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森大厦谨慎宣布：“第一高楼”将贡献两成营业额
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年02月09日 08:29 http://www.china-cbn.com
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上海环球金融中心有限公司董事长森浩生预计，森大厦2006年度的营业额将达人民币107.6亿元，仅以2006年度的两成计，则环球金融中心的营业额将达到人民币20多亿元
于骁
2月7日，上海环球金融中心有限公司（下称“上海公司”）董事长森浩生在上海亲自主持公司2006年的年终总结会。此前一天的晚上，他还参加了公司的年终晚会。这是森浩生自2005年就任上海公司董事长以来第一次从日本亲赴上海参加公司年会，这足以说明森大厦株式会社（下称“森大厦”）对环球金融中心的重视。
据森浩生介绍，环球金融中心建成后，其营业额将占森大厦集团业务量的两成左右。据预计，森大厦2006年度的营业额将达人民币107.6亿元，仅以2006年度的两成计，则环球金融中心的营业额将达到人民币20多亿元。
仅一幢商务楼就能为森大厦提高两成的营业额，也难怪森大厦为此专门在集团内部设立了中国事业总部负责环球金融中心的运营管理。而上海公司的董事长也由森大厦社长森稔之子——森浩生代替了2003年时的董事长吉村明郎。
森浩生在接受《第一财经日报》专访时明确表示，森大厦目前在中国的发展重点就是环球金融中心，暂时不会考虑其他的发展项目。
环球金融中心引发变局？
据了解，环球金融中心目前已建到79层340米。知情人士透露，目前大楼正以每3天一层的速度建设。如果继续保持这一建设速度，环球金融中心有望在一个月后超过金茂大厦420.5米的高度。按照目前的计划，环球金融中心将于今年9月结构封顶。
尽管森浩生一再否认公司选择环球金融中心这个项目是因为世界第一高楼的名号，“而且环球金融中心开始建设时台北第一高楼的设计高度已经超过环球金融中心。”但是，一再修改设计高度以最终实现世界第一高楼实际上仍然是森大厦的目标。
实际上，环球金融中心作为世界第一高楼的称号已为其带来不少现实的好处。政府的支持、社会的关注都使其在很长一段时间内成为焦点，其于去年3月份开始的招租也得到市场的认同。
据上海公司方面介绍，环球金融中心的办公楼租金预计将达到上海办公楼市场最高水准。目前招租进展顺利，已经有大型金融机构等多家公司表示了租赁意向。早在去年，森大厦社长森稔就曾经公开表示，环球金融中心的租金将可达到2.5美元/平方米/天，成为上海目前租金最高的甲级写字楼。
但是，对于环球金融中心的入市，上海业界争论颇多。由于环球金融中心的7~77层均为写字楼，总面积高达22.69万平方米。随着2008年环球金融中心的入市，浦东陆家嘴区域2008年前后的甲级办公楼供应量将高达90万平方米，直接带来的后果是，浦东写字楼市场供不应求的格局将产生瞬间逆转，变成供过于求。
森浩生对此似乎并不以为然。他表示，上海目前甲级写字楼的供应量是300万平方米左右，而日本东京仅三个区的甲级写字楼就有1000万平方米的供给。更重要的是，2003年，东京地区一年的甲级写字楼供应量就达到240万平方米，基本相当于上海当时所有甲级写字楼的总量，因此引发了东京的“2003年问题”。这种写字楼供应过剩的局面在历经一年的消化后得到基本解决。
森浩生试图以这一事例说明由环球金融中心带来的写字楼供过于求并不会给浦东甚至上海的写字楼供应带来太多不利影响。他同时强调，上海的商业物业仍会长期处于需求旺盛的局面。
不考虑进入住宅领域
目前森大厦在上海之外，在韩国、越南以及日本的东京、横滨都有正在发展的项目。在韩国和越南，集团遵循共同开发的概念，以项目合作的方式，与当地的原有居民共同参与当地的开发。
虽然森大厦早在上世纪90年代后半期进入中国市场，但到目前为止，除了在建的环球金融中心之外，也只有位于大连的森茂大厦和上海浦东的汇丰银行大厦两幢写字楼物业。这两幢写字楼都在1994年开始项目计划，大连森茂大厦于1996年建成，而森茂大厦（注：现已更名为汇丰银行大厦）于1998年建成。
森浩生表示，集团目前不考虑进入中国的住宅市场，“今后，也许有，也许没有”。从森大厦建设社区的角度，如何更好地开发项目、如何完善城区功能、是否会引起当地同行的竞争以及市场本身的问题都是集团考虑是否进入一个市场的主要因素。
“我们也许会在未来进入中国的住宅开发领域，但是需要考虑很多因素。此外，如何对项目进行运营管理也是一个很重要的问题。”森浩生表示，森大厦的开发理念不仅仅是开发之后就结束，而是如何为客户提供好的物业。
实际上，去年底闹得沸沸扬扬的环球金融中心改名事件，就源于森大厦期望在环球金融中心引进集团在日本已运作相当成熟的“HILLS”的城市开发理念，将环球金融中心的中文名变更为“上海秀仕环球金融中心”，引起上海地名办的反弹。
环球金融中心是森大厦的“HILLS”城市开发理念首个在日本之外应用的开发项目。森大厦已开发的具有“HILLS”概念的项目有6个，涵盖了写字楼与商场相结合的物业以及包含商业、办公、住宅等多种物业形态的综合性发展项目。到目前为止，运用这一理念开发的最大项目是位于日本的六本木新城。
据了解，目前森大厦仍以投资办公物业为主，其开发的项目不以出售套利为目的，而是以持有经营获取租金收益为主。根据森大厦公布的2006年度预测业绩，集团2006年的营业额将有1062亿日元来自租金收益，占营业总额的63%以上。
森浩生表示，“稳定地发展”是集团能安然度过日本金融危机的关键。“房地产不是一种投资的手段，开发房产，最终目的在于提高其附加值。”或许正是因为这一投资理念，使森大厦在日本资金大量涌入中国投资房地产的背景下并不为之所动，“一意孤行”地铆牢环球金融中心这一个项目。
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