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沪阻击囤地炒卖 严重者开发商将被取消竞地资格
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文章来源： 东方早报 日期：2008年03月10日 10:10 http://www.china-cbn.com
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悬挂在上海囤地开发商头上的“达摩克利斯之剑”终于落下。在今年第六号出让土地挂牌文件中，上海市房屋土地资源管理局首次明确表示，有权取消囤地开发商继续拿地的资格。[延伸阅读：减免开发商税费能降房价？媒体三问建议可行度]
六号公告所出让的三幅地块，也是首批进入上海市土地交易市场的土地。早报记者从挂牌文件中发现，新的土地出让规则明确，“对曾在本市取得土地使用权的竞买申请人，未按合同约定开工建设和竣工的，且没有按相关处置意见进行整改的，出让人有权取消其参加本次竞买活动的资格。”
不过，“出让人有权取消其（囤地开发商）参加本次竞买活动的资格”的表述颇有意味，从字面上理解，是否取消囤地开发商的拿地资格，主动权在出让方手中，而非绝对禁止囤地开发商再次拿地。
25家开发商已领标书
六号公告出让的三幅土地，分别是南汇区惠南镇金粤广场储备地块（住宅商业用地）、奉贤区金汇镇齐百路西侧地块（商业用地）、奉贤区韩村路南侧、韩谊路西侧地块（住宅用地）。目前，上海房地局网站公示显示，今年六号公告土地已经进入组织现场勘查程序。
早报记者了解到，三幅土地目前已有25家开发商领取了标书，其中奉贤区韩村路南侧、韩谊路西侧地块10家，奉贤区金汇镇齐百路西侧地块3家，南汇区惠南镇金粤广场储备地块12家。
南汇惠南镇住宅地块近6万平方米，为最受关注的一幅土地。从公布的挂牌文件来看，这一地块挂牌起始价格为2.275亿元。从挂牌规则来看，两幅含住宅的用地挂牌依然沿用去年9月份开始采用的“密封箱报价”形式，而另一幅商业用地则以举牌方式竞价。
由于采取了严格的加密措施，所有参与开发商都只能以编号形式参与整个出让过程，因此，一直到土地竞价结果公布之前，都没有办法明确究竟有哪些开发商参与地块出让。
首现防囤地条款
值得注意的是，在新的土地出让文件中，加入了以往所没有的防囤地规则。在挂牌文件注意事项部分中，第四条明确规定：“对曾在本市取得土地使用权的竞买申请人，未按合同约定开工建设和竣工的，且没有按相关处置意见进行整改的，出让人有权取消其参加本次竞买活动的资格。”
上海统计年鉴等数据显示，历年来上海共批出约2万幅、总面积为75万亩至80万亩的建设用地，但截至去年依然还有接近2000余幅、17万亩至18万亩土地未开发。
实际上，即使是在最近以“招拍挂”形式公开出让的地块中，未能按照出让文件要求在规定时间内开发的地块也比比皆是，但一直以来都没有对这些开发商采取有效的处理办法。
2007年11月，国家统计局一份名为《防止房地产开发投资由过快趋向过热》的报告还建议，为从源头上防止开发商土地的炒卖和囤积，建议改进土地使用权“招拍挂”出让制度，对不具备开发能力和土地储备超出开发周期的企业，取消其参与竞标的资格。此次上海土地出让规则中防止囤地的条款，已经接近国家统计局的这一建议。
“参拍不拍”问责开发商
在过去的土地出让过程中，曾经出现一幅地块有开发商交纳保证金成功报名后却放弃竞价的现象，有时出现参与方都没有报价而导致这一地块出让不成。按照过去的出让办法，只是简单规定挂牌不成交的，应当按规定由房地局重新组织出让。
而在新的办法中，开发商一旦获得竞价资格，就有参与土地竞买的义务。出让规则规定，地块因无人报价或报价均无效而最终不成交的，则办理了《竞买资格证书》的竞买申请人，3年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动，同时已交纳的竞买保证金不予退还。
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| 撰稿人：刘秀浩 |
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