房屋也能定制 价格合适物超所值
（钱生辉：卖房子卖的不仅仅是房子，它应该是一个幸福。）
定制购房推向市场 一石激起千层浪
（宋捷：那从何谈起来它的一个成本的节省？）
否定？不解？参与？ 定制购房吸引众多目光
（高先生：现在是信任缺失的时代，能不能找到这么多人来相信他，）
敬请收看钱氏梦想
记者出镜：
各位好，欢迎收看经济观察。今天我们的节目将再次聚焦上海的房地产市场。在宏观调控预期加强，商品房的价格可能会降低的预期下，最近一段时间，上海商品房的交投明显清淡了。那么，房价会不会大幅下跌呢，这个问题的答案将决定很多人到底买不买房。而在这个市场上，最近有个人站出来说，他可以帮助购房者买到远远低于市场价的房子，比如，在周浦商业中心，当周边许多商品房的单价已经过万的时候，他可以拿到6000多元一平米的叠加别墅。消息一出，立刻引来了很多购房者。那么这个人是谁？他说的是真的吗？他凭什么能拿到“物超所值”的房源呢？我们今天的节目将从这个名叫钱生辉的人说起。
钱生辉 定制购房倡议者
我甚至可以说第一个在上海专门做房地产策划的，我第一个甚至可以说用分期付款在卖房的，我不是炫耀。
这个人就是钱生辉。根据其自述，在上海房地产圈内，认识他的人不在少数。早在1995年，他就开始涉足房地产营销领域，几乎和易居中国的“掌门人”周忻，起步于相同的时代背景。而现在，后者已经成功登陆美国股市、成就了打造中国最大房地产营销企业的梦想，而他，却还在为被很多人嘲笑为“现代乌托邦”的“定制梦想”孜孜不倦。
钱生辉 定制购房倡议者
许多人在做房产可能就是赚钱，那我实际上在做房产的时候，我把它当成什么？我一直在讲，房子是什么？是一个让人一辈子要居住的，就是一辈子一家人要居住的一个生活空间。所以我就说，卖房子卖的不仅仅是房子，它应该是一个幸福。所以在这种情况之下，所以我当时一直坚持就是说房子应该不断地创新。
于是，多年来，钱生辉一直捧着他的“普通人也可以定制购房”的梦想奔走在市场上。这被很多人看作是不务正业，也有人认为他的理念远远领先于行业，所以难以被市场接受。不过，这并没有对他产生任何影响，他一次又一次地大力“叫卖”定制购房的理念，试图通过这个模式改变整个产业的走向。
记者：你认为的定制购房是什么样子的？
钱生辉：我们现在讲的定制购房，实际上最简单地讲就是一个团购，简单的内部团购关系，所谓的内部团购就是原来我们的团购只能去买我刚才讲的已经造好的房子，那么我们现在的团购是什么呢？可以买到这个房子，还没有造之前，在规划设计阶段，你作为购房者就可以参与，这样就可以实现个性化了，定制化。
按照钱生辉的解释，“定制购房”相当于一种内部购房团，通过组织者的特殊关系获得内部房源，以优惠的价格卖给一大批购房者。同时，这一大批购房者也是定制者，他们可以事先提出要求和建议，开发商先收集他们的意见，然后按照他们的意向，进行建房。而他，就是这个组织者。
记者：要跟开发商有关系的？
钱生辉：对。
记者：你有关系吗？
钱生辉：那我10几年做下来了，说关系的话，在这个行当里面，关系是我的基本功。
钱生辉告诉记者，他已经与一家房地产公司签订了合同，在周浦商业中心建设叠加别墅。单价6000多元，总价在80万左右，相比周边许多过万的单价而言，这一价格具有绝对优势。这不禁让人产生疑问，要求开发商按照自己的意图来定制房屋，这并不困难。困难的是，如此定制的个性化房屋应该就是昂贵的代名词。那么，钱生辉的定制购房为什么就能便宜呢？钱生辉说，这个价格不是依据详细的地价和造价等因素核算出来的，而是双方协商谈判的价格。开发商认可，购房者满意就可以了。对此，有业内人士提出了质疑。
宋捷 业内人士
你现在市场上能看到的标准化的（房屋），就意味着可以工业化，可以批量生产，可以降低价格，而个性化的、定制化的，符合每个人度身定制的一些产品可能是价格高的，有高附加值的东西，符合你的个性的一些需求的东西。
宋捷，同样在房地产行业摸爬了十多年。他认为，所谓的定制在市场上并不少见，但定制的结果，必然是昂贵。
宋捷 业内人士
已有的订购我们应该看到，比方讲我们在浦东原来有一个叫建德南郊花园是做了一个世界别墅的博览会，把世界各国的风情项目放在一起，它是一个低密度的别墅项目，但是即便是这样的项目和国外的一些定制，我认为还是有差异的，国外的定制通常都是一些豪宅，顶端的一些物业，
宋捷还认为，在这个定制购房的过程中，钱生辉充当的角色是一个中介商。一旦定制成功的话，钱生辉应该会向开发商收取策划费，那么，这无形中一定又会增加房屋的成本。
宋捷 业内人士
我认为在实际操作中还是有一些涉及利润增加的嫌疑，因为有第三方出来了，还有一块，你要增加一块额外的收费，开发商也要把额外的收入一块不给它作为一个中介组织的一个服务费用，其实也是增加了一块成本。那从何谈起来它的一个成本的节省？
那么，钱生辉的定制，为什么就能低于市场价呢？他告诉记者，因为他抓住了房产开发商的心态。他认为，房价经过了一轮暴涨，又面临越来越紧的宏观调控，开发商现在的心态微妙而又复杂。
钱生辉 定制购房倡议者
房产商为什么涨价？就是为了逼着老百姓仓促地去买房，你不要去思考了，我就是要你今天买，你今天不买，明天还会涨。这就像一个真实的谎言一样的，它像一个雪球一样的，它滚到最后像一个气球一样的，它最终要爆了，那么我还是刚才一句话，房产商其实并不希望他是最终去承受爆炸的结果。
钱生辉说，不少开发商愿意事先锁定利润，而定制购房正是通过前期的谈判来确定价格，这个价格不会随市场的变化而变化，它可以为开发商带来利润，但不是暴利，这一点是不少开发商可以接受的。不过，这个观点同样没有得到业内人士的认可。
宋捷 业内人士
假设这个地，原来的市场价格是在1万元左右的话，通过这样的形式操作，可以拿到6000元的话，我认为只有一个可能，就是开发商预期，这块地今后销售的价格就是会远远低于6000块，我现在以这样一个现在看起来比较低的一个价格，锁定了未来的一个市场销售价格，我觉得我可能少赚一点，但是我还是安全的。但是这中间其实也会发生很多的波动，假设市场在8000块左右就走好的话，开发商为什么要再通过这样一个中介组织，来找这样一批6000块能买房的客户？我认为对他来讲，开发商除非他愿意把这一大块利润切出来，来给市场的客户。
记者：会有这样的开发商吗？
宋捷：我认为这个可能性非常小，当然也有可能会有一部分有这样想法的开发商存在，但是从市场角度考虑，我认为是不可行的，或者是可能性比较小，那么，在实际操作中，是否真的会有开发商认同钱生辉的观点呢？朱立平，既是房地产开发商，也是钱生辉多年的老友。他说，自己一直在关注钱生辉正在做的这件事情，也一直替他捏着把汗。
朱立平 房地产开发商
我的想法是，这将是让你煞尽苦心也不一定赚到钱，也不一定得到别人认可，是个非常非常艰难的事情。
记者：您刚才说过您也是开发商，如果有一个像钱先生这样的人，他后面站了二三十个愿意定制购房的人来找你，你会参与到这个事情中去吗？
答：如果我个人认为的，这二三十个客户，我首先问他你对我这个区域，对我这个户型你认同吗？你要认同，那我觉得我会接受钱先生在我这儿定制，如果你们没有认同，我希望你们不要在我这儿定制，也绝对不会因为我和钱先生的关系，我给他定制，他也知道门都没有。
但是根据钱生辉却把握十足地告诉记者，他已经找到了愿意给他定制房屋的开发商，他的“定制购房”即将成为现实。
钱生辉 定制购房倡议者
其实我跟开发商合同都已经签订了，就是说全部都已经锁定了，现在的问题其实不是说我跟开发商沟通是不是很顺畅的问题，是愿不愿意，甚至可以讲难听一点，我现在是选择谁的问题，但由于各种原因，记者没有采访到这样的开发商。那么，怎么样的开发商会愿意接受定制购房呢？究竟是出于什么考虑，开发商才会愿意在周边地区的房价卖到1万元的时候，主动将自己的房价定位在6000多元呢？
朱立平 房地产开发商
要找到这样的地块，是开发商自身有一定的资金压力，他需要别人来撑这个盘子。
定制购房 美丽梦想能否实现
（钱生辉：没有会员我什么都没有了。）
众说纷纭 空中楼阁如何变为现实
（高先生：我们知道你在这里面是有利益的，）
是画饼充饥还是切实可信
稍候请继续收看经济观察
记者出镜：显然，在我们现在流动性过剩这样一个经济环境中，要找到这样一个缺少资金的开发商似乎并不容易，而即便钱生辉真的找到了这样一家开发商，那么他又凭什么去和开发商谈判呢？钱生辉说，他现在已经寻找到了不少愿意和他一起来做这样一件事的人，他把这些人称做会员。这些人，也就是潜在的购房者，是他和开发商谈判的砝码。
钱生辉 定制购房倡议者
我关心的是怎么样把会员真正发展起来，因为会员决定了我谈判的前提，没有会员我什么都没有了。
那么，会员在哪里呢？钱生辉自己设计了一个网站，在网络上公开了“定制购房”的想法。一时间，这个创意引起了网友极大的兴趣。几乎每天都有人给他打电话，咨询详细的操作方法。这给了钱生辉极大信心，同时他也觉得有必要把这些潜在购房者从虚拟世界中请出来，好好开个会，商量商量。于是这一天，他请来了三位有兴趣的网友。尽管之前在网上，大家已经有所沟通，但在开会时，网友们还是提出了很多质疑。
张先生：你怎么样可以去，就是这个方案给他，让他能够接受你的方案？万一不一定房产商会接受我们所提出来的方案，房产商他有自己的一套构思，我的意思就是说房产商最重要的就是利益最大化，你怎么能够确保呢？
钱生辉：我知道，前面其实我们刚刚之前已经讨论过了，还是我刚才说的一句话，作为很多房产公司，它有两种不同的方式，一种我们称之为叫做风险投资方式，就是说拿到了房子以后，把这个价格希望它越高越好，它也承担着风险，对不对？那么还有一种开发商是什么呢？相对于稳定投资行为，它希望能够短平快地投资，然后收到回报，所以在这样的过程当中，肯定不会跟风险投资，希望价格越高的开发商去谈合作，而是跟希望追求稳定投资回报的开发商进行合作。
张先生：如果这个房子造好了，市场上的房价跌了，怎么办？
钱生辉：我刚刚其实交流有强调这个问题，定制购房不担心跌价，其实最大的担心是涨价，那么为什么不担心跌价？定制购房它更强调的是一种个性化，创新，大胆的创新，使得这个产品提升它的价值含量，物超所值。那么就是说，在涨价的过程当中，怎么去制约它？我相信就是通过合同，最简单的方式，比如说我们有一个高额的违约金，这是最基本的，那么开发商大家也知道，我相信我们找的开发商都是很正规的，在中国我相信房产商还是非常规范的，不可能出现大家所担心的类似于资金上出现某种卷款逃走之类的，因为大家都应该了解，在整个运作中我们会有律师的介入。
高先生：买不起房子，买不起好房子，买不起满意的房子，这一个群体坐在一起，看看大家能不能，因为大家坐在一起形成一个合力，然后你现在愿意做这个牵头，把我们一块想买房子这个愿望，变成一个可以你拿去跟房产商谈判的筹码，然后你再为我们争取权益，那我们现在把你当做救星，但是我们现在要知道你是怎么做我们的救星，你有什么能力做这个救星？因为你跟我们说了，你以前在这个行业里面摸爬滚打，你现在想设计出来这么一个方式方法，但是我们也没有看到你为你自己盈利的方式，我们没有看到，那我们要知道你真的只是为了我们，然后再做活雷锋，还是我们看到你在这里面有价值，然后你可能通过这件事情成名立万也好，你还是最后能够谋取利益也好，我们能够看到的话，我们知道你在这里面是有利益的，我们然后跟着你一块，因为你有利益，我们也有利益。
一个多小时的讨论过去了，尽管感兴趣，但网友们对定制购房的想法似乎依旧没有太大的把握，在他们看来，所谓的定制购房还像是一座空中楼阁。
张先生：怎么说呢？现在悬，脑子里还有一个问号，看看吧
尹女士：沟通下来，感觉没有达到我预期的，就是了解的非常充分。
高先生：我觉得，他真是一个很有理想的人，但是这种理想是不是能够把我们聚到一起的时候，能形成什么价值，能有力量，我想来看一看。
网友们还告诉记者，在仔细听了钱生辉的想法之后，他们的疑问反倒越来越多了。
张先生：开发商拿的地块是死的，就这么大的面积，他怎么去选择这个房型，这个得房率，卖的价钱越高利润空间越大，你跟他去谈以后，规死定了我们房型的话，肯定会影响到它利润这一块，它怎么会保证你？到时候我钱付了，房子拿不到，可能合同上有些能怎么样怎么样拿到房，到时候真正交房的时候，反而产生好多附加的问题，到时候你感觉不行，这个方案我不能接受，不接受你退，你钱能退得到吗？
尹女士：主要集中在价格方面的问题，就是说他代表我们去跟开发商谈判，开发商跟我们应该说不好听点是对立的，如果要达成这个，我想可能要达到多赢，比如说开发商也有它自己的盈利空间，我们也达到我们的目的，达到我们的心里价位，而他们作为协调者也好，或者是担保人，或者是我们的牵头人也好，他们也有他们的利益。在多方共赢的情况下，我觉得这可能挺难实现的感觉。
高先生：最大的问题就是他能不能集聚到这么多人相信他，现在是信任缺失的时代，能不能找到这么多人来相信他，另外一个，他是不是真的能够有能力跟房地产商之间能够达成这种协议，平衡我们的权益和房地产商的权益。
能不能找到足够多的意向购房者；能不能与房产商达成利益的双赢；定制购房在法律上是否存在障碍？这一连串问题使得网友们对定制购房的前景并不乐观。而伴随着这些问题产生的另一个疑惑是，钱生辉为何如此热衷于定制购房，他在其中又会得到什么样的利益呢？
记者：在这样的过程中你钱生辉的个人利益在哪里呢？
答：我觉得很简单，因为我觉得我不赚钱，大家可能说我是骗子，所以我就刚才说的，做定制购房，我认为很简单，还是在收取一个策划费，但是就是说羊毛出在羊身上，就是购房者不认可，我就收不到，是不是？所以说，我认为作为定制购房来讲，首先简单地讲，还是一个传统的服务商的角色，钱生辉告诉记者，在整个过程中，他的角色是中间服务商，他会向每个会员收取2000元的咨询费。除此以外，会员不需要支付任何费用，购房款等到房屋造好后再支付。而正是这种操作方式，也被业界认为是违背市场规律的。
宋捷 业内人士
现在有一个中间人，在目前的一个预售制度还不是允许的前提下，假设我们现在客户要买房子，我必须要落定金，开发商才会造房子，才会去设计，才会去采购设备，那你这个定金跟开发商用什么协议来签呢？是违背目前的预售制度的，没有预售标准是不能够收客户定金的，我觉得这也是我们必须要去克服的一些问题，当然你不付钱开发商肯定不会帮你盖。（13：12）（转黑）
记者出镜：面对这种种疑问，钱生辉给记者的答案只有一句话，那就是“你们把简单的问题复杂化了。”他说，定制购房这件事情，真的很简单，就是集合一大群人的力量，问开发商要一个实惠的价格。但网友们和业内人士提出的问题，又是切实存在的。那么，到底是我们把简单的问题复杂化了，还是他把复杂的问题想得太简单了呢？一个不容忽视的事实是，早在2002年，钱生辉就曾尝试过定制购房，但是失败了。
钱生辉
因为在02年的时候我面对这样一个群体的炒房，我无能为力。
钱生辉告诉记者，在02年的时候，他就曾尝试推广定制购房。但当时，楼市处于上升阶段。在房价的一片涨价声中，他的声音很快被淹没了。
钱生辉 定制购房倡议者
02年的买房子，大家是挑挑捡捡的，根本不用像我们今天所说的，就是说你今天买房子还要担心房价涨，或者这个房子是不是就是我们刚才讲的要排队。当时的时候就是因为那个时候我认为是比较理性的，那么开发商在卖房子实际上竞争是很激烈的，房地产不降，我可以说比比皆是，房子都卖不掉。那么好，开发商在这个时候，就是从这个时候开始，走火入魔了，就是大家觉得我那么辛辛苦苦卖房子，卖不掉，怎么办呢？我们说把它变成了房子里面有一个比较好的一个卖点，是另外一个卖点，那么这样就造成什么？蛊惑很多普通的购房者进行炒房，从这个时候开始，房产02年、03年、04年越炒越厉害。我当时希望能够让大家注意到，怎么样去维护这个市场健康，但我无能为力。
当时，楼价每天都在涨，钱生辉所谓的“锁定利润，提前销售”自然不会有人听得进去，没有开发商的理睬，定制购房也就了不了之了。而现在，楼市下跌的强烈预期下，定制购房似乎有了生存的理由。
高先生：就是房地产商开始有危机感了，他能够在这个时候看到这样一个房地产对未来的预期不明确的时候，他愿意出来，把房地产商的预期锁定在现在，现在还没有跌或者说还没有涨，他把房地产商的预期锁定住，也把我们的预期锁定住，然后用两年，用时间来换这个价值。如果现在是很明确的上涨趋势的话，他没有存在的意义，房地产商知道两年以后我的房子可以卖得更贵，根本不会找他。
记者出镜：
在采访中，有一位网友告诉我，尽管他认为钱生辉的这种定制购房的想法，还有很多问题没有解决，但他愿意和钱生辉一起做一次努力。因此，对于定制购房这种想法的诞生，我们应该给于理解，如果房价没有那么高，这种念头或许根本就不会出现。其实，房地产市场上并不缺少这样的梦想，早些年集资建房也曾引起过市场的关注，但最终还是因为无法改变现有的游戏规则而消失在市场中。那么这一次，对于定制购房，我们同样给于关注，而对于这个梦想能否成功，我们也同样抱以期待。 感谢收看经济观察，下周同一时间我们再见。 |
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