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调控大年逆市上涨 上海楼市趋于稳定
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年01月05日 08:39 http://www.china-cbn.com
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——2006年上海楼市总结 2007年展望
江水
调控决心前所未有，成效甚微
回顾2006年楼市，国家相关部委相继出台了不下10部调控政策，尤其是5月中旬出台的“国六条”，作为2006年宏观调控的总纲领，随后依据这个纲领出台的“90~70”、“15条细则”、“征收营业税、个人所得税”、“限外”、“提高银行存贷准备金率”等明确的调控政策接二连三出台，调控力度前所未有，凸显中央的坚定决心！
然而，除上海等少数几个城市房价基本稳定或略有下跌外，全国范围内的调控成效却不明显，北京、深圳、广州、大连等一、二线城市的房价依旧狂飙不止，平均每月增幅都在10%左右；福建、山东和中西部其他大部分二线、三线城市也都有不小的涨幅！
从投资方面看，全国房地产投资热情不减，房地产开发投资增幅在20%以上。山东、江苏、广东、福建、北京、天津、辽宁等沿海经济大省的全年房地产投资增幅也都在20%左右，部分内陆省市的投资增幅甚至超过40%……国务院、建设部、国家统计局等相关部委在不同的场合多次表示对房地产调控的效果并不满意，言外之意相当明晰，大有山雨欲来之势。
上海楼市总体基本稳定
国家统计局每月公布全国主要城市的房价涨跌幅名单，上海多次“领跌”全国。天天房展网（www.ttfz.net）研究中心监测的数据也显示，2006年的上海楼市走势也基本保持稳定，4、5月份曾出现反弹，11、12月份因别墅、商办产品成交放量导致价格走高外，其他月份则波澜不惊，少数月份的确出现小幅下跌，如6、7月份。
“量涨价略升”是2006年上海楼市的整体特征。尽管出台了众多的调控措施，但上海楼市、购房者也明显有更大的承受能力和免疫力，心态更平稳，与2005年的首次调控引起的恐慌不同。
2004年的上海楼市近乎爆棚，无论是土地市场、一手房市场还是二手房市场都是如此。开发商一方面手中大量 “捂盘”惜售、另一方面大肆购地开发，一直延续到2005年第一季度。致使2005年的楼市推盘量达到历史新高，商品房的新推盘量达到2224.24万平方米，住宅也达到1990.74万平方米。2006年的商品房、商品住宅的新增供应量分别为2005.48万和1632.34万平方米，分别比2005年减少了9.8%和18.0%。新增供应量逐渐回归正常水平。
尽管新增供应面积有所减少，但成交量却放大了近两成！2006年全年上海商品房、商品住宅成交面积分别为2144.02万、1674.17万平方米，分别比2005年上涨18.9%和19.6%。尤其值得注意的是，2006年的供需比比值首次小于1，也就是说供应量小于需求量（成交量）。商品房的供需比为1：0.935，商品住宅的供需比为1：0.975，一举扭转了2005年供严重大于求的局面。
从成交价格上看，2006年上海商品房、商品住宅的成交均价分别达到9766和9425元/平方米，分别比2005年上涨3.8%和4.5%。价格出现小幅度的上涨，这主要得益于商办和别墅产品的成交量放大、占全市成交面积的比重增加引起的。纯公寓的价格8827元/平方米，与2005年基本持平。
2007年楼市展望
2006年下半年开始，国家相关部门就组织督察组，到全国各地检查土地违规、投资过快的问题，相继曝出不少土地违规审批情况……鉴于各地不断曝出土地违规、违法审批等情况，中国国土资源部因此决定成立九大土地督察局，监督各地土地使用，而土地督察权收归中央……
同时，国家相关部委在不同的场合多次表示对房地产调控的效果并不满意，言外之意相当明晰，预计2007年将有更多的调控政策将出台几成定局。在保障市场总体稳定的前提下，从改善供求关系入手，着力解决房价过高问题，主要有以下措施：
●土地调控 从源头上稳定楼市价格
土地是房地产的源头，最近相继曝出各地土地违规审批、越权审批、侵占耕地的现象十分突出，地方政府只顾GDP上涨的行为已经受到点名批评，相关部委已经组织督察组赴各地检查，相信在以后的时间内，将会不断曝出土地违规现象，土地供应更向法制化、正规化方向发展。
一些资金实力弱的小型开发商将逐步被淘汰，楼市开发将进入大开发商比拼资金实力的时代。
●抑制投机 征税重心从交易环节转向保有
房地产价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。国家此前出台的税收政策主要是从交易环节着手，但效果不明显，有资料显示相关部委正在研究将征税重点转向保有物业，深化税收手段的调控。供应结构 经适房土地供应不低于70%目前，我国房地产市场的最大问题是，供应结构与需求结构不对应。无论从眼前看还是从长远考虑，我国的住房需求主体都是中低收入的普通居民家庭，住宅供给理应以大众化需求为主。因此“90~70”政策尽管遇到执行上的障碍，但相关部委执行下去的力度不可小视。
●供应层次 加快发展住房的三级市场发展
除少数大城市外，我国住房三级市场的交易量明显偏低，适当发展三级市场对解决中低收入者的住房问题将是一种选择。
●信贷政策 监管房地产开发的信贷管理
信贷政策在房地产调控中起着十分重要的作用。继续握紧银行钱袋子，提高开发商贷款的门槛，也是稳定房价的选择手段之一。
因此，2007年的楼市，不管是全国市场，还是上海市场，都将向稳定的方向发展，价格上涨的势头将得到遏止。开发商要密切关注政策的走向，如果房价继续上行的话，不排除政府出台更多、更严厉的调控政策。一旦整体房价形成下行惯性，则楼市可能再现2005年宏观调控的情景。
（作者为天天房展网研究中心分析师）
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