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旧改急行军 杨浦将成上海市区供地大户
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年01月05日 08:39 http://www.china-cbn.com
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杨浦区启动两个大面积旧区改造项目。两个旧区改造最终完成后，将给杨浦区腾出建设用地约77.7万平方米
这意味着，在未来几年内，杨浦区将成为上海市区内土地供应量最大的少数几个区之一
翟宇
上海市杨浦区政府赶在2007年元旦之前举行了定海地区改造动员大会。这是继平凉西块之后，杨浦区启动的又一个大面积旧区改造项目。两个旧区改造最终完成后，将给杨浦区腾出建设用地约77.7万平方米。这意味着，在未来几年内，杨浦区将成为上海市区内土地供应量最大的少数几个区之一。
据了解，定海地区的旧区改造工作目前已进入前期准备阶段，最先启动的将是121、129、130街坊，之后的改造范围将集中在定海东块，即东至军工路，西至内江路，南至平凉路，北至周家嘴路的134、144、145、147、152、153、154等7个街坊。此次定海地区的改造涉及土地面积约44.7万平方米。
早在一年前已开始启动的平凉西块动迁，第一期的动迁工作目前已进入收尾阶段。据杨浦区政府相关人士透露，已拆迁居民超过90%，尚余10%约500户居民因未能与动迁公司就补偿问题达成一致，“在收尾关键时刻遭遇一定困难”。
供地量增大
实际上，杨浦区的旧区改造在近两年一直保持较大的力度，除了平凉西块和定海地区两大区域的集中改造外，一些规模相对较小的拆迁工作也在同时进行。据了解，位于此次定海地区改造范围西侧的西白林寺地块的拆迁工作也一直在推进，但进展缓慢。此外，杨浦区内一些旧厂区、厂房的改造、搬迁也在进行中。
定海地区位于杨浦区的东南角，毗邻黄浦江杨浦段的最东端，因作家程乃姗的小说《穷街》以及以此为蓝本的同名电视剧而闻名沪上。电视剧的拍摄地点正是定海地区，这里聚居着大批产业工人，成为上海最典型的棚户区。
杨浦区某官员表示，定海地区的改造从经济意义上说，远没有平凉西块大，但政府最终仍决定启动这里的改造，显然有一定的用意。根据杨浦区政府公开的数据，定海地区改造的投资将高达74亿元。
据上述官员介绍，此次旧区改造区政府仍选择与上海市地产集团（下称“地产集团”）合作，其中地产集团占股较大，约九成，“仅以杨浦区政府的财力，很难启动这里的旧区改造。”实际上，平凉西块的拆迁采取了同样的合作模式，拆迁结束后，这些地块都将进入上海市土地储备中心。
由于平凉西块一期拆迁目前陷入“僵局”，因此未来会在何时推出市场仍未可知。据了解，按照杨浦区政府原定的计划，这部分拆迁将在2007年春节前结束。但记者在平凉西块的拆迁现场看到，虽然大部分房子都已拆除，但仍有部分楼房还有居民居住，少数沿街店铺还有开业。
不过，杨浦区的土地供应在上海市的土地出让中显得日见抢眼。一方面上海内环内的地块已相当稀有，但最近出让的地块中，唯一一块位于内环内的地块就位于杨浦区。而目前正在拆迁的平凉西块也位于内环内，而且紧邻轨道交通四号线，土地价值非常可观。
但上述杨浦区的官员透露，平凉西块的拆迁成本相当高，目前初步估算平凉西块的土地拆迁成本高达每亩1200万元，如果再加上30%的土地出让金，这部分土地的出让价将至少每亩1560万元。
这位官员表示，定海地区的拆迁成本很可能较平凉西块更高。定海地区的改造仅动迁成本就将高达每亩2000万元。不过，规划中的轨道交通11号线目前确定的路线中将有部分穿过定海地区改造范围，如果审批顺利的话，该线路有望在2011年前后开通，这意味着定海地区在未来几年内仍有一定的升值潜力。
上述官员将杨浦区的旧区改造路线概括为自西而东，但如果从上海市的轨道交通规划看，这两个旧区改造区域都紧邻轨道交通线路，显然拆迁后的土地价值也能因此得到很好的体现。但某开发商表示，定海地区的改造范围内，实际上有部分土地已经卖给开发商，只是由于迟迟未能动迁，不得不拖到现在。因此，定海地区拆迁结束后，可归入土地储备的地块面积会有一定减少。
合生或可受益
目前定海街道旧区改造中最先启动的三个街坊正好是上海合生房地产开发有限公司（下称“上海合生”）的合生滨江苑项目所在地块。一旦拆迁得以顺利进行，上海合生可能在几年内启动滨江苑项目。
上海合生早在2002年已与杨浦区政府签署了滨江苑的土地出让合同，但之后却屡遭“挫折”，历时4年多仍未开工。据了解，滨江苑项目地块实际上由杨树浦路分为两部分，其中杨树浦路以南为旧厂房用地，即121街坊，已经拆平。但杨树浦路以北部分则为居民聚居地，即129、130街坊，一直未能拆迁。
据上海合生内部人士透露，公司原来曾计划先开发杨树浦路以南的地块，然后等129、130街坊拆迁后再考虑这部分地块的开发。但这一计划被区政府拒绝。实际上，在此之前，杨浦区政府要求将121街坊地块的用地性质改为商办，考虑到资金回笼的问题，这一要求也一度被上海合生拒绝。
之后，出于尽快启动项目的考虑，上海合生最终答应将121街坊地块改为商办用地。2005年7月，上海合生制定计划将于2005年12月开工建设该地块。但上海合生的母公司合生创展（0754.HK）却在当年10月突然决定项目停工。
此次定海地区的拆迁中，定海东块是一个整体的区域，但杨浦区最终选择从121、129、130街坊入手，不知是否与滨江苑项目的久拖不决有关？上述杨浦区的官员表示，之所以选择从这里突破，是因为沿杨树浦路还有不少老厂房等待拆迁，对于地产集团而言，老厂房与旧区改造“捆绑”拆迁，可以分摊旧区改造的高昂成本。“单纯的旧区改造现在已无人敢做。”
据了解，上海合生已将滨江苑项目的分析情况上报给集团，等待他们对项目的批复。上述上海合生的内部人士表示，按照公司的初步估算，129、130街坊的动迁费用至少20亿元。而此前，上海合生为该项目已支出约3亿元。
实际上，2003年上海合生已为129街坊办好拆迁许可证，但因为公司与政府之间对121街坊地块用地性质的争议，拆迁在当时未能取得实质性进展。
目前129、130街坊还有近4000户居民尚未动迁，难度之大可想而知。不过，从合生创展的角度来看，这个被纳入上市公司资产的项目在拖延数年后终于有望动工，至少对股民也能有所交待。
目前仍无法得知合生创展对滨江苑项目会做何种决定，但由于拆迁费用的高涨，这一项目的利润将因此大打折扣。上海合生的一份内部文件显示，该项目预计的销售利润将不足10%。
因为同样的原因，上海合生原计划拿下珠江香樟园东侧的西白林寺地块，之前也协助相关部门进行动拆迁工作，但最新的消息是，上海合生已有意放弃这个地块的开发。
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