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上海大型房地产企业高价拿地 中小房企抱团取暖
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文章来源： 经济观察报 日期：2007年11月26日 11:01 http://www.china-cbn.com
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在资本助推的高地价面前，上海土地拍卖市场已难觅中小开发商身影。
本月上旬出让的上海杨浦区新江湾城D3地块上，新加坡开发商仁恒置业以总价13.01亿元、楼面地价20000/平方米夺得该地块开发权。在这次竞拍会上，华润置地、浙江绿城等8家大公司悉数登场，他们基本为上市房地产公司、外资房企，以及拥有国资
背景的大型房企。
一系列迹象表明，在大型房地产企业高价拿地的同时，中小开发商的生存空间正受到明显挤压。生存还是毁灭，已是摆在众多中小开发商面前的一个艰难抉择。
新江湾城：地价两年翻两番
11月8日，位于上海东北角的新江湾城D3地块，最终以13.01亿元的总出让价被新加坡仁恒置地收入囊中，楼面地价高达20000元／平方米。该地块同时也吸引了华润置地、浙江绿城、嘉华集团、仁恒置业、上海城建等8家公司参加竞标。相比今年6月出让的D1地块，D3地块楼面地价上涨幅度达60%。
事实上，从2005年新江湾城首度出让C1地块至今，该片区多次推地均引起一片惊呼。2005年1月，珠江合生创展以总价15.89亿元、楼面地价5617元/平方米取得新江湾C1地块。而当时如建德国际公寓等新江湾城的在售楼盘价格在每平方米8000多元。
2006年7月和11月，美国地产巨头汉斯、华润置地先后拿地，楼面地价分别为5212元/平方米、6677元/平方米，只在C1地块的基础上稍有上涨。
在风平浪静之际，转折事件在今年6月发生了。重庆龙湖、广州富力、凯德置地旗下华嘉控股、金地集团、华润置地旗下坚实发展等14家企业竞拍新江湾城D1地块。在短短6分钟内，D1地块价格从5.16亿元飙升至12.6亿元，浙江绿城集团拿下了D1地块，并将楼板价改写至12500元／平方米。
可以看出，在不到2年时间里，新江湾城的地价涨幅高达257%，创造了罕见的新江湾城地价奇迹。
“新江湾城地价并非按正常经济指标测算而定，更主要的是基于开发商获得土地的迫切程度以及本身对资金的承受度。”上海中原研究咨询部撰文认为，虽说新江湾城高地价有其特殊性，“不过从示范效应来说也并非好事，因为它会助长周边房价非合理性增长”。
目前，新江湾城住宅已在25000元/平方米左右，由华润开发的新江湾城“橡树湾联排别墅”售价甚至已高达30000元/平方米。
据了解，作为上海中心城区最后一块未开发的大宗土地——新江湾城是21世纪上海最受瞩目的城市运营项目，拥有9.45平方公里规划面积，新江湾城规划仅集中景观绿化就占地20%左右。在1996-2003年期间，新江湾城经历了数十次的讨论论证和规划方案国际招标，提出了“绿色生态港，国际智慧城”的战略定位。
小房企抱团取暖
“地价疯狂拉升，主要归功于实力开发商，”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，与资金雄厚的境外企业相比，国内上市公司也具有很强资金优势，形成“股市融资—高价拿地—天价售房”模式。据了解，今年以来，上市房地产公司通过增发、配股等方式，合计早已融资超过1000亿元，创融资额新高。
在新江湾城为代表的土地盛宴中，已经很难找到中小房地产企业的身影，“抱团取暖”或将能让他们获得一线生机。
最近举行的清华大学房地产总裁班同学会第六届年会上，提出了一种全新的合作模式——组建“清华房地产总裁商会投资联盟”（简称“华房投资联盟”），由房地产企业、金融投资机构以及专业的投资管理顾问公司组成，将统一品牌、聚引资本、联合拿地，为成员企业提供金融服务，并有可能捆绑上市。
华房投资联盟发起人之一、清华房地产总裁商会执行会长、浙江正达集团董事长陈侠表示，目前该联盟已进入筹备期，相关规章、制度正在制定中，预计明年5月进入全面运作阶段，总部将设在北京。
在陈看来，联盟解决了中小房企难以逾越的资金门槛，目前该联盟拥有1500家成员企业，“如果1家企业出资1亿元，那联盟就能调动1500亿元。”首个项目计划落户在上海等长三角城市。
上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅认为，中小房企发展路径出现了前所未有的变化，基本形成了“抱团取暖”、“傍大款”、“远走他乡”、“弃行转向”4种发展形态。
据了解，在亚洲商务卫视牵头下，12名温州籍开发商组成的团队将于下月3日前往阿联酋，对当地房地产、制造及旅游开发等项目进行商贸考察。一些中小房企则重点把目光投向国内的二、三线城市，以及大公司尚未顾及的县级市，在细分市场中寻求商业机会。
一些中小房企则选择弃行转向。今年下半年以来，中小型房企挂牌数量明显增多，其中一些主要是因长时间无法拿地而挂牌出售。据介绍，在9月3日至7日的交易周内，上海联合产权交易所的房地产业并购交易数达到7宗，成交金额达到4.95亿元。
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| 撰稿人：陈周锡 |
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