橡子／文
19年前，在改革开放先行一步的广州，曾经上演过一幕“龙虎风云逐花地”的地产传奇。时为1987年底,意识到“土地本身就是金饭碗”的广州市政府，对芳村区花地湾107公顷土地实行开发招标，标底是5年完成开发任务，上缴广州市政府资金不少于6000万元。
结果，18家投标公司竞逐，军人出身的“广信房产”总经理陈步忠投出远远高于对手的28080万元价格，勇夺“花地湾”。这出招标大戏，后来被誉为“80年代中国地产的最大传奇”。正是在广州、深圳出让土地的实践推动下，1988《宪法》修改时规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”，1990年国务院又做出了对国有土地使用权出让和外资开发成片土地的有关规定。中国房地产市场从此开始进入快车道，虽几经调整而大势不改。
19年后，在国家综合改革实验区的浦东，一块位于花木镇新民北块、37.34公顷的土地招标，同样引起了业内外的广泛关注。而其之所以为人瞩目，是因为在该地块招标的财务环节中，八大开发商激烈较量，金地公司报出59.89亿元的高价，为标底27亿元的2.22倍，高于第二名12亿元，相当于每亩土地价格1069万元。
这一接近60亿元的总价造就了一个新的“地王”。由于该项目规划的地上建筑总面积不得超过53万平方米，所以楼面价已达11300元，与周边现楼售价相当。如果考虑到可售面积的问题，住宅部分的楼面价还会更高。
金地为何开出“天价”
从区域土地价值进行分析，锁定花木地块的价格并不难。将该地块与其北接的东城板块（内有标志楼盘上海绿城、涵合园）、南接的三林板块（内有标志楼盘未来域、环球翡翠湾）以及西临的西南板块（内有标志性楼盘大华锦绣华城）目前所售房价折算对应的楼面价进行比较，并给予一定的价格上浮（因其作为大盘在短期内的稀缺性），业界普遍认为，花木地块的合适地价在每亩600万到660万，最乐观的判断在 700万到800万元。
在政府强调科学发展观、和谐社会和进行房地产宏观调控的背景下，金地爆出的“天价”，相当于逆势而上，而如此高的楼面价也必然会反映在未来的房价中，推动房价攀升。目前来看，对金地60亿元“天价”，质疑者颇多。
一是对一向强调理性与“科学筑家”的金地此番的凌厉风格的质疑。金地一直采取“分享城市房地产发展阶段差异化”的战略，“低点拿地、高点销售”，绝少像这次是在高点拿地；
二是对金地财力和付款能力的质疑。G金地(600383，SH)2006年中期业绩显示,金地上半年实现主营业务收入11.88亿元，同比下降11.6%；净利润1.38亿元，同比小幅上升0.6%。报告期末，公司资产负债率58%，比年初上升4个百分点。净负债率达34%,上升10个百分点。中金公司对金地的研究表明，“目前公司账面拥有现金8.5亿元。我们认为目前制约公司发展最大的障碍是资金的问题，保障未来发展的土地储备所需要的资金缺口仍然很大。”
三是对金地消化如此之高的地价的质疑。金地是一家在业内享有较好口碑的公司，但其多年来的产品以中端市场为主。就在不久前，金地总裁张华纲还表示，在宏观调控和新政环境下，“今后市场发展趋势的核心将是经济型的住宅”。此次花木地块，如果房子不卖出高价，金地将很难消化地价。
在笔者看来，质疑归质疑，但不应认定金地出价就是“疯狂”和“无理”。事实上，金地一向强调责任，强调“责任使我们以理性处事”（董事长凌克语）。金地的“天价”必然有其逻辑。笔者认为，主要原因是公司感到土地储备进展缓慢，需要积极进取。
G金地2006年中报中指出：“2006年上半年，一方面受国家对房地产市场宏观调控的影响，各城市的全年土地出让计划迟迟不能出台，同时，上半年各城市的土地实际出让量也非常少，使得我们上半年的土地拓展比较被动；另一方面，由于全国房地产上半年非常火爆，特别是深圳、北京，由此导致土地二级市场转让的项目也非常少，即使有也是有先天缺陷的项目，因此，给我们2006年上半年的土地拓展造成了一定的影响。”金地希望，下半年在土地一、二级市场的拓展上取得进展。
前几年，金地曾经有机会在全国拓展土地市场，但受MBO改制和金信信托事件的影响，发展速度趋缓，导致今天在土地储备上远远落后于万科、中海等。目前金地已意识到，必须在融资效率、资本使用效率和项目开发效率等方面取得明显突破。
需要提醒的是，在“加快”和“加大”的同时，金地应警惕动作变形。
合理性、公共性和质优性的新视角
从经济角度看，在一场公开竞标中，金地报出60亿“天价”，合理合法，还从一个侧面体现了开发商对区域土地价值的肯定。
但为什么还会受到质疑？笔者认为，关键在于，在经营性土地的出让中，除了价格之外，一些新的因素开始发挥作用。
在国土资源部8月1日开始正式施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）中，关于土地的招拍挂政策，已经从以往单纯追求“价高者得”，转向“价高者得”和“最佳者得”并重。规范第5.5条指出：“对具有综合目标或特定社会、公益建设条件、开发建设要求较高、仅有少数单位和个人可能有受让意向的土地使用权出让，可以采取招标方式，按照综合条件最佳者得的原则确定受让人；其他的土地使用权出让，应当采取招标、拍卖或挂牌方式，按照价高者得的原则确定受让人。”
这一政策微调，既是在构建和谐社会和宏观调控背景下展开的，也广泛听取了业界意见。不少知名公司此前都反映，在土地供应十分有限的情况下，完全采取“价高者得”，其结果只能是所有开发商都挤在同一个独木桥上，而且只比谁有钱，最终往往产生一些明显不合理的高价。有的开发商拿地后，消化不了，就再找政府协商融通；而政府方面，因为地已经给了，无法再来，只好容忍一些灵活处理办法。这对参与竞争的其他开发商是不公平的。
同时，事实证明，在不合理的高地价、开发商的正常利润预期、市场合理售价三者的约束条件下，开发商纵有创造精品的想法，但因受限往往很难落实。土地政策调控要奏效，价格机制应视乎宏观经济和产业政策等具体需要，可“紧”可“松”。价高者得，是土地在价格上的紧；最佳者得，是土地在价格上的可松可紧。结合9月5日发布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》来看，总体上，全国工业用地由宽松走向了紧缩；住宅用地，由价高者得走向价高者得和最佳者得并重，价格层面则是由“紧缩”走向了相对宽松。这对校正土地出让中的盲目性、单纯追求卖地收益、缓解房价过快攀升、建立合理竞争的市场秩序，无疑都是有益的，也是更为合理的。各地政府应当适时调整昔日“以高为好，越高越好”的地价观，采取一定措施避免出现不合理的高地价，而把着力点放到“最佳”的方向上来。
另外，在经营性土地出让中，质优性因素也在发挥作用。政府一边追求土地高收益，一边也重视项目本身的优质性。此次《浦东新区花木新民北块土地使用权转让招标公告》中，对投标人资格做了明确限制，体现了对“高品质的物业项目”的追求。招标除“价格项”占50分外，“修建性规划设计项”占35分,“可行性研究报告项”占10分,开发商资质占5分。所有这些规定，提高了项目在品质方面的门槛。正如参与竞标的华润集团有关人士所说：“资本终究只是一个门槛，而更重要的竞争，永远体现在产品本身的品质上。”
最后，房地产和一般商品消费不同，除了它作为耐用资本品的特质外，它还是城市公共空间的一部分。一个城市的风貌，与房地产项目有直接关系，因为城市中数量最大的建筑是住宅，城市街区的组成也取决于住宅。住宅空间是否和谐优雅，很大程度影响着城市的整体景观质量。
业内著名评论家贺承军曾指出：“大量住宅是作为城市总体面貌中绵延的背景，而少数住宅甚至可能成为某些地段的标志性建筑。住宅建筑的性格应该是温馨宜人的，住宅区的公共空间和各种公共设施，是城市市政广场、市民广场和公园、街道的延伸，它的细部是居住者更易于感官接触的，因而可能给城市居民以比公共建筑更深刻更牢固的印象和感受。”正因为如此，房地产开发不是简单的“富人游戏”，而应当体现出足够的公共意识和城市责任意识。
也因为如此，笔者建议，今后一些大型化的、重要的经营性土地的出让和项目开发，有必要吸纳公众参与。城市居民是城市的主人，他们至少有权利对其周边的社区空间发言，哪怕它是开发商的项目。当这些项目要和城市相处70年，让公众对它们提前做一些打量是应当的。今天的城市中有大量败笔和庸俗之作，污染人们的视线，影响城市的景观。为了城市更美好，我们就需要更好、更高品质和符合可持续发展原则的建筑和社区。而为了这些建筑和社区的诞生，除了在土地出让中贯彻更合理的原则，除了对开发商的品质门槛提出更高要求，还需要引入公共性因素，让市民和消费者有机会参与，而不只是在项目预售时才按着开发商的宣传去排队。
根据招标公告，花木地块的中标结果将在10月31日前在浦东投资在线网发布。我们关注这个结果，更希望通过这次招标，使上海今后的土地出让得更好，从而实现城市、市民、消费者和开发商的多元共赢。
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