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北京一季度住宅成交量大幅度跳水
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年04月13日 08:37 http://www.china-cbn.com
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持币观望巧遇捂盘惜售
王芳洁
4月11日，阳光股份（000608.SZ）发布业绩预告，预计今年一季度经营业绩比去年同期下降50％～100％。主要原因为阳光上东项目一季度结算面积减少，实现主营业务收入减少。
实际上，在当下的北京住宅市场上，阳光上东的遭遇并非个案。来自不同方面的统计数据均显示，今年一季度北京市住宅交易量较去年同期有明显下滑。
成交量下滑
4月10日清晨，记者便收到来自基强联行北京办事处投资经理吕行的短信，内容为：2007年一季度北京商品房销售407万平方米，比去年同期减少20％；其中住宅销售300万平方米，比去年同期减少34％。
次日，记者从高力国际处得到的数据则更加惊人，一季度北京住宅网上预售登记数量较去年同期减少40％。
据高力国际专业咨询部高级经理杨清分析，成交量急剧萎缩的主要原因来自四个方面，首先是政策频出导致楼市持币观望情绪显著；其次是银行的再一次加息，加大了购房成本；另外物业税即将出台的消息传出；最后是一部分开发商捂盘惜售。
确实，过去的三个月是一个不平静的季度。国家开始清算房地产公司的土地增值税，北京市政府又出台了限制外资投资房地产细则。进而财政部和国税总局将内外资房地产公司的城镇土地使用税均提高两倍，商务部又重申严格限制外资投资房地产。
回顾前两年，2005年的“国八条”和2006年的“国六条”均在当年第二季度出台。2007年的房地产宏观调控纲领即将出台的呼声越来越高，政策的不确定性导致了市场层面的持币观望。此外，北京市“两会”提出要用三年时间建设1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价房。据了解，相当一部分有购房需求的人都将注意力集中到限价商品房一块。
与此同时，银行贷款的基准利率再度上调0.27个百分点。物业税即将出台的消息又甚嚣尘上，令消费者为今后的养房成本感到担忧。
然而，必须看到的是，在成交量急剧萎缩的同时，房价却并没有下调。业内人士指出，市场需求仍然十分旺盛。有例为证，7日，天鹅湾新开盘的100套房源在当天便全部售罄，成交额高达1.05亿元。
但经纪公司人士告诉记者，和天鹅湾不同，相当一部分中小项目开发商在拿到销售许可证后并不急于销售，或者拖延销售周期，以使价格有上涨的空间和时间。
该人士甚至表示，项目卖得快未必是好事。“卖得快等于犯错误，说明价格没有提到合适的位置。”
市场的去向
“持币观望”四个字很容易令人联想起两年前的情景。当“国八条”出台后，市场中也曾一度弥漫着浓厚的持币观望情绪。然而最终的结果是，一段时间后成交量激增，市场回暖，房价大幅度上调。
惨淡的一季度，是否也预示着又一个房地产夏日的来临？房价是否将持续升温至高温？杨清认为有这种可能性，原因在于供小于求的平衡未被打破。
杨向记者分析，今年，北京市共有20余万人年收入超过12万而申报个人所得税。这其中即便仅有一半人有购房需求，也有10万套的需求量。而目前北京市的新房存量为7万套，更别说越来越多的外地人上北京购房。
此外，自去年171号文件出台到北京细则出台，北京市外籍人士购房实际上被全面叫停。一批定位为外销的高档项目销售几近停滞。北京市限外细则出台，实际上又为外籍人士购房打开了一条通道。
那么，北京的“两个一千万”政策会否拉低房价？高力国际华北区董事总经理高晓晖认为可能性不大，对于整个北京市场而言，限价商品房稀释价格的能力很低，即便有所稀释，也仅针对整体市场均价，对中高端项目的影响甚微。
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