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北京：广渠路36号地招标揭秘
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年12月15日 09:21 http://www.china-cbn.com
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北京市国土局局长安家盛明确向记者表示，最终城开城建胜出的关键因素，就是9500元/平方米的意向销售价格，正符合了政府调控房价的心意
王芳洁
如今，称广渠路36号地为地王项目已经不再恰当，由于北京市政府在土地招标出让的最终选择了报价第五的城开城建投标联合体，令昔日地王的星光暗淡了许多。
尽管26亿元的总地块刷新了北京市土地“招拍挂”的历史纪录，但按照可销售面积计算，36号地的楼面地价仅为5939元/平方米。根据北京市土地储备中心公布的信息，13家参与竞标的企业中，华润集团报价最高，为30.5亿元。最终的土地价格与其相差4.5亿元。
那么，北京市政府为何会牺牲4.5亿元的土地增值利润？
综合评分最高
广渠路36号地毕竟是特殊的，北京市土地储备中心特意对招标结果进行了公告说明。根据公告，该项目定位为：满足CBD大众中等收入人群需求，开发集经济、舒适的中小户型产品为主的多元化住宅、商业、办公、公园于一体的多功能产品。其住宅部分的销售对象为以首次置业或改善居住条件人群，写字楼部分则为中小企业。
最重要的是，土地储备中心公告了36号地项目的意向销售价格：9500平方米。据北京市土地储备中心主任叶向忠介绍，13家参与竞标的房地产企业按招标要求综合评分，其中竞标报价只占评分标准的30%，以23亿元作为评分的拐点，最后胜出的北京城开和北京城建兴华联合体在价格方面与最接近的开发商只差1.2分，可以说价格不是决定性因素。北京城开和北京城建兴华联合体夺得地块，是因为其在报价、规划和户型限制等多方面的综合得分最高。
据城开内部人士介绍，城开城建在投标文件上明确表示，该项目将建成“90平方米，70％”的双限房，而两家公司北京市国资委下属企业、房地产开发一级资质的身份也给竞标加分不少。综合评定下，两家公司在与全国大型国有房地产公司、外资房地产公司、大型民营房地产公司的较量中胜出。原因在于北京市政府认为选定地方国有企业，对稳定房价有好处。
北京市国土局局长安家盛明确向记者表示，最终城开城建胜出的关键因素，就是9500元/平方米的意向销售价格，正符合了政府调控房价的心意。
或将拉低区域房价？
由于是意向房价，安家盛也表示不排除浮动的可能性。“例如万一钢材价格上涨，导致建安成本升高。”安家盛举例说明。
不过据业内人士计算，考虑到36号土地的地价款为一次性付清，每平方米可销售面积的财务成本就可能达到800元/平方米，因此如真按照9500元/平方米售价，城开城建不但可能无钱可赚，如管理不善甚至有可能赔钱。
城开内部人士亦表示，最终售价可能还是会达到1万元/平方米。不过即便如此，该价格比起目前周边的房价还是有大幅度的下降。
广渠路区域目前的房价多在12000元/平方米以上，部分项目甚至超过15000元/平方米。
对此，安家盛表示：“这就是我们将36号地意向售价公布出来的原因。周边项目可对比36号地的意向销售价格，如高出太多，看项目是否还卖得动？”
由此可见，拉低地价已成为北京市政府调控房价的重要手段。这种前提下，北京市国土局已于今年年中开始，主要采取招标形式出让住宅用地。而根据中国房地产研究会秘书长顾云昌介绍，上海自2004年施行“招拍挂”开始，就没有拍卖出让过住宅用地。鉴于目前上海房地产调控效果初显，招标出让的手段或可对未来北京房价有正面影响。
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