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研究“80平方米”以下户型万科欲设计青年住宅产品线
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年12月22日 10:39 http://www.china-cbn.com
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目前广州100平方米以下户型占市场比重50％；北京不到35％。市场所需要的自住型住宅在市场上供应不足。根据万科对这两个城市潜在购房者的调查显示，广州的年轻人中，注重实惠的居家族比例接近一半；在北京，追求生活享受和生活品位的至享族以及追求社会荣耀感的喧哗族比例则较高
近日，万科在北京举行了以“80平方米的可能性”为题的“2006WA-万科可能住宅设计竞赛”颁奖典礼。会上，万科宣布已启动对青年群体的住房设计研究，最终将结合市场产品研究和自主创新研发，设计出万科自己的青年住宅产品线。
从“蚂蚁工房”到“可能住宅”
此次的“可能住宅”竞赛的主题是“没什么不能打破80平方米的可能性”，把22~29岁的潜在购房群体分为四大类：居家族、至享族、乐游族和喧哗族，专门为他们度身定造80平方米以下的户型。
参赛作品如矩阵住宅、博古架住宅、层叠式住宅等都获得了奖项。这些设计大多不追求二维平面的大小，而是突破空间的固定规划形式。如博古架住宅就是房间的造型变化皆由功能决定，依据使用者的空间要求，设计出音乐空间、体育空间、书斋空间、设计空间、SOHO空间等。而不同类型的居住空间有不同的层高和空间大小，以满足不同类型年轻人的个性空间需求。
万科董事长王石表示，研究“可能住宅”是万科为了引领行业健康发展，并承担广泛的社会责任，与11月底万科在广州进行低收入住宅奠基仪式具有同样背景。从2005年“国八条”，到2006年颁布“国六条”政策，显示政府宏观调控的决心以及力度的加强。在此背景下，中小型居住空间将成为未来开发主流。而相对低收入住宅的社会意义，“可能住宅”瞄准的是未来的主流购买群，可为万科的住宅产业化发展以及稳定的业绩增长奠定基础。
而万科此前就有过“蚂蚁工房”这一系列的产品，它可以看做是“可能住宅”的前身。顾名思义，这一个性化产品是专门为现代生活中，像蚂蚁一样勤劳、热爱家庭、热爱生活、喜爱群居的人群所打造。
2001年，“蚂蚁工房”在上海第一次诞生，移植了日本东京银座附近的东天街区全效利用空间的高品质小户型特点。今年5月，“蚂蚁工房”在天津水晶城发扬光大，出现了大“蚂蚁工房”（面积在78~107平方米之间，总价在54万~85万元之间）和小“蚂蚁工房”（面积在57~89平方米之间，价格42万~69万元之间）两种分类。在万科总部深圳，虽然未出现“蚂蚁工房”产品线，但是万科17英里二期的高层公寓却类似“蚂蚁工房”的升级版——30~90平方米带精装修，最小单元100万元左右。
这一系列的产品品牌特征为：第一，在一个定位高档的社区里出现，与大户型形成互补；第二，贴合青年群体生活特点的户型、建筑、公共配套设计；第三，一体化的家装家电的装修解决方案。
而“可能住宅设计竞赛”进行的同时，万科还同时在北京和广州两个特点截然不同的城市对22~29岁的青年人群居住需求进行了调研。“可能住宅”作为“蚂蚁工房”的深化及延伸，将首先在这两地进行设计尝试。
为什么是北京和广州？
据万科的调查，目前广州100平方米以下户型占市场比重50％；北京不到35％。市场所需要的自住型住宅在市场上供应不足。根据万科对这两个城市潜在购房者的调查显示，广州的年轻人中，注重实惠的居家族比例接近一半；在北京，追求生活享受和生活品位的至享族以及追求社会荣耀感的喧哗族比例则较高，因此两地的产品设计也会因地制宜。
而万科选择这两个城市作为“可能住宅”的试验点，与其地区战略也有一定关系。据广州业内人士分析，万科今年11月以超过4000元/平方米的“天价”买入大面积的金沙洲限户型地块，使这一中小户型社区成本接近8000元/平方米，使其不能不另辟蹊径谋求保本之道。通过产品创新开发中高端的小户型，在传统豪宅市场与普通的中档中小户型产品中谋求平衡之道，重新发掘新的消费群体，争取舍得花费但经济实力有限的年轻精英则成为它的可行之道。
万科有关负责人也表示，金沙洲限户型地块的开发可能会打破传统的开发模式，计划两条产品线同步开发。其中一条产品线会借助项目规模优势和区位交通优势，做万科擅长的成熟产品“城市花园”系列，以带入户花园或空中合院的小三房为主。另一条产品线会充分利用该地块的472米沿江面和近百米沿江绿化带的优质景观资源，开发一些创新产品和少量大户型。江景小户型将与传统意义上的豪宅有所区别，成为专为注重生活享受的高收入精英设计的产品。
在北京万科的土地储备情况也与广州类似，都是通过拍卖新增不少土地储备。而这类土地由于是在新政调控的背景下拿到，也可能受到“90/70”新规的影响。把以往市场上定位中档的小户型做成精品、拉升定位，无论是出于保证后续市场支持力还是支持其住宅产业化的持续发展而言，都不失为新宏调时期的新出路。
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| 撰稿人：吴晓波 |
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