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楼市调控关键是解决供给 平抑地价是当务之急
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年08月18日 01:29 http://www.china-cbn.com
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郭晓武/文
“国六条”与九部委《意见》体现了调整市场结构、引导理性消费、规范市场秩序的基本思路，本次调控的重点在于“结构调整”，但是造成结构失衡的根本原因却是供给总量不足。毫无疑问，调控政策有助于“缓解”市场供需矛盾，但却没有触及，因此笔者认为本轮调控效果并不乐观。
结构调整应与总量提高并重
当前市场提供的主力户型面积较大，适宜中低收入阶层消费的中小户型供应不足。造成这种供给结构的主要原因还是在于行业产能不足，在利润最大化的驱使下，有限的产出必然会优先满足高收入阶层的消费与投资需求。
“发展中低价位、中小套型普通商品住房”以及“明确新建住房结构比例”将改变当前的市场供给结构，平均每套住房总价的下降意味着会有更多的人买得起房，但这并不意味着减轻了中低收入阶层的购房负担，这是一个值得我们注意的客观现实。
结构调整带来的负面效应也不容忽视，首先相对而言中小户型更容易释放住房投资需求，尤其是在房屋租赁回报较高的城市中，“以房养房”的投资群体将进一步扩大；其次，大户型供给的减少可能会进一步推高大户型住房的价格，从而带动市场整体价格水平的继续上涨；最后，如果结构调整没有与总量提升相配合，那么市场价格的持续向上趋势仍然难以避免，居民住房消费负担也就得不到实质性减轻。
当前的房价以及住房供应结构失衡都是市场供不应求的客观结果，如果没有住房有效供给的提高，所谓结构调整也很难达到预期效果，在土地供给总量难以增长的前提下，可以从其他方面寻找突破口，诸如重构土地“招拍挂”以及储备制度，盘活城市存量土地，构建与城市化进程相符合的土地与住房供给模型，调整规划布局缓解供需矛盾等。转让环节征税无助于抑制炒房调整住房转让环节营业税的主要目的在于抑制炒房，即通过增加交易成本限制住房的短期流动。然而，在供不应求的市况下，市场炒家可以轻易地实现税负转嫁，而真正决定炒家生死存亡的还是市场价格走势，由于房地产市场不存在做空机制，因此只要市场价格维持向上的走势，炒家就不会轻易离场。
从税收的基本功能来看，税收能够在多大程度上被用来抑制市场投机也还存在很大的疑问，但是税收对于市场效率的破坏性影响却是显而易见的。加重转让环节税负的直接结果是增加了住房交易成本，在房价持续上涨的市况下等于增加了购房成本，因此我们看到税收调控并没有达到抑制市场投机的目的，它反而间接推高了房价并使得交易活跃程度大为降低，市场进入了所谓的“滞涨”（指交易量下降与价格上涨并存的状态）阶段。
平抑地价才是当务之急
关于房价与地价关系的讨论早已成为市场焦点，主流观点认为房价是地价上涨的根源，而地价的上涨则有力地推动了房价的进一步攀升。
土地调控政策方面先是在九部委《意见》中提出了保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，加大对闲置土地的处置力度，而后国土资源部又发布了《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求各地确保房地产调控的土地政策落到实处，严肃查处违法违规用地。此前就闲置土地处置问题已经做出过很多规定，但是一方面由于这些规定还是不够具体，另一方面市场中存在诸多复杂状况，因此对保有闲置土地的开发商进行处罚几乎没有可操作性。
毫无疑问，对于掌控土地资源的政府部门来说，土地监管应该是一项长期不懈的工作，而在当前土地供不应求、地价（尤其是大城市）飞涨的局面下，平抑地价才应该是调控的当务之急。
（作者为厦门大学不动产金融研究中心博士，本文不代表本报观点）
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