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房产典当成中小房企融资渠道
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文章来源： 日期：2005年12月08日 11:09 http://www.china-cbn.com
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前言
在2005年《典当管理办法》正式实施后，典当行的服务对象，从传统意义上的以自然人为主，逐步转向公司法人、中小企业、民营企业和个体户等众多方面；金银饰品、钻石珠宝、手表相机的典当“老三样”正被房产、机动车、有价证券“新三样”取代。来自中国经济景气调查中心的调查统计也显示，典当业资金90％以上投向生产与经营领域。典当，已成为中小企业快速、方便、迅捷的融资“绿色通道”、发展的“加油站”。
随着上海房地产市场交易迅速缩水，房产典当已经成为中小企业渡过难关的重要融资渠道。
“随着2005年3月以来市场形势迅速变化，许多房产投资者、持有房产的中小企业明显感觉到了变现难度。”一些持有大量房产的个人投资者、中小企业投资者甚至中小开发商，都出现了资金链紧张的问题。为应付其他急用或支付多套房产的按揭贷款，一些“房东”急于把房产变现但却迟迟寻不到下家，就越来越多地走进了典当行。
如东方典当行2005年以来的营业额累计达45亿元人民币，其中80％为房地产典当营业额，共约36亿元人民币。这36亿元房产典当业务中，又有80%来自合伙、个人经营的中小企业。“从2004年以来房地产贷款紧缩，许多中小企业面临贷款困难、销售回款困难的两头堵情况。”受宏观调控政策的影响，上海房地产市场受到冲击，一些中小型企业急于短期融资，就把房产典当作为“快速融资”的首选。
与2004年相比，2005年东方典当的房产典当营业额年增长约10％，其中个人商品房的短期抵押只占房产典当的20％，与往年相比变化不大。这无疑和房产典当的高成本有着直接的关系，“房产典当收费高，短期融资成本较高”，典当行灵活便捷的融资模式更多吸引的是中小企业。
典当历史
典当行在我国曾经有过“金身”，属于人民银行监管的非银行金融机构，虽然后来经调整先后由国家经贸委、商务部监管，被摘掉了金融牌照，但其设立、变更仍须经行政许可，属于特殊的工商企 业；而且，按照目前现行法律对于典当行为的界定，我国所谓的“典当”其实只有属于担保物权的“当”，没有属于用益物权的“典”，本质上属于以营利为目的的非信用担保短期借贷行为。由此不难发现，典当行（实际上称为“当铺”更为贴切）是非金融机构中唯一可以合法从事贷款业务的工商企业，依然从事金融业务，依然“金身不坏”。
典当现存优劣势
作为典当行主营业务的典当业务的法律性质几乎等同于商业银行的短期抵押贷款业务，而且与银行贷款相比，典当具有当物多样化、手续便捷、当金使用不受限制等优势，典当行完全可以细分市场，拾遗补缺，发挥比较优势，与银行展开错位经营，为中小企业和公民救急解困提供银行无法比拟的个性化零售服务。
但是，典当行的资本、资金、资产诸方面受到的限制甚至比具有业务可比性的作为金融机构的商业银行还要严格，（新的典当管理办法对单笔典当金额有所限制，规定不能超过注册资本的10％）同时新增业务品种的潜在风险也在不断积累，这也是业界无法回避的挑战：
第一，资本出资形态单一
《新办法》规定，设立典当行只能出“真金白银”，其注册资本只限于货币资本，不得以实物资产和无形资产作为出资；而《商业银行法》规定设立商业银行的注册资本仅规定为“实缴资本”，不限于货币资本，从设立城市商业银行的实践看，其注册资本通常都包括实物资产和土地使用权等无形资产；
第二、营运资金渠道狭窄
商业银行的融资渠道要广泛得多：一是股权融资，包括私募协议增发股份甚至通过公开上市来扩大资本金；二是债权融资，包括向人民银行申请再贷款、同业拆借、发行企业债券、吸收存款；三是发行可转债或长期次级债等夹层债券；而典当行的股权融资只能通过老股东增资或私募定向增发来增加注册资本金；债权融资只能通过同城（设区的市级行政区域）商业银行贷款，且分支机构不得从商业银行贷款。
第三，拨付分支机构营运资金占比低
《商业银行法》规定“拨付各分支机构营运资金额的总和，不得超过总行资本金总额的百分之六十”，而资本金总额仅仅在银行设立时才等同于注册资本，营运后则包括所有者权益及可转债、长期次级债务等，远远大于注册资本，所以商业银行总行实际拨付各分支机构营运资金额的总和，会远远超过总行注册资本的百分之六十；而《新办法》规定“典当行各分支机构营运资金总额不得超过典当行注册资本的50％”，因注册资本非经法定程序不得变更，所以即使典当行经过有效营运，所有者权益明显高于注册资本，但只要其没有履行法定程序增加注册资本，就无法增加拨付分支机构的营运资金，无法扩大经营规模。
第四，资产负债率低，财务杠杆运用受限
《新办法》规定典当行从商业银行的贷款余额不得超过上年度所有者权益，也就是说其资产负债比例基本上维持在50％，自有资金只能放大1倍，财务杠杆的放大效果很有限；而按照《商业银行资本充足率管理办法》“商业银行资本充足率不得低于百分之八，核心资本充足率不得低于百分之四”的规定，以上市银行深发展和民生银行为例，商业银行的资产负债率通常高达97％，自有资金可以放大30倍。
第五，当金利率、综合费率市场化程度低，利润空间进一步萎缩
相对比较，商业银行的融资渠道要广泛得多：一是股权融资，包括私募协议增发股份甚至通过公开上市来扩大资本金；二是债权融资，包括向人民银行申请再贷款、同业拆借、发行企业债券、吸收存款；三是发行可转债或长期次级债等夹层债券；而典当行的股权融资只能通过老股东增资或私募定向增发来增加注册资本金；债权融资只能通过同城（设区的市级行政区域）商业银行贷款，且分支机构不得从商业银行贷款。
房产典当对于房产出资的影响
虽然，典当业务最大的优势就是放款灵活快速，一般7个工作日可以放款，不过，根据以上种种，专业人士指出，典当行业始终是个拾遗补缺的行业，不可能成为房地产企业融资的主要渠道。
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