访】上海上投置业发展有限公司 销售助理 虞建强
客户来了就是签订好确认书，我们就帮他打定金合同，进入这网上备案系统。/这个绿色的就是现在可售的房子，黄色的就是已经签掉的预售合同，红色的就是已经登记过的。(粉色的是？)粉色的是定金，定金的，比如我们随便进一间，902，进入我们这里定金合同选一下，进入合同签订，这里选“否”，这里就是客户信息填好，还有就是单价、总价以及帮他约定好几天之后过来签合同，到时候我们就提交，提交好……(就变成粉红色了？)还没有变，要领导经过确认，确认好以后它就变成粉红色了。/ 比如说预定五天，五天(不签预售合同)这个房子就重新变绿的，变成可售了，就重新开始。(这个时候就是在系统里面就显示出已经撤销一次？)对，对，对。
【解说词】
泰府名邸的开发商向记者抱怨，由于现在定金合同和销售合同的撤销量被统计在了一起，购房者无法分辨，这才导致误会的产生。他们真正的销售合同撤销率，其实不超过5%。卓健良的这种说法，与上海市房地局以及大部分接受过媒体采访的开发商同行们保持了一致。
【片花】
一个惊世骇俗的帖子，难道只是用错误的概念和错误的统计方式在哗众取宠？
业主：“（你感觉有可能有哪几种情况会导致这个合同撤销率相对比较高。）造成销售火爆这种现象嘛。”
资金短缺的压力之下，开发商是否藏有猫腻？
中介：“有可能这个开发商这个房子他自己先付钱先定掉，/ 然后再叫我们下面去找像您这种客户”
请继续收看经济观察。
【记者出镜】
在广大网友和一些媒体对房产合同撤销率过高提出质疑后，主管部门和开发商们一直在从“概念不清”和“统计方法不科学”这两个角度向公众解释。那么，这场风波真的是一个简单的误会吗？波澜不惊的楼市，是否暗藏着某些被数字和游戏规则掩盖的猫腻呢？继续来看我们的进一步调查。
【解说词】
采访中记者注意到，大部分业内人士都认为，部分楼盘合同撤销率如此之高，很难排除有开发商操控的嫌疑。事实上，上海市房地局发给记者的传真中也承认，不排除个别开发商存在通过虚订合同进行自我炒作等行为。经济观察尝试与房地局联系，希望共同配合调查其中是否有违规案例，但还是被谢绝。无奈之下，记者只好通过其他渠道寻找线索。
在已知的高撤销率楼盘中，位于松江的沿海丽水馨庭最令人感到不可思议。截至２００８年４月１０日，这个楼盘销售住宅２８３套，签约２８５次，合同撤销次数也为２８５次。单单就数据而言，这一楼盘的表面撤销率竟达到１００％。同时，记者注意到此前经济观察曾报道过该楼盘存在一定的质量问题。这两者是否会有联系呢？对于100%撤销率，开发商是这样解释的：
【采访】沿海丽水馨庭 开发商
就是签完正式合同撤销的，这是两套。然后从2007年的6月到2008年的4月，正常的定金合同撤销应该是41套，这也是属于正常的退房，就是客户买了房子然后签了定金，然后退房，这样算下来应该还有235套的话，这些其实就是客户逾期了，打个比方，怎么说呢？比方说你这边过来买房子，客户跟我们开发商约定七天，定金合同转正式合同七天，但是有些客户他是第八天或者第九天来签合同的，在房地局这个口径就算撤销这套房子。
【解说词】
记者在这个楼盘采访时，还遇到了几位已经签约、前来检查房屋维修问题的业主。他们对开发商的这种说法表示怀疑。
【采访】沿海丽水馨庭 业主A
100%（撤销率）好像太高了吧？如果他讲的这些理由都可以接受的话，我看人家的一些楼盘，40%或者50%、60%，100%的话好像有点讲不过去吧？我这样想。
【采访】沿海丽水馨庭 业主B
（你感觉有可能有哪几种情况会导致这个合同撤销率相对比较高。）造成销售火爆这种现象嘛，从我个人感觉来说应该是这个原因，但不排除其他的。
【采访】沿海丽水馨庭 业主A
（当时你们买的时候，你感觉是不是很热销的，如果没有马上买就好象没有的。）是，是，很紧迫，我是差不多从坐下来一直到出这个售楼处，两个小时。
【采访】沿海丽水馨庭 业主B
他（销售）说房屋现在已经不多了，就这几套给你挑了，其他的旁边的都卖完了。
【解说词】
在接受上海电视台记者采访时，松江区房地局的工作人员表示，他们曾依照撤销名单打了一百多个电话向购房者求证过，调查结果的确与开发商的解释相符。但该楼盘始终还存在几个疑点。比如，撤销率为何如此之高？100%撤销率是否只能用巧合来解释？在客户特征基本相近的情况下，为何会比周边其他楼盘高出很多？为什么撤销事件集中发生在去年十月份和十一月份？这些问题都还值得进一步的推敲。
另外，经济观察还根据网友提供的线索，对位于宝山区的采菊苑进行了暗访。这个楼盘曾经是3月份连续三周的销售冠军，网友们反应，现在售楼处总是说房子全部卖完，但如果给中介几万甚至十几万的好处费，还是可以通过合同更名或撤销的方式，从售楼处买到一手房源。这又是怎么回事呢？
暗访前，记者通过“网上房地产”查询到该楼盘的确还有可售房源，但在售楼处，果然还是吃了闭门羹。
【暗访】采菊苑售楼处 工作人员
谁跟你们说有房子？（网上房地产那个登记的。）网上房地产你去问他们，我们这里没有，一套都没有的。（全卖完了吗？）全卖完了呀，哪有这么多的房子？我们一套都没有的，你们网上看到要去问他们，跟他们联系，我们没有。
【解说词】
既然已经没有房源，那中介手上的一手房源又是怎么拿到的呢？
【电话采访】房产中介工作人员 A
他现在是什么情况呢？等于是开发商把房子给保留下来了，保留下来了以后呢，他要通过一个中间人的角色去收取这个额外的部分，知道吧？/ (他现在是(签了)定金合同？)嗯。(然后转给我以后才是预售合同？)对，转给你，就直接你跟售楼处签一份新的定金合同，签一份新的那个预售合同。
【电话采访】房产中介工作人员 B
这中间有12万块钱转让费，知道吧？/(他那个房子到底哪里来的？)他当时是内部订购的呀。
【暗访】房产中介工作人员 C
有可能这个开发商这个房子他自己先付钱先定掉，自己先付个一万块钱、两万块钱先定掉，然后再叫我们下面去找像您这种客户，找过来之后，他自有办法把他的名字给更改过来，改成你的名字。/ （现在在你们中介里面这样的方式操作还比较多了？）比较多的呀。
【解说词】
如果这些中介所言属实，开发商内部人士是通过定金合同转让谋取不当利益，那可以预见，未来几个月这个曾经的销售冠军同样会陆陆续续出现合同撤销的问题。事实上，目前该小区的业主论坛上已经有业主表示的确是通过这种方式买到房子。耐人寻味的是，售楼处现在还贴着这样一张公告，提醒购房者订单无法更名，不要上当受骗。这是真心为购房者考虑，还是此地无银三百两呢？
【电话采访】房产中介工作人员 A
这个只不过是贴给上面的房地产交易中心的人看的。/是贴给上面人看的，不是贴给真正要通过这种方式去买房子的人看的。
【宣传片】
房产合同撤销率过高背后掩盖着怎样的真相？
《经济观察》稍后为您揭晓。
【解说词】
记者查阅资料后发现，实际上，大大小小的房产开发商出现撤销率过高甚至东窗事发的案件，此前并不少见。自2004年3月30日上海开始实行新建商品房销售合同网上备案后，甚至有高价楼盘合同撤销率达到过600%，其目的，无非是为了保留比较好的房源，或者制造虚假的热销场面，甚至是从银行套取贷款。有媒体报道，曾经名噪一时的房地产开发企业顺驰，也曾经为了解决资金紧张问题，在全国范围内指使或胁迫公司员工“虚假购买”本公司房产，再凭购房合同向银行套取上亿元的房贷。有业内人士指出，现在这个问题只是再次暴露，但背景发人深思。
【匿名采访】“真房”博客 作者 沈先生
我主要从事的工作是房地产的销售，包括策划、营销，基本上所有的环节，在营销中所有的环节我都做了。/ 个别发展商为了应对宏观调控，应对目前惨淡的市场，同时也为了依然能够获得以前的暴利维持高房价，那么他们人为地制造一种，通过这个销控手段人为地制造一种热卖的氛围，来诱使购房者高价进场，这是我最不愿意看到的。因为它有失商德。（在欺骗。）对，有失商德。
【解说词】
这位沈先生自称在房地产行业工作十余年。在看到论坛上那篇帖子之后，他开了个博客，取名“真房”，希望帮助广大消费者避开购房过程中的谎言与风险。在经济观察记者和他取得联系之后，他同意匿名揭露行业的弊端。
【匿名采访】“真房”博客 作者 沈先生
他忽悠了政府，政府建立这个市场的监控网站是有政府的目的的，他直接要辅助政府决策的，那么直接给政府带来一个什么样的，反馈的是什么样的一个信息呢？这种操作呢，直接给政府带来的一个信息是房价并不高，消费者能够接受，宏观调控是没有必要的。
【解说词】
沈先生坦承，目前在宏观调控的背景之下，很多开发商的日子过得并不好，特别是从紧的货币政策，给购房者和开发商都带来了极大的资金压力。高企的撤销率，一方面体现了购房者信心的不足，另一方面，那些无法排除的虚假成分，则是体现了开发商的集体忧虑。对于这个观点，上海的业内人士也非常认同。
【采访】复旦大学房地产研究中心 主任 尹伯成
我认为国家加强宏观调控，国家货币政策从紧，这些东西都决定了，而且还有一个，现在开发商他的资金非常紧张，因为开发商去年不惜一切代价拿地，拿地，但是他的资金跟不上。
【采访】上海汉宇房地产顾问有限公司 董事总经理 施宏睿
首先一个要追溯到我们之前的一个政策，从2007年的9月27号，当时央行出了关于收紧银根的这个政策， /从9月27号出台，10月、11月、12月，过去的所谓的金九银十也没有了，11月、12月也没有反弹，然后进入1月、2月，就是我们说的传统的淡季，过年了。所以越过年，然后资金又不能出台的话，大部分就会出现我们所说的可能开发商已经面对了一定的问题出现，而这些问题它可能要用另外一些方法来补救，/ 那么你钱只有靠两样来解决，第一个你卖得好，赶快资金回笼；第二个是表面卖得好，舒缓一下，/ 让银行可以在追溯这个贷款的时候，相对会缓冲一下，无论缓冲两个月、三个月，那我们希望能缓冲两三个月来追溯下一次的上升。第二个就是我们说的，使销售加快，/ 如果看到那个房源紧张，甚至我们所说的大部分房源已经卖掉，/ 那么无形中也帮了整个楼盘销售的速度。这我觉得从这两个观点去看，应该说不难可以看到这个时间节点。(所以您的观念是说，如果说有开发商在其中造假，做出一些假的合同，那么一部分是做给银行看，一个是做给客户看。)对，实际上都是想希望他的楼盘可以加快卖，甚至我们说可以给银行一个缓解的一个方法。
【解说词】
另外，“真房”的博客中沈先生认为，某些开发商造假的恶习，是长期以来追逐暴利的惯性使然。如果这种惯性继续影响房地产开发商，那势必会造成市场信息的失真，长期以往，这个失去诚信的市场将让购房者失去信心。造假作假，都不是长久的经营之道。
【匿名采访】“真房”博客 作者 沈先生
我经历过的一个项目，一个比较极端的案例，其中有一个发展商，他自有资金只有几百万，但是他做了两个亿的项目，总投资两个亿的项目。（怎么做到的呢？）这个过程就比较复杂了，也不好详细地来阐述，当然最后的资金都是他用这个项目，用这个项目圈钱圈过来的，最终他实现的利润是多少？实现了4000多万的利润。（几百万到4000多万的利润？）对，实际投资和这个项目总投资是两个概念，/ 那么在这种暴利的驱使下，那么整个行业的环境里面，营销环境也是这样。/ 作为行业的，或者说作为开发商来说，我们更应该思考的是什么呢？如何完善和改变自己，而不是还要延续前两年的暴利的这种套路。
【记者出镜】
有人说，网友对房产合同撤销率过高的揭露，其实是多虑了；也有人说，这就像戳穿了皇帝的新衣，用一双普通的眼睛看到房地产业存在已久的某种潜规则。直到今天，还没有企业被正式调查出猫腻。这次事件的后续影响是，房地局以后将分类发布定金合同和销售合同的撤销率。这固然能提高各种参考数据的真实性，但如何切实保障购房者的知情权，如何挽回购房者正在逐渐失去的信心和信任，恐怕事情并不是那么简单。
【字幕】
据人民银行的调查显示，进入2008年，居民购房意愿再创新低，上海跌幅最大，比上季度下跌4.3个百分点；
据上海财经大学调查，认为一季度“购房时机差”的上海市民比例，由去年第四季度的69.5%上升到76%；、
4月份的一、二手房展会，参展人数达6万多人次，是自2005年以来最多的一次，但现场成交量只有七八套，市民还在观望。 |
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