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为阻加价狂潮 上海中介甘愿为其先行埋单
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年07月13日 08:26 http://www.china-cbn.com
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叶国靖
最近一个时期，久违的卖家跳价情况频频出现在上海。为促进交易，汉宇地产甚至推出了一个“独家委托·有偿保证”的服务项目。其核心就是在双方约定的期限内，卖家不能擅自跳价。而汉宇地产将为此先行支付一定的保证金
客户刘女士最近比较郁闷。半年来，她先后在上海看了七八个楼盘，约三四十套的二手房。但每到谈判接近成功，就差房东收定金时，总会遭遇状况。
刘女士说：“房东拒收定金的理由千差万别，有的说儿女不让卖了，有的说老伴舍不得，有的干脆说最近忙顾不上，其实最终就是一个目的——涨价！”
最近一个时期，久违的卖家跳价情况频频出现在上海。为促进交易，汉宇地产甚至推出了一个“独家委托·有偿保证”的服务项目。其核心就是在双方约定的期限内，卖家不能擅自跳价。而汉宇地产将为此先行支付一定的保证金。
交易井喷刺激卖家跳价
“刘女士的经历并非是个案。”易居臣信高级物业顾问修德顺表示，在目前上海楼市交易井喷的背景下，卖家跳价已经成为房产经纪最头痛的问题。
记者调阅了汉宇地产2007年1~3月的房源跟进纪录发现：这段时期，调整价格的房源占总有效房源的67.87%，其中有85%以上是上调房价。尤其是进入3月份以后，随着市场的转暖，房东调整价格的频率和幅度明显加大。特别是如浦东联洋、世纪公园、内普陀等原来投资客密集的地区，这种现象更加普遍。
另据汉宇地产交易管理部的数据显示，由于房东方返价造成的买卖合同无法履行占总买卖合同最终未履行案子的7成。房东返价已经成为买卖双方达成一致的最大障碍和发生合同违约、买卖纠纷最多的原因。
“随着楼市迅速升温，房东加价、返价、惜售的现象随着看房量的不断上升而增加。买家在看到房源紧缺、价格快速上涨的情形下，出手速度明显加快，追涨购房情况出现。”上海中原物业代理有限公司（下称“中原地产”）副总经理李锦德认为。
中介行支付保证金以锁定房价
目前，上海二手楼市交易量持续放量，二手房源紧俏，卖家跳价频仍，这在客观上影响了一大批中介行的成交率。
基于这样的市场背景，汉宇地产近期计划推出一项名为“独家委托·有偿保证”的服务项目，试图降伏跳价乱象。
该服务项目的核心条款便是在双方约定的期限内，卖家不能擅自跳价。“独家委托”的精髓是在确定了房东方委托条件（特别是房屋出售价格）之后，保证了房源快速、低成本销售，间接提高了成交率，获得佣金收益。
记者了解到，其具体举措是：首先，这一份独家委托是双向选择的，而不是强制性的；其次，这份独家委托有明确的期限，由房东方与经纪公司共同商定；再次，为了履行销售期限的义务，经纪公司会将一部分保证金交付给房东。这一点显示了房东方在独家委托中的主动权，同时能够弥补由于中介公司没有按时完成销售给房东造成的时间成本。
对于这项服务，李锦德分析说，从上海整个中介行业来讲，这几个月成交量继续放量，自住性需求的大量存在，而目前一手房价格的快速上涨及供应的减少，导致部分购房者转向二手房市场。上海中介行之间争夺房源相当激烈。
“做独家委托的重要原因是现在市场上的房源缺少，比较紧张。当前交投两旺，优质的二手房源是相对紧缺的。通过独家委托垄断房源意味着拥有更大的市场份额。”李锦德表示。
“有偿保证”如何进行具体操作呢？汉宇地产市场部经理孙文勤解释说，“根据标的不同，支付给房东的保证金在1000元~5000元不等。如果经纪公司不能如期完成销售任务，自行承担损失，保证金将归于房东。因而，经纪公司也有着一定的经营风险。”孙文勤称。
但李锦德依旧认为，“天下没有免费的午餐。中介行对于房源本身也会进行有条件地筛选，选取好的房子，提高成交率。”这样达成的佣金收益仍然远高于1000元~5000元保证金。
修德顺支持了上述看法：以一套价格100万元的房源为例，达成交易之后，买家和卖家需要各自向中介行支付转让价格的1%，即10000元作为佣金费用。中介行将一部分保证金交付给房东，不会是一个亏本买卖。插图/刘飞
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