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３万平米“强销令”狠不狠？ 开发商称自有办法
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文章来源：上海商报 徐健 赵一蕙 日期：2007年09月25日 10:57 http://www.china-cbn.com
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一夜间，市房地局给捂盘、惜售的开发商下猛药的消息，传遍了整个上海滩。
通过对预售证的把关，加快市场上住宅供应的速度，缓解目前供需失衡的现状。这是房地局出此“狠招”的直接目的。至于间接目的，则非常明显：疏导需求、控制房价。
记者发现，政策出台半个月后，供应量确有成倍增加的趋势：数据显示，９月份上海市拟开盘项目约２５个，比上个月的１６个开盘量增加近一倍。静安、徐汇等传统中心区域也打破新盘匮乏的局面，出现了新增上市量。但业内人士指出，“金九银十”之际，本就有开发商准备在供应上做阶段性冲刺。
目前来看，“三万平方米”的实际效果仍有待观察。一方面，从现时供应量增加对市场的影响来看，仍然没能有效地抑制房价过快上涨，部分楼盘开盘价仍屡创新高。另一方面，对于擅长寻找政策漏洞的部分开发商来说，他们表示“自有方法”。
又出一次重拳
“打击捂盘年年有，今年这次特别严”。去年９月，建设部、发改委、工商总局三部门就联合发布《关于进一步整顿和规范房地产交易秩序的通知》，对６种违规交易行为明令禁止，第一条即是囤积房源，捂盘不售。文件要求，房地产开发企业在取得预售许可证后的１０日内必须开始销售商品房，以加快市场供给释放节奏。房地产作为生活必需品，确实不应该在销售过程中设计太多销售手段。之前政府也曾多次作出规定禁止开发商捂盘惜售，但终因没有具体处罚措施而效果欠佳。
一年后的９月初，市房地局再次下发文件，“今后上海楼盘开盘，每次预售面积不得少于３万平方米，整盘建筑面积不足３万平方米须一次性全部开盘。”这是迄今为止，上海为打击捂盘出台的最为严厉和对市场有直接影响的措施之一。此次规定中明确，确定捂盘惜售、囤积房源的不良行为的，将记入该企业的信用档案，按规定给予降级或取消资质的处理，并提高其参与土地招拍挂时的准入门槛。
结合一个月前，房地局发布的另一份文件——“对已达到预售标准的商品房项目不申请预售、已取得预售许可证不开盘，对本区域商品住房项目供应造成影响的，房地部门可向相关房地产开发企业发出《行政告知书》，敦促其按照规定对外销售；对以超出周边楼盘数倍的畸高价格挂牌，并在１年内销售率不到５％的，也将被认定为捂盘惜售；并且，已经达到预售标准而规模又不超过３万平方米的住宅楼盘必须一次性申请预售许可证。”几乎所有的人都看得出，房地局是铁了心要有所作为了。
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不过，行业分析师认为，追究房地产业的垄断性，其根源在于土地的稀缺性及区位的不可复制性，这是一种自然垄断，这种垄断权力集中在政府手中。当土地从政府手中转移到开发商手中的时候，若无特殊限制，则表示土地资源一定时段的垄断性从政府转移到了开发商。当然，在目前土地公开出让的市场机制下，开发商也为获得此垄断性付出了垄断成本。但是，政府要通过干预开发商的销售时机选择权利，对价格控制带来的效果可能有限。
又一次细则滞后
市场人士指出，针对市场秩序各环节点出台具体措施，如减少开发商操作中的诸多“猫腻”、打击房地产市场内“潜规则”等，以缓解房价难控的紧张局势，已成为缓和楼市各种矛盾和阵痛的必然调控方向之一。
开发商都意识到“三万平方米”政策的影响力，一时间，业内众说纷纭，各方人士对整治政策的细则表现出异常关心的态度。不少开发商对政策提出了疑问。例如：如何具体细化“３万平方米”的分界线？若小区总体建筑面积为４万平方米，首批预售证申请３万平方米，那后面的１万平方米尾盘是否还可申请预售证？又例如，若是整个楼盘分两期开发，前期两栋楼未足３万平方米，在前期达到预售标准的情况下，后期尚未打地基，是否可以为前期的两栋楼申请预售许可证？
但也有开发商表示自己一直“循规蹈矩”，因此并不特别在意政策的细则，反而相当支持政府规范市场的行为。
支持者
捂盘该打
“分批发售是现在房产销售的最常用手段”。现在上海楼盘流行分批次开盘，有的一次只推一栋楼或者数十套房源，十几栋楼左右的中型楼盘卖个１０次也很正常。“越推得晚，价格越高，开发商自然乐得慢慢出货！”一位业内销售人士毫不掩饰地说出原因。
“一开始是为了试探市场，毕竟那时心里都没底。万一一次推多了卖不掉，很难看，也不利于后期销售；而市场逐渐好转时，间隔几个月推一次案，价格就逐渐走高了。越推得晚，价格越高，这些钱可是白捡的一样。”而且，分批少量发售更重要的效果，是造成单次售房在客观上的供不应求，还动不动就排队，对购房者的购房心理有很大影响。“比如说，我推１００套房，发３００个号。那就等于是３个人买一套房，能买到就不错了。买不到的，心里肯定觉得，这个房子都在抢，我下次绝对不能错过机会——这是对购房者非常有利的心理暗示。”
对于这位销售人员的“掏心窝”，记者着实汗颜于楼市发展下隐藏的诸多手段和“猫腻”。但一些大型开发商向记者表示，但凡想要把企业做强做大的人，都希望身处行业健康、可持续发展。因此，在他们看来，“捂盘、惜售”该打。
一次推２００套是“底线”
“对于开发商的开发进度和营销自然有一定影响，不过对缓解市中心的楼盘供应是个好事情。”这是上投置业总经理卓健良告诉记者的话。
卓健良说，目前市中心二手房频频跳价，价格水涨船高，而新房供应十分疲软，不少楼盘为了抬高价格选择捂盘。而３万平方米的政策出台之后，会缓解市中心的供应。对压制房价过快上涨有一定作用。“之所以选择３万平方米作为界点，我个人觉得应该是３万平方米相当于２００套左右的供应量，是最起码的一个供应量，２００套一般能够对市场有所贡献。
“少量多批，高开高走”是开发商普遍采取的销售手段。而到了市中心，这种情况更是通过这种方式，可以适度制造房源稀缺，从而获得最大销售回报。楼盘一年分几次开盘，有的楼盘两次开盘时间间隔不过短短一两个月，而两批楼盘的价格已经出现了明显的变化。从目前的情况来看，一些楼盘半年之内价格就能上浮１０％－２０％左右，每次开盘的单价上涨数百元至上千元的现象并不少见。尤其在市中心，仗着“奇货可居”的现实，往往就无视于市场规范，任意报价。
“３万平方米政策可以有效缓解这个问题。不过，对于习惯操作了上述销售策略的一方来说，其营销方式和定价要有很大的调整，因为政策和这些不规范的销售方法显然是冲撞的。”卓总分析。而改变这些楼盘销售过程中的“陋习”，正是政策原本的目的。但是，对于一直规范交易的开发商，这个政策更多的是“有则改之，无则加勉”的意味。比如目前上投置业在市中心的主要项目是泰府名邸可能将于１０月中旬推出，而卓总表示，最新推出的体量本身也就在３万平方米左右。“我们的定价完全按照市场规范进行，总要在合理水平上定出，按照八部委和政府的其他政策执行。”卓总告诉记者。
反对者
或使捂盘有理
不少开发商表示“捂盘、惜售”这一手段“不光明，不正大，但却很好用”，但也不乏叫屈者。
“我认为‘投石问路’也不一定是一种恶意捂盘手段。”一位不愿意透露姓名的开发商表示，“一般做销售，都是先推一批投石探路，我们会根据区域内整体房价上涨情况来决定是加速还是减缓推盘速度。”他认为，一刀切的政策累及“无辜”，“真要捂盘，那我只造１栋楼，没达到３万平方米，按照规定，不是也可以不申请预售证吗？”他介绍，要钻政策的漏洞很容易，“一栋栋造是一个办法，如果资金链够充足，你还可以造一栋，另外一栋造一半，再开始造下一栋，总之只要把握可以预售的部分控制未到３万平方米，到３万平方米的部分还没达到预售条件，那不就可以一直‘捂盘’了吗？”该人士表示，只要开发商有心，竟还能把打击“捂盘”的政策利化为助长“捂盘”的武器。另外，如一些开发商借没有预售许可证为名拒绝开盘，其实他们是可办理预售却迟迟未办。“政策只禁止了有证不售的行为，但没有说明这种故意不办证的情况应该如何处理。”
这位开发商认为，真正需要打击的是恶意捂盘惜售的行为，是那种网上房地产显示某些在售楼盘有充足房源可售，现场销售人员却告之购房者房源即将售罄或欲购从速，这就是恶意捂盘给购房者造成供应缺乏的假象。“所以我希望政策应从具体操作中着手，而非在预售许可证上做文章。”
旁观者清
第一中国营销经理盖玲：
实际效果有待观察
“政府可能出于对于市场的规范出台了政策。但是可能会对市场造成另一种影响。”当记者问及“３万平方米政策”是否会影响开发商开发和销售进度时，第一中国营销经理盖玲思索之后予以肯定。“从宏观上讲，这个政策的初衷肯定是规范市场交易秩序，但是会产生两个后果。一个是一段时间内没有３万平方米以上的项目，本来可以一栋一栋开盘的项目，都被政策积压，导致市场长时间内没有供应，另一种情况就是突然每个楼盘都以至少３万平方米的数量入市，供应量一时间放大。”盖经理分析，市场在压抑之后，供应量的突然放大会造成一定影响。“原本供应不足的市场在突然放量之后，会打乱原有的秩序。”虽然出于规范市场秩序的考虑，但因为细则没有出台，政策可能产生的影响并不容易预测。
“另一个受影响的就是开发商的资金链条。”盖玲分析。开发商在推出开发项目时，对工程的进度以及销售预测都有一定的计划，尤其是一些资金链较为紧绷的开发商，他们往往依靠一笔房屋销售款推动后期的工程进度，而一旦资金链出现了断裂，将会影响企业的整个运营和现金流。“尤其是一些资金实力有限的公司在面对这样的政策时，多少会有点突然，可能会引起一定麻烦。”
不过，第一中国目前并不受这个困扰。“目前的一个主要项目在三林，总体建筑面积６万平方米左右，本来打算一栋一栋推出，但是政策出台后，这样看来就要分二期推出，不过这个项目要到后年才会上市。到时候这个政策也会被消化得差不多了，不会对我们造成很大的影响。”毕竟，像第一中国这样资金实力无虞的企业，一个６万平方米的中小型项目即使受到新政策的影响，也会很容易被化解。
盖玲提出，目前对房地产市场的调控政策不少，但是大多数属于一种较为刚性的控制手段，而非完全的市场手段。比如这次“３万平方米政策”，对于后市的影响，对于房价的作用，还有待观察。
上海金地营销总监王南：
短期逼量长期无影响
上海金地集团营销总监王南认为，“３万平方米”预售线这一政策有诸多的不确定因素。“例如一个楼盘４万平方米，我第一批推３万平方米，第二批１万平方米还能申请预售证吗？”如此推断，记者也颇感疑惑，是否整盘建筑面积不足６万平方米的楼盘，就一定要一次性预售，否则总会有一批未到３万平方米的房源存在批不出预售许可证的可能。
不过，虽然存在疑惑，王南却表示该政策的确有利于完善房地产市场的健康运行。“目前来说，对我们在上海的项目没有太大影响，我们不会为了涨价的这点钱而断了公司的拍地的资金链。”他认为，规模较大的开发企业需要滚动资金去开发下一个项目，不可能长期捂着几套房或一栋楼不开盘，“大企业不需要靠这几套房吃饭。”
王南介绍，目前捂盘的开发商一般只是捂几个月，不太可能捂上２年、５年，“他们捂着的房源终归是要在短期内推出市场的，所以我觉得从整体上说，该政策对加大供应没什么实际作用。”王南表示，开发商在楼市高峰集体捂盘，会造成短期供应短缺，而后市（如金九银十）集体推盘的时候，又可能会出现一下子供应过剩的局面。在此情况下，“为一次性预售设限，减少开发商分多批房源预售的机会，一次性供应充足，减少售楼当中虚假说词和猫腻的机会，可以控制供应的平衡度。”推动供应平衡才是此项政策的意义所在。
上海绿城综管部经理文颖：
减少涨价机会
“我觉得这个政策对上海短期的住宅供应肯定能起到逼量的作用，但长期来说，应该不会有太大影响。”上海绿城综管部经理文颖也认同王南的说法，“６万平方米的体量，推两次也是６万平方米，推多次也还是６万平方米，这个政策只是缩短了开发商推盘的次数。”
文颖表示，一方面，政策起到了短期逼量的作用，另一方面，对开发商的销售，也会造成一定程度的影响。他介绍，比如某一开发商手中有６万平方米的房源，原来每次推一栋，约５０－１００套，一次性售罄，可告之广大购房者“该楼盘的销售率达到１００％”，但是目前要求一次推多栋，至少在２００套房源之上，开盘后售出１００套，从购房者的角度来看，“该楼盘的销售率仅有５０％”，“造成羊群效应的作用大大降低，通俗一点就是‘说出去不好听’。”
“不过，我觉得这个政策最有效的就是减少了开发商借多次开盘疯涨房价的机会。”文颖表示，如一个６万平方米建筑面积的项目，开发商分６次推盘，一次推一栋楼，开发商每推一次房源就可根据市场销售情况微微上调价格，如果市场够热，开发商的调价借口和余地就高了。“可是现在６万平方米只能推２次，如果第二次推盘价格涨得过于明显，相信购房者都不会考虑买单。”
当记者问及绿城集团在新江湾城的新项目销售，是否会受到该政策的影响时，文颖表示“不能确定”，“以前上海绿城项目一年才开两次盘，而且基本都在３万平方米以上，若是以前的销售模式，不太会受到这一政策影响。但现在该项目的产品定位都还在设计中，要考虑这个问题似乎早了一点。”
９月前后
涨价源于供应不足
根据易居（中国）房地产研究院的周报统计数据，记者发现，上海的小高层楼盘，一次推盘面积以０．７万－２万平方米居多。按户均１００平方米计算，就是每次开盘７０套－２００套房源。就算是经纬城市绿洲、春申景城二期以及贝沙湾花园这样的绝对大盘，最近一次的推盘面积，也均在１万－２．５万平方米左右，几乎没有单次达到３万平方米或更高的。几周内，全上海仅有热销楼盘宝华现代城和中浩云花园，最近一次推盘面积在３万平方米之上。
另据佑威天天房展网研究中心的最新数据，８月份，上海共推出１５３．２８万平方米新房源，比７月的推盘量增加了２４．５％。应该说，这已经是开发商为“金九银十”旺季在作准备，但８月全市共成交商品房２５８．５７万平方米，与新增供应量之间仍有１００万平方米的差距。中房指数研究院提供的数据显示，上海最近一周（９月３日至９日）的上市新房５６７５套，成交量接近７０００套，供求比在１：１．２３，楼市供应无法满足需求。
由于楼市供应量依旧不足，导致房价涨幅越来越大。中原地产昨天提供的最新统计数据显示，上海中心城区二手房８月份房价涨幅已经高达１５％，而整体二手房价格也出现了６％以上的涨幅。在一手房市场上，各楼盘提价的情况同样屡见不鲜，一些楼盘今年以来的数次开盘累计价格上调幅度超过３０％，部分甚至接近５０％。
进入９月反而高峰已过
而今，恐慌性购房的情况怕是要告一段落了。专家表示，供应紧缺以及房价的快速提升，迅速改变了购房者的心理预期，导致需求提前释放，甚至出现抢房局面。但是，不管是什么市场，类似的情况都不可能长期持续。
数据显示，９月份上海市拟开盘项目约２５个，位于闵行、松江、南汇、宝山、浦东、静安、徐汇、普陀、虹口、杨浦、金山、青浦１２个区，其中闵行、松江、南汇、宝山、青浦等外环外推盘量约占２／３。静安、徐汇等传统中心区域均出现新增上市量。这一数据，比上个月的１６个开盘量增加近一倍。这样看来，如果政府加大推盘的要求得到切实体现，还是有望改善供需矛盾的。
事实上，由于提价幅度过高，部分楼盘成交速度已经开始放慢。进入９月份传统旺季后，上海住宅成交量并没有如预料中的大幅度抬升，相比８月份反而有所下降。虽然目前单日成交量依然保持在千套左右，但楼盘成交量已开始小幅度下滑。天天房展网数据显示，８月３１日至９月６日上海全市共成交商品房（不计动迁房、配套房）５４．２１万平方米，环比大幅下降９．４４％。其中，住宅成交量为３７９８套４６．８７万平方米，环比降幅为３．６８％。９月的商品房成交量不及８月，类似情形历年来还不多见。网上房地产最新开盘的楼盘成交记录发现，进入９月份后，部分楼盘的销售速度有所减缓，一开盘立即售罄的现象不再普遍。
稳定房价仍须努力
中房指数研究院华东区副院长陈晟认为，之前楼市出现的问题几乎都是由供应紧缺造成的，随着供应量增加，未来楼市应该会出现价格趋稳的状态。类似前期郊环楼盘一开盘全部售罄的局面应该会改变，有的楼盘将继续保持旺盛成交，而一些完全靠品牌概念销售的楼盘则不太可能继续获得目前共同繁荣的销售局面。但由于政府主导的政策在于商品房、保障性住房分两条线，房价下调可能性也不大。
从９月份最新开盘的楼盘来看，均价普遍比前一次开盘价大幅提升，部分楼盘提价幅度超过２０％。一位购房者告诉记者，本来盯着普陀内环内某楼盘打算下单，但没料到售楼处告之的开盘价格大大超出心理预期，所以不得不暂时搁置买房计划。专家表示，楼市高位成交的抗性因素正逐步显现。
记者手记
就记者所了解的情况来看，捂盘惜售的主要矛盾，并不仅仅是预售证这一形式的问题，对具体房屋买卖操作过程中的细节的监控更为重要，这就关系到一个抓大还是抓小的问题。记者回忆起宏观调控最严厉时，房地局严厉打击了网上有房待售，售楼处却有房不售的开发商，效果显著。而这一有效的处罚措施，在严打一阵之后，由于种种原因，却形同虚设。如果一直在房产销售的细节操作上，坚决严厉打击违规行为，推行信息对称，相信对市场秩序一定有更好的整治作用。
目前，最重要的是长期公开惩罚措施和惩罚结果，扩大整治行动的影响面和时效性，才能真正让政策的效果落到实处，让上海的老百姓得到实惠。
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| 撰稿人： 徐健 赵一蕙 |
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