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囤地数据惹争议 深圳隐性闲置地调查
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年03月02日 08:28 http://www.china-cbn.com
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毛瀚民
据媒体前不久报道，深圳闲置土地达20平方公里，开发商囤地严重，导致房价暴涨。此消息一出，引起众多读者关注。深圳的房价和开发商的囤地再次成为媒体关注的矛头。
深圳的闲置地块目前还没有一个权威准确的统计数据。“20平方公里的数据不知道是从哪里来的，单纯住宅用地没有这么多，数据有些夸大。”深圳市国土资源和房产管理局房地产研究中心副主任王锋博士对《第一财经日报》表示。
与上述说法迥然不同的是，一位具有深圳国土局官方背景的业内人士对记者表示，如果将非计划内隐性的闲置土地市场包括在内，深圳闲置土地远不止20平方公里，而是70平方公里。
囤地数量之争
深圳到底有多少闲置地块？
一直致力于房地产行业研究的资深人士半求对《第一财经日报》表示：“2004年我们和国土局联合做的统计显示，深圳的闲置土地是13平方公里，经过两年的消化，目前我们认为深圳闲置土地比较权威的数据是10平方公里，包括特区内外，也包括工业用地、商业用地和住宅用地，其中用于住宅开发的闲置土地大约是7平方公里。”
“闲置土地和囤地是两个概念，比如万科开发的位于深圳龙岗的万科城45万平方米，分6期开发，当然需要好几年才能开发完，那不能叫囤地吧。华为在深圳圈下1.3平方公里的土地，有70%未动，只开发了30%，这种情况怎么算，也不能算在闲置土地之内，所以这个概念很容易混淆。”半求这样对记者表示。
一些全国性开发商对记者表示，相比全国其他城市，深圳开发商囤地数量是比较少的。
一直在全国跑马圈地的开发商金地集团深圳公司总经理黄俊灿对《第一财经日报》表示：“做一个项目两三年以上很正常，两年以上未开发动工就收回的闲置土地管理政策存在漏洞，如果只动工了一部分，算不算已经动工？深圳每年推出的土地非常有限，20平方公里相当于深圳一年的土地出让量，并不算多。”
“现在大的开发商都在全国拿地，就是因为深圳的土地供应太少了，囤地的都是一些小开发商，通过囤积土地，再转让给别的开发商来获取暴利，但现在正是深圳地产最火的年头，房价又高，有谁会囤在手中而不转让兑现呢？所以深圳的囤地数量是最少的，没有土地，政策不允许，现实情况就是这样。” 深圳市郎钜地产副总经理戈素君博士这样表示。
而有关深圳闲置土地公开的官方资料显示，2006年10月，深圳市国土房管局向社会公布了92宗土地的供应及开发利用情况。这是该市2004年以来出让的435宗房地产用地中，第一批得以披露详细的数据。在这批总面积3.15平方公里的地块中，已开发完成者共2平方公里，未动工面积只有1.15平方公里。
最近的数据是，2007年春节前，深圳市国土资源和房产管理局公布了2006年的工作总结与2007年的工作计划。该局透露，目前已制定了《深圳市闲置土地处置工作方案》，并初步认定了闲置土地25宗，面积只有74.78万平方米。
隐性闲置黑洞巨大
但一位具有深圳国土局官方背景的业内人士对记者表示，如果将非计划内隐性的闲置土地市场包括在内，深圳特区、宝安、龙岗区全算在内，深圳的闲置土地远不止20平方公里，他提供的数据是70平方公里。
“20平方公里只是政府每年土地出让计划内的土地闲置，即全部是通过公开交易程序三通一平的熟地。而真正的黑洞是集中在未列入政府出让计划之内的其他闲置土地。准确地讲，深圳的闲置土地应该划分三类，在出让计划中以招拍挂推出而闲置起来的，有20平方公里；而未纳入土地出让计划私下交易闲置起来的，有50平方公里。主要集中在宝安、龙岗，其中旧城改造、工业用地的闲置面积是25平方公里；待开发而未开发的其他项目27平方公里，包括一些名目繁多的例如农庄、大学城、休闲旅游等。囤地的黑洞主要集中在土地出让计划外的50平方公里里面。”这位熟悉行业内幕的人士这样表示。
据上述人士透露，未在土地出让计划之内的闲置土地，被一些企业主以工业用地的名义拿到后，又通过更改片区规划功能，变身为住宅开发，这是一些开发商曲线囤地的主要手法。
一个典型的例子是：沿深惠路占地15万平方米的布吉镇罗岗旧工业区就已于2000年被改造成商住小区、大型百货商场；占地10万平方米的横岗镇四联工业区也由原来旧厂房、旧住宅混杂区变成了漂亮的隆盛花园、商城；沿惠深路占地28万平方米的龙岗镇第二工业区现已动工即将改造成为集饮食、娱乐、住宅、商务为一体的中心区。估计未来5～10年内此类可能改造的工业区大约占全市工业用地面积40%以上。
英联国际不动产董事长郭建波告诉《第一财经日报》，无论是在号称没地可供、没地可开发的福田、南山抑或关外的宝安、龙岗，都可以看到大量面积从几千到几万平方米不等的闲置土地，有的地块闲置时间甚至长达8~12年之久。郭建波介绍，造成闲置的原因有很多。既有开发商为了土地升值而故意捂地不开发，也有受拆迁、城市规划等硬性原因的影响。
沉疴已久的闲置用地问题解决起来并不容易，特别是牵涉到一级开发的土地，其利益关系错综复杂，解决起来就更加麻烦。今年头5个月，全国国土资源部门共立案土地违法案件25153起，涉及土地面积达12241.7公顷，同比上升了近20%。这严重妨碍了宏观调控政策的贯彻落实，使中央政令在一些地方成为一纸空文。
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政府或加大回收力度
毛瀚民
无独有偶。近日，广州市国土房管局宣布收回25宗闲置地块，总面积达32公顷(即480亩)，这也是继2004年12月广州首批处理27宗闲置地块后，展开的第二次大规模“收地”行动。
根据九部委新政策，土地管理部门对超出动工开发期满1年未动工的，从高征收土地闲置费；满2年未动工的，无偿收回土地使用权。对虽按期动工但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4,且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
那么，深圳是否会有类似的收地措施呢？对此，同致行总裁助理刘海龙认为，作为此轮调控重点对象的深圳，政府是极有可能拿出几个案例，对市场有意囤地、规避现行土地开发管理政策的开发商作敲山震虎的警示。
在此之前深圳虽然未有较大的收地动作，但也有个别的案例，如在2003年曾收回10万平方米的闲置地，这从2006年上半年关内土地交易同比有明显增加的情况便可以看到。
在宏观调控下，很多拥有闲置土地的房地产开发企业在资金不足的情况下选择了将土地挂牌寻求合作，使得上半年深圳关内土地成交面积有所增加。最近，深圳又一次强调对闲置土地的处置意见，可能正是深圳市政府准备加大力度收回闲置土地的信号。
记者从深圳市国土部门获得的内部调研报告发现这样的文字：“我市土地资源紧约束特征明显。在四个‘难以为继’中，土地资源总量不足的约束尤为关键。按照以往的供地速度，我市增量用地供应几年内就将耗尽。不仅如此，可建设用地不仅数量有限，而且大部分剩余可建设用地地块分散，成片集中的可建设用地主要分布在宝安龙岗两区，特区内几乎没有成规模的可建设用地，土地供应存在数量和质量的双重不足。”
而对于闲置土地的收回，深圳国土部门的力度也正在一步加大，一位国土局官员在接受记者采访时表示，深圳目前实施的是最严格的土地管理制度。首先就是严格执行土地管理法律法规，依照法定权限审批土地，加大土地执法力度，强化对土地执法行为的监督，加大对全市闲置土地的清理、处理力度；其次是在全市继续实行土地统一规划，统一审批，统一管理，特区内外的土地管理实施一元化管理，真正实现“一个标准管理、一个池子蓄水、一个龙头放水”。
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