(以下为11月14日《第一地产》今夜话题的节目谈话内容，主持人为扬子，嘉宾为易居房地产研究院的丁祖昱先生。）
主持人：二号土地公告日前已经截止了地块保证金的缴纳，而来自各区房地部门的消息称，相当数量的商业地块面临着问津者不多的尴尬局面。但是实际上，这些不受青睐的地块大多处于当地“十一五”商业发展的重点区域。规划上的利好并没有给这些商业地块带来良好的市场反应，这其中的原因到底是什么？今天来到演播室的嘉宾是来自易居房地产研究院的丁祖昱先生，丁先生，刚刚我们也谈到了二号土地公告的情况。其实刚才用到一个词，说受到冷遇。作为房地产的专业人士来说，觉得这样的现象算不算冷遇呢？
丁先生：从我研究的角度来看，我觉得比较正常，谈不上冷遇，如果和住宅的火爆相比，有点冷清，但是这个冷清也是商业房地产招投标当中的一个比较正常的现象。我们可以看到去年整个的土地出让过程当中，大量的商业房地产，最终也一般只有一家到两家企业参加招投标，这一次交纳保证金的企业比较少，我说在整个商业房地产的出让过程当中是非常正常的，当然和住宅的火爆相比，它显得比较冷清一点。
主持人：你刚才特别提到了商业房地产的概念，在商业房地产的概念当中涉及的其他要素有那些呢？
丁先生：因为商业房地产有它自身的一种特性，它和住宅相比，很多的时候它要受到周边因素的一些影响会非常多。比如说我们说最重要的首先是商业房地产自身的发展特性，在中国或者说在上海这样一个相当强的阶段当中，特别是在十一五规划这样一些区域过程当中，整个商业房地产我说会面临过剩、短缺、短缺、过剩，这样一个不断变化的矛盾发展阶段。
主持人：动态的变化当中？
丁先生：这是商业房地产发展当中的一个必然情况。主要指的是商业房地产会和人口的导入密切相关。我们会看到很多的区域，今天人口还没有导入过去，那些商业房地产可能也是零，一旦这里开始建设住宅的话，一旦有人口导入进去，商业房地产如果没有的话，必然会出现一种短缺的局面。但是一旦商业房地产做了五万方或者十万方之后，相对于这些人群，几百户、几千户人群的进入之后，商业房地产又变成过剩。这个过剩和短缺会伴随整个区域的发展有很长的时间，直到这块区域成熟下来。
主持人：直到它相对稳定合理。
丁先生：所以说这是一个非常重要的因素。商业房地产的运营必须和企业自身的情况密切相关，商业房地产需要的是一种专业的房地产运营企业、开发企业来做商业房地产，这占到整个开发商当中的数量比例会非常少。
主持人：门槛高。
丁先生：专业要求高了，门槛就高了。大家都会开发住宅，但是大家不一定都会开发商业房地产，很多时候门庭零落的情况会在商业房地产的开发当中发现。第三，商业房地产必须和区域的规划密切相关联。所以说我们会看到，一般的商业房地产的参与者、开发参与者，要么就是这个区域比较熟悉的开发商，要么就是专业的开发商，还有就是它在这里已经开发了住宅了，它要为自己的住宅做配套的一些开发商，一般来说就是这样三类的开发商。就会导致了我们这次所谓冷遇的情况出现。
主持人：在这次的公告当中好象有一些项目还是掺杂了一些酒店这些以前没有的元素在，这个是不是也影响了招投标的情况？
丁先生：前面我说的是一般的商业房地产项目，我们说主要有办公，或者是社区型商业，或者是大商业的项目。酒店也好，这次还有加油站，有两个宾馆的项目出让和一个加油站的项目出让。加油站项目一定是特殊的开发商或者说运营商才会拿这种项目，它是一种特例。参与者也是一种特例，非常少、非常个别的参与者。宾馆项目要求应该说更加高，比一般的商业房地产要求会更高，它既要有开发能力，更要求有管理经营的能力，它会对整个区域内的宾馆需求做一个非常重要的评估。从某种程度商来说，这些地块拿出来，一般来说，无论是政府还是将来要拿这些地块的开发商，都考量了很仔细了，他才会参与到这次招投标当中去，肯定不会有多家开发商来竞争一块地块的情况。所以我们说因为这次一共20块地块，一共有13块地块是商业办公的这样一些地块，或者说是住宅和商业混杂的地块，这13块地块当中还有3块是处于我们刚刚说的那种宾馆、加油站的地块，导致这次相对来说二号公告的情况比一号公告来说参与者会比较少的这样一种局面发生。
主持人：丁先生，我们现在看看，现在远郊的人口导入还有目前的商业地产情况是处于什么状态？
丁先生：这次我们可以看到，有好几块地块，就是商业住宅、商业办公的地块正好处于远郊地块，也是属于十一五规划的辐射区域。这些区域正好和我前面说到的短缺、过剩这样一种区域和人口导入是密切相关联的。今天我们看到的规划都是对于未来前景的一个判断，也许在五年和十年之后，它会成为一个人口非常到位，整个区域非常成熟的这样一些居住区，但是今天应该说它还是从零开始从零开始起步，对于这样一些区域来说前景非常好，但是目前一开始进入的这样一些开发商来说，它必须要承担培育市场或者说培育客户的这样一个历史责任，对于这些开发商来说，我们说这是开发商当中的少数。
主持人：这提到了问津者较少的原因。
丁先生：很多开发商可能在前三年要培育市场，它可能要亏钱，在做这些商业房地产运营过程当中可能要亏钱，也许再过了三年之后可能只能是打平，到了七八年之后，它开发了十几万平方米或者说几万平方米普遍才会逐步开始获取利润，这种情况应该说还是非常正常的。
主持人：也就是说多种原因导致了问津者少。
丁先生：对。
主持人：在公告最终拍卖有结果的时候我们还将在节目中做分析。非常感谢丁先生参与我们今天的话题讨论。
（《第一地产 今夜播报》播出时间：周一到周五，晚19:40） |
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