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多家港资房企扩张内地 千亿资金奔袭二线城市
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年02月09日 08:29 http://www.china-cbn.com
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逢低吸纳一向都是香港地产商的惯例
香港星展银行深圳分行一位分行长这样对《第一财经日报》表示：“这就是趁低吸纳的好时机啊，土地增值税政策的实施，更多的香港地产大亨都看到了这里面的机会。”
毛瀚民
“加上李嘉诚的和黄地产，香港上市房企九龙仓、恒隆地产等几大地产集团的近千亿资金规模，以及一些外资的基金后盾，在这个时候大举进军内地房地产，一向都是香港地产商的惯例。”
香港星展银行深圳分行一位分行长这样对《第一财经日报》表示：“这就是趁低吸纳的好时机啊，土地增值税政策实施，更多的香港地产大亨都看到了这里面的机会。”
进入2007年的内地地产企业连续遭受调控的冲击。清算增值税的创痛还没消逝，1月26日，深圳市国土资源和房产管理局又发出了缴纳1994年11月1日以后竣工项目专用基金的通知。
港资虎视眈眈
内地的房地产股正被阵阵袭来的利空冲得喘不过气来。但与此形成强烈对比的是，港资地产企业纷纷在这个时候高调向内地攻城略地，足迹踏入一二线城市。
在1月19日，香港联交所上市公司九龙建业有限公司（九龙建业，0034.HK）发布公告，拟以供股形式融资约52.9亿港元，都用于投资内地地产项目或物业。
恒隆地产有限公司（恒隆地产，0101.HK）主席陈启宗1月31日再次在香港公开表示，今年计划斥资100亿港元在内地增加约80万平方米的土地储备。消息传出，恒隆地产股价半日急涨3.99%。此前陈启宗曾在新闻发布会上公开透露计划在三年内斥资250亿至300亿港元在内地8至9个城市买地。
此外，中新集团（控股）有限公司（中新集团，0563.HK）甚至以娱乐产业闻名的英皇集团(国际)有限公司（英皇国际，0163.HK）近日都在不同场合公开宣布加大在内地的投入。专家认为，人民币持续升值，加上内地地产企业资金吃紧，助升了资金相对雄厚的香港地产商挥师北上进行行业并购的意愿。
内地成主战场
九龙建业融资计划从2006年12月13日以35亿元人民币的价格在天津落下一子起就在业内传出。当时，九龙建业宣布与天津滨海快速交通发展有限公司共同开发天津河东区一综合物业，项目总建筑面积约93万平方米。
据九龙建业的安排，此次供股募集所得的52.5亿港元中，有11亿港元将用于拨付天津项目款项，23.65亿港元将由集团内部资源及未来银行融资拨付。如果筹资成功，九龙建业的总股本将扩大50%，由原先的7.67亿股增加到11.5亿股。
加上之前在内地的投入，九龙建业在中国内地的储备已经超过了其公司总储备的80%。
具有普遍意义的是，其他港资地产企业也不约而同地瞄准了内地市场。英皇国际地产部总监张炳强近日表示，集团未来中线投资发展将集中在内地房地产市场，预计60%资金将会投放内地发展；中信泰富有关高层则称，计划在未来2~3年里把内地业务的比重由现在的50%提高到70%。
中国国际金融公司首席经济学家哈继铭认为，支持港资房企燃起内地投资激情的依然是人民币持续升值的强烈预期。“在人民币持续升值的预期下，特别是人民币与港币的兑换突破了1：1的关口以后，很多人都对港币脱离与美元的联系汇率转而与人民币挂钩抱有期望，那时候对整个港资房企都有一个价值重估的过程。”
事实上，九龙建业收购的天津项目中，就是以人民币1.01：1港元的汇率进行计算的。短期来看，九龙建业已经初步享受到了人民币贵过港币带来的利好。
深圳英联国际不动产公司的董事长郭建波认为，香港房企最近如此收购内地房地产项目，主要因为内地房地产作为新兴市场，需求还是很旺盛，而香港地产拓展空间有限。土地供给市场化后，香港地产商在内地发展的限制已有所消除。
相关报道
恒隆地产300亿“大烧饼”
毛瀚民
2006年12月27日，恒隆地产有限公司与无锡市政府就无锡恒隆广场项目正式签约。该项目位于市中心东大街地块，占地约3.7万平方米，总投资超5亿美元，拟建大型商场、五星级酒店和甲级写字楼各一座，总建筑面积达24万平方米。
这是恒隆地产在去年初提出向二线城巿投资的战略后，其在内地二线城市扩张的另一举动。
恒隆地产主席陈启宗曾在公开场合表示，计划在2007年年底之前斥资250亿至300亿港元在内地8至9个城市买地，以拓展12个商业地产项目。2006年，其有多块土地入囊。
2006年1月，恒隆地产与济南市政府签订意向书，获权入标竞投一幅地皮以兴建购物商场。7月与长沙市芙蓉区人民政府签订意向书，发展一个高档次购物中心、写字楼、服务式公寓等，总楼面面积达50万平方米。同年8月斥资8.95亿元购入沈阳市一幅9.2万平方米的黄金地块，发展一宗巨型综合发展项目。另外，恒隆地产还宣布，投资约2亿美元在江西省南昌市西湖区开发大型商业地产项目。
目前恒隆地产在内地完成收购及兴建中的项目，可建总面积约230万平方米。其中，在天津、沈阳、济南等二线城市均发展以“恒隆广场”为名的大型商业地产项目。
而恒隆地产发展12个商业地产项目的资金，计划主要通过出售、出租香港物业的收入来支持。
恒隆地产于去年11月以先旧后新的方式配售4.1亿股股份（占扩大后股本约10%），每股作价16.3港元（较停牌前报价折让9.9%），集资总额约66.8亿港元。
公司执行董事吴士元当时对媒体表示，配股所得资金主要为加大内地的投资作准备；原本公司预期投资250亿至300亿港元于内地项目，但目前有机会超额完成，最终投资额可能较最初预算高。
而无锡的项目是恒隆地产在配股之后的又一次拿地。
房地产并购时机到来
毛瀚民
港资房企的内地扩张之路也往往存在类似之处：配股、供股成为香港上市房企融资的主要手段，资金获得以后转投向内地热点城市拿地增加土地储备，为下一轮的扩张增添砝码。
2006年6月，九龙建业通过公开招标以8.3亿元人民币收购了沈阳东陵区的一块规划建筑面积290万平方米的住宅及商业用地。
2006年9月，九龙建业与中信华南（集团）有限公司以30.3亿元人民币共同收购了佛山市地块面积400万平方米的土地。
天津的项目是2006年以来九龙建业在内地市场动作的延续。而对于内地战略，九龙建业显然有更大的野心。2006年上半年，九龙建业就通过旗下子公司卓见投资介入了深圳市物业发展（集团）股份有限公司（S深物业A，000011.SZ）的重组，计划收购深物业大股东和二股东共计70.296%的股份。但由于国有股权估值问题被搁置至今。
2007年1月30日，S深物业A开始停牌，知情人士透露，公司新的估值报告即将出炉。记者对卓见投资是否会继续收购公司股权向S深物业A董事会办公室询问，但是工作人员并未透露。尽管卓见投资称将会继续收购，但是新的估值报告显示卓见投资将多付出3.2亿元。再加上最近市场盛传国信证券将重组S深物业A，也使得这场冗长的并购更显扑朔迷离。
九龙建业的行动只是近段时间港资企业的一个缩影。“虽然它对S深物业A的股权收购目前尚无法定论，但还是显露了其以内地上市公司为跳板，加大内地投资比重的意图。”某分析师向记者介绍。
“内地宏观调控让中小地产商特别是项目式地产商资金吃紧，目前正是香港地产商发挥资金优势进行行业并购的好机会。”该分析师进一步表示。
资本市场再次对香港房地产公司在内地的拿地行动表示了热情。
紧随着恒隆地产有限公司(恒隆地产，0101.HK)在无锡拿地开发的消息传出不久，恒隆地产股票连续三个交易日上涨。1月16日，盘中一度上涨至20.7港元的上市以来新高，收盘报20.45港元，涨幅2.87%。
配股、在内地二线城市拿地也成了众多港股房地产公司的操作手法。
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