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06上海楼市：“五大效应”透视楼市销售分水岭
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文章来源：新闻晨报 日期：2007年01月26日 10:48 http://www.china-cbn.com
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2006年的上海楼市在调控中度过了风风雨雨的一年，可谓五彩斑斓，百味交集。今天，我们对2006年上海楼市的热销物业进行梳理，并通过走访售楼现场，聆听购房者的声音，以期发现2006上海热销物业背后深层次的原因。
透视一：百姓观望“降价效应”
“到房展会来不就是为了能捡个便宜嘛，以为会有很多楼盘搞降价促销，可看下来没感觉。”想买房的李先生的希望落了个空，这是在2006年末的上海房交会上，大多数购房者的同感。的确，一些“小恩小惠”的促销方案，已经让购房者无法冲动起来，这也难怪2006年的最后一场房展会只能在观望中落幕。
但毕竟，开发商回笼资金的压力不容置疑，暗降促销楼盘以回笼资金的做法也开始从郊区转向市中心。位于闵行莘庄上海康城———海之豪庭自2006年5月下旬面市以来，利用低价优势和媒体效应创造了非常不错的销售成绩，销售态势可用“疯狂”二字来形容，被业内看成是降价销售回笼资金的一个典型。不少内环内坚挺的楼盘也开始出现了价格松动，如内环苏州河沿线的某住宅楼盘将开出的新房源均价低于周边约每800平方米，同时还打出了开盘前两天购房“每平方米优惠200元”的大幅度招牌。
也许，2007年上海的房地产能够从中悟出点什么。
透视二：大盘效应”诠释“新市镇”开发
“大盘”意味着更多的占地区块，更统一的规划思路，更完善的对概念的整合表现……换个角度看，大盘地产是城市发展的推动力之一。
从上海来看，大盘开发源自旧城改造的典范———中远两湾城直接提升了普陀的城市地位。而万科和金地的加入，更让大盘开发被更多的人所期待和关注。从“新市镇”的理念倡导者万科集团，在成功打造七宝万科城市花园和春申万科假日风景之后，去年9月又力推总建筑面积达50万平方米的“新市镇”项目万科四季花城，堪称宝山新城“第一居住社区”。与此同时，在外环近郊也开始陆续出现一批大盘，以造城、造镇的气势来延续了城市脉搏，提高区域的形象。如江桥的嘉城、嘉定的格林世界、安亭新镇、松江的泰晤士小镇、浦江的新浦江城等，无论是艺术与品质的概念嫁接或是异域居住文化的原汁原味的体现，上海的大盘都受到了消费者的青睐。
更为重要的是，随着远郊区县的市政条件、交通系统日益完善及私家车的普及，大盘物业并不意味着降低生活质量，相反的，居住在新市镇可以远离喧嚣的闹市，有着更好的生活氛围和自由宁静的空间。
透视三：精准营销锁定“银发族”
上海楼市的一个新购买主体正在显现：部分年龄四五十岁、五六十岁的购房人群的购房能力正在被释放，他们大多数选择购置近郊甚至远郊的新房作为未来养老用房，正成为新的消费趋势。在上海去年的每个房展会的现场上，都可以看到“银发族”的身影。多数“银发族”表示，清新的环境、便捷的交通、医疗与生活的方便是他们的首选。
据调查，昆山、苏州、嘉兴等上海周边城市，已形成环沪“养老房产带”，低价吸引众多上海老年购房者。如昆山的绿地21城孝贤坊更是将产品定位在老年养老基地，除在产品整体规划上，充分考虑老年人的特殊需求、生理和心理的各种需求外。还特别增设了老年老年养生文化馆、营养配餐中心、购物中心、家政服务中心、绿地昆山医院、老年大学和“一站式”物业服务等，先期推出的总价在每套20-30万的电梯公寓房受到了不少“银发族”青睐。
透视四：“绿色效应”带动住宅节能“风潮”
一批以节能、生态、环保为卖点的房地产项目销售火爆，让开发商尝到了节能的甜头。如闵行七宝的碧林湾，早在2004年碧林湾苑的开发商万兆地产与法国全球环境基金合作，通过各项节能措施的实施，达到一期综合节能50％、二期综合节能66％的目标，创造了节能住宅的热销佳绩。
无独有偶，地处上海中环线附近的普陀万里地区，“中鹰黑森林”却以“中国科技节能环保住宅第一楼”的概念创造了区域新高价。尽管售价高昂，但引进德国56家建材产业团队、16项德国节能环保建筑系统和102项世界先进节能建材的优势是其他项目望尘莫及的，具有境外生活经验的买家仍追捧该项目。
透视五：“轨道效应”修正区域“地段说”
楼市的“轨道效应”一直在为沿线楼盘带来诸多的利好，上海楼市在很长时期内轨道交通拉动楼市效应非常明显。在目前已经投入运营的轨道交通沿线可以看到，大量商品房聚集，房价一升再升，其中尤以“莘庄模式”为代表。2010年前，上海将形成四纵三横一环立体交通网，其中除轨道交通1号、2号、3号、4号线已基本完成外，8号、9号线一期和4号线环线2007年年底建成通车，其余的7号、9号线二期、10号线也也将在2010年建成通车。
虽然不少轨道交通尚在建设当中，但还是为沿线的房产项目带来了一定的利好，浦东、宝山、杨浦将是受益较大的地区。买卖双方处于一个甜美的“蜜月期”，成为支撑2006年楼市热卖的重要组成部分。
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